万柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今年年(nián)初(chū)“万柳少爷”的意外(wài)走(zǒu)红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书院再次(cì)受到舆论(lùn)关注，起因中赫集(jí)团成(chéng)了(le)共同债务人被中国(guó)信(xìn)达追(zhuī)债(zhài)，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业(yè)主并非中(zhōng)赫(hè)集团，那些(xiē)真正斥巨资(zī)购入房产的(de)有钱人，房子现在(zài)莫(mò)名奇妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他(tā)们的姿势(shì)都那(nà)么(me)优雅。”

　　不过事(shì)件背后(hòu)，可能没你想(xiǎng)象的(de)那么简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨的可(kě)能(néng)还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个(gè)位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发(fā)现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债权总额高(gāo)达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的(de)抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不(bù)良债(zhài)权转让项(xiàng)目的处置主体(tǐ)是中国信达资产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司北京市分公司（下(xià)称中国信达(dá)北分(fēn)），处置(zhì)的是对(duì)北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截(jié)至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公司是共(gòng)同债务人。目前(qián)，该(gāi)项目已有1万次围(wéi)观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国信达北(běi)分讨债的故(gù)事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共(gòng)301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这些房子(zi)实际(jì)上都是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国信达的拍(pāi)卖页(yè)面上又注明(míng)这75套(tào)房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能(néng)说明这些房子根本没有(yǒu)网签(qiān)，也(yě)没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第(dì)一(yī)财经的报道证实(shí)了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就(jiù)把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业主基本都是(shì)北京的高端人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬也(yě)是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不(bù)少中赫集团的(de)高(gāo)管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了(le)！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些(xiē)业(yè)主确(què)实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔(bǐ)不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大(dà)的，没准(zhǔn)还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定(dìng)，民事执行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付(fù)价(jià)款并实际占有，但未办理过(guò)户(hù)手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封(fēng)的可以向法院提(tí)出(chū)执行异议申请，请求法院解除查(chá)封(fēng)，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还(hái)购房款或办理房(fáng)产证(zhèng)，并承担违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关于商品房(fáng)消费者权利保护(hù)问题(tí)的批复》，以司法解释的方式(shì)明(míng)确了购房(fáng)人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者以居住为目的购买房屋并(bìng)已支付全部(bù)价款，主张其房(fáng)屋交付请求权(quán)优先于建设工程价(jià)款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当(dāng)予以(yǐ)支持(chí)。只支付了部分价款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实(shí)际支付剩余(yú)价(jià)款的，可(kě)以适(shì)用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本(běn)，抵押的(de)这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司(sī)中国信达申请(qǐng)不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目(mù)前(qián)中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此(cǐ)前(qián)，赫(hè)华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退(tuì)出了(le)赫华恒(héng)瑞的(de)股东(dōng)行列，中国金谷国(guó)际信(xìn)托有限责(zé)任(rèn)公司成为了唯一股东(dōng)，后(hòu)者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限公(gōng)司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开(kāi)发商，相较其(qí)他(tā)房企，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没有很高的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平米的天价，成(chéng)为(wèi)当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万科(kē)等大型知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地(dì)块，成为北京(jīng)当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万(wàn)柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态(tài)杀(shā)入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回(huí)来的(de)灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万(wàn)元的价(jià)格(gé)，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的(de)法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出了(le)8年之(zhī)久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈(quān)备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名(míng)商(shāng)业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成(chéng)功奠定(dìng)了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵(guì)的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发(fā)商光(guāng)环的(de)背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初(chū)，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今(jīn)沦落(luò)到这个地步(bù)，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财经就曾(céng)深挖(wā)出背后(hòu)的(de)中赫集团，发(fā)现(xiàn)其(qí)深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的开发商到(dào)沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集(jí)团实控(kòng)人周(zhōu)金辉(huī)的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在(zài)于收购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十(shí)年来(lái)，房企(qǐ)纷(fēn)纷开(kāi)始了多元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之(zhī)路并不(bù)好走。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝试过多(duō)元化(huà)业务(wù)，先后进军能源(yuán)市场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资(zī)本退(tuì)出后，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国安足(zú)球俱乐部(bù)64％股权，成为(wèi)国安的新东家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月，中赫集(jí)团从(cóng)中信(xìn)集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿(ná)下(xià)北(běi)京(jīng)国(guó)安俱乐部全部股权(quán)。如果北(běi)京国安的(de)估值一直没变(biàn)，那么中赫集(jí)团拿下北京国(guó)安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫(hè)集(jí)团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股(gǔ)份质(zhì)押陆(lù)续质押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出(chū)质记录。质权(quán)人包括(kuò)海金商(shāng)业保理(lǐ)、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入(rù)主北京国(guó)安(ān)的(de)时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国(guó)安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫(hè)集团也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力(lì)，中赫集团(tuán)和周金(jīn)辉夫妇(fù)还(hái)在持(chí)续(xù)质押手中的中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的(de)经营状况(kuàng)却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被(bèi)5次列被执行人(rén)，执行标的(de)高达11亿，北(běi)京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地(dì)、及(jí)中赫集团(tuán)股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文书(shū)确定义务，上述被执行人成(chéng)为(wèi)“老赖(lài)”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在(zài)实控人(rén)都(dōu)成为老赖的情况下，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的(de)北京国(guó)安，又如何能独善(shàn)其(qí)身？

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