导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大分化时(shí)代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年(nián)是中国房地产市场(chǎng)黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关(guān)中国地产是否(fǒu)过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国(guó)有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次(cì)人口普查调查数据(jù)显示城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披(pī)露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居(jū)民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均(jūn)一间房所能(néng)满足，它(tā)与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积(jī)、配套设施(shī)等因素密(mì)切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国家还有很大差距(jù)。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着(zhe)中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中国城镇居(jū)民户均1套(tào)房，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户均(jūn)住宅的数(shù)据，我们根(gēn)据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示，目前(qián)城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均(jūn)一(yī)套房似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上(shàng)中国(guó)住宅(zhái)市(shì)场供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)不(bù)平衡，是(shì)因为户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足流动(dòng)人口的(de)租赁和置业需求。全(quán)国(guó)总人(rén)口的近三(sān)成都是流动人(rén)口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而(ér)产(chǎn)生(shēng)了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产仍有(yǒu)四(sì)大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户(hù)、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋(qū)势将(jiāng)延续，带来(lái)新(xīn)户购房需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的分(fēn)化日益明显，区(qū)域经济(jì)资(zī)源分配的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁(qiān)入(rù)城市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老破(pò)小”住宅的(de)改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)均较(jiào)发(fā)达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步(bù)入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过(guò)去二十(shí)年(nián)是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，这是过去二十(shí)年房价(jià)快(kuài)速上(shàng)涨(zhǎng)基石(shí)。那么(me)当(dāng)下房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲(chōng)突(tū)。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将体现在不同能级城(chéng)市之(zhī)间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌量突(tū)然激(jī)增，引发(fā)一(yī)阵二手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国(guó)的房子是否已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公(gōng)布(bù)，我(wǒ)们无法直接知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我(wǒ)们测(cè)算(suàn)出中国(guó)城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子(zi)是否真的(de)过剩(shèng)了(le)？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅(zhái)数量(liàng)过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综(zōng)合风险普查工(gōng)作情况为主(zhǔ)题(tí)的新闻发布会上，负责人对(duì)外披(pī)露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取(qǔ)了全(quán)国(guó)近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万(wàn)处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建(jiàn)筑(zhù)住不到3人，住睡觉的时候一直放里面是什么感觉，睡觉一直放在里面宅市(shì)场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居(jū)民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似(shì)意味着人人都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与(yǔ)房间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因素密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不能完全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是(shì)以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅(zhái)才是(shì)城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一类是保障房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公(gōng)布(bù)城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数据(jù)有两(liǎng)处可以(yǐ)直接公布(bù)，一(yī)是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户(hù)均住(zhù)宅套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得到当(dāng)前(qián)商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算(suàn)得(dé)到居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数(shù)，我们就能(néng)够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式(shì)如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户比=住宅(zhái)总套(tào)数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量到底(dǐ)有多少，目前(qián)缺乏一个(gè)准确统计。我(wǒ)们利(lì)用(yòng)既有统计数据，大(dà)致测算得到中国存(cún)量(liàng)房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销(xiāo)售，得(dé)到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数=截止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需要进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显示(shì)中国(guó)城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租赁其他住宅(zhái)和(hé)购买二(èr)手(shǒu)房(fáng)都是商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅(zhái)与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到商品住宅(zhái)占居民(mín)所有住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的实际(jì)变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平均每户(hù)城镇家庭都会(huì)拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套房的(de)三点含义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经(jīng)达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意味着中国城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚至(zhì)意(yì)味着中国地产(chǎn)存(cún)量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需(xū)平(píng)衡(héng)

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口流动、居民(mín)换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会(huì)造成人(rén)口净(jìng)流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数(shù)据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人(rén)，但高房价(jià)迫使打工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上会(huì)占据(jù)两(liǎng)套房，在(zài)高房价的睡觉的时候一直放里面是什么感觉，睡觉一直放在里面大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买一套房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞(páng)大流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需(xū)改善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少在(zài)33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带(dài)来(lái)了很(hěn)大的不便和(hé)安全隐患，并且(qiě)居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需(xū)求，在未来(lái)大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户(hù)型偏小。其中一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住宅户(hù)型更小，当然这与城(chéng)市土地(dì)资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅(zhái)面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住(zhù)宅存(cún)量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑两(liǎng)年(nián)间农民(mín)带房(fáng)进(jìn)城和(hé)老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)不(bù)足(zú)19平方(fāng)米，不(bù)及全国人均水平的(de)一半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可使用(yòng)的住(zhù)宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低(dī)于(yú)15平方米的家(jiā)庭界定(dìng)为(wèi)住宅存(cún)在(zài)困难(nán)，若(ruò)按这(zhè)个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目前(qián)至(zhì)少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要(yào)的住(zhù)宅(zhái)总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房(fáng)，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋(qū)势(shì)演(yǎn)绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需(xū)求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二人户(hù)的占比明(míng)显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均人口规模的(de)缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分化日益明显，资(zī)源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市(shì)流(liú)入(rù)，区域经济资源分配的(de)再集(jí)中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移势必(bì)涉(shè)及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口(kǒu)增长主要受益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购(gòu)买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了(le)商品住(zhù)宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的(de)占(zhàn)比势必会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积小、质量(liàng)低(dī)、基(jī)础设施配套差(chà)、没有(yǒu)或少(shǎo)有(yǒu)物业管理(lǐ)，居(jū)民追求美好、宜(yí)居生活的环(huán)境(jìng)，背后(hòu)的(de)改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希(xī)望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议(yì)明(míng)确(què)指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度(dù)与经(jīng)济水平有着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足(zú)，供(gōng)需(xū)出现错配，这是过(guò)去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未(wèi)来将(jiāng)是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这(zhè)种分化不(bù)单局限(xiàn)于城市能(néng)级之间差异，优质小区(qū)和(hé)老旧二(èr)手房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数(shù)据调(diào)查的(de)是人，并不(bù)是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可能存(cún)在统计偏(piān)差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 睡觉的时候一直放里面是什么感觉，睡觉一直放在里面