导读(dú)

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国房(fáng)地产市场(chǎng)黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢(féng)近(jìn)年地(dì)产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试图厘清中国(guó)城镇(zhèn)存(cún)量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全(quán)国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数(shù)据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中国房子(zi)是否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房(fáng)所(suǒ)能(néng)满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因(yīn)素(sù)密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数(shù)较发达国家还(hái)有(yǒu)很大差距。人均住宅间(jiān)数(shù)大于1同(tóng)样不意(yì)味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中(zhōng)国城镇居民(mín)户均1套房(fáng)，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据(jù)商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和(hé)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺(shùn)利(lì)交付(fù)，直(zhí)至2024年(nián)，中国(guó)每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅(zhái)，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房(fáng)似(shì)乎意(yì)味着(zhe)户户有房，然(rán)而事(shì)实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡(héng)，是因(yīn)为户均(jūn)一套房(fáng)无法(fǎ)满足(zú)流(liú)动人口的租赁和(hé)置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都是流(liú)动人口，流(liú)动人口会选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致(zhì)家庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延续(xù)，带来新户购(gòu)房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经(jīng)济板(bǎn)块(kuài)的(de)分化日益明显，区域(yù)经济资源分配(pèi)的(de)再集中(zhōng)吸(xī)引着(zhe)人(rén)口流入，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市的新增(zēng)住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭(tíng)住(zhù)在2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的(de)改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发达(dá)国家有着(zhe)不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下(xià)房地产大分化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在(zài)住(zhù)宅质量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同(tóng)能级(jí)城市之间，不(bù)同区域(yù)板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市(shì)二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担(dān)心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给(gěi)过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不(bù)足(zú)？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量数据并未公(gōng)布(bù)，我们无(wú)法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出(chū)中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察中国户(hù)均拥有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负(fù)责人(rén)对外披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设行业(yè)获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均(jūn)每(měi)栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住宅市(shì)场看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计(jì)算(suàn)的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭(tíng)户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更(gèng)与房屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完(wán)全反映出(chū)城镇(zhèn)居民(mín)的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分(fēn)两(liǎng)大类(lèi)，一类(lèi)是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一(yī)类是保(bǎo)障(zhàng)房、原公有住宅、自(zì)建房等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相(xiāng)关数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普(pǔ)查数据(jù)）。计(jì)算中国(guó)居(jū)民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上(shàng)述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估算(suàn)城镇居民户均住宅套(tào)数分(fēn)三步(bù)走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套(tào)数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能够得(dé)到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目(mù)前缺乏(fá)一个(gè)准确统计(jì)。我们利用既有统(tǒng)计(jì)数据，大致(zhì)测算得到中国存量(liàng)房(fáng)地产套数，并(bìng)进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销售(shòu)以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数(shù)除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需(xū)要进一步推算中国城(chéng)镇居(jū)民拥有的户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居民(mín)的住宅结构(gòu)特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠(zèng)与(yǔ)占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租(zū)赁其(qí)他(tā)住(zhù)宅和(hé)购买(mǎi)二手(shǒu)房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因此(cǐ)将(jiāng)租(zū)赁其他(tā)住(zhù)宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手(shǒu)房(fáng)加总，得到(dào)商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去(qù)十年(nián)变(biàn)化幅(fú)度(dù)的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)的(de)实际(jì)变化比例，从而我们(men)估算(suàn)出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一套房(fáng)的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套(tào)房(fáng)的程度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房并(bìng)不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需(xū)要(yào)有多余住宅来满(mǎn)足(zú)因(yīn)人口流(liú)动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造(zào)成人口净流入地的住宅市(shì)场供不应(yīng)求(qiú)，造成房价(jià)或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和省际流动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡人口流动调查数据(jù)显示(shì)，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及(jí)南京(jīng)工作的(de)流(liú)动人口(kǒu)在(zài)老家拥(yōng)有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工资(zī)吸(xī)引打工人，但(dàn)高(gāo)房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际(jì)上(shàng)会占据两套(tào)房，在高房价(jià)的大城市(shì)租赁一套(tào)房，在房价较低(dī)的县城购(gòu)买一套(tào)房。所以说户(hù)均一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流(liú)动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑(zhù)结(jié)构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的(de)住(zhù)宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没有独(dú)立卫浴(yù)和厨(chú)房(fáng)。这(zhè)类上世纪(jì)修建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难满足现代生(shēng)活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为一居(jū)室和二(èr)居(jū)室，户型偏(piān)小。其中一(yī)居室(shì)占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭住宅户型(xíng)更(gèng)小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市土地资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张(zhāng)是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭户(hù)住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一(yī)半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及全国人(rén)均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅(zhái)面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住(zhù)宅存在困(kùn)难(nán)，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口(kǒu)，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未(wèi)来(lái)地产(chǎn)还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人(rén)口(kǒu)静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地(dì)产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要来自(zì)于(yú)四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭(tíng)户(hù)均人口数不(bù)断下降，六(liù)普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化趋(qū)势(shì)将继续延(yán)续，导致户数会因(yīn)户均(jūn)人口(kǒu)规模的(de)缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁(qiān)移(yí)导致(zhì)经济发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经(jīng)济(jì)板块的分化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向(xiàng)经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区(qū)域经(jīng)济资(zī)源分配(pèi)的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入(rù)。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的(de)增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增(zēng)量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人(rén)口增长主要受(shòu)益于(yú)人(rén)口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改善性需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户(hù)，自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新(xīn)增住宅需(xū)求中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了(le)商品(pǐn)住宅。大学几乎都开过房，大学谈恋爱的都开过房吗trong>租(zū)房、购(gòu)买经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住(zhù)宅的(de)占(zhàn)比势必(bì)会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民追求美(měi)好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善(shàn)性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅家庭希望(wàng)提高(gāo)生活品(pǐn)质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的(de)中央(yāng)经(jīng)济工作会议明确(què)指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济(jì)发展水平(píng)的提(tí)高，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二(èr)十(shí)年是(shì)中(zhōng)国(guó)地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给(gěi)存在不足，供需出(chū)现错配，这是(shì)过(guò)去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房(fáng)地(dì)产大(dà)分(fēn)化时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市(shì)能级(jí)之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　大学几乎都开过房，大学谈恋爱的都开过房吗="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161811365.png">

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据调查的(de)是人，并不是针(zhēn)对(duì)住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实(shí)际值(zhí)可能(néng)偏(piān)低(dī)，其增速可能超预期。