近两年火爆的创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对(duì)此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特(tè)征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投资价(jià)值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金等指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生(shēng)现金(jīn)收益，特许经(jīng)营权分(fēn)红目前已包(bāo)含(hán)了利润分配(pèi)和本(běn)金的归还(hái)，在选择(zé)投(tóu)资(zī)标(biāo)的时(shí)应了(le)解资产类型和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平(píng)均(jūn)分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集(jí)分红期(qī)，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额(é)占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红(hóng)收益，以及基金份(fèn)额交易价格(gé)的变化。基金份额(é)二级市场价(jià)格(gé)受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起(qǐ)波动(dòng)。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红(hóng)预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资(zī)产的经营现(xiàn)金流，投资人通(tōng)过基金(jīn)募集材(cái)料和(hé)信息(xī)披露文件(jiàn)，结合行业及(jí)市场情况，可以分析基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额(é)二(èr)级市(shì)场价格变(biàn)化(huà)导致的浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份(fèn)额持有(yǒu)人实际获得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参(cān)考(kǎo)价值(zhí)。”中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募集基(jī)础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年(nián)度可分配金额以现金形式(shì)分配给投(tóu)资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股(gǔ)性”的(de)一面，分红体(tǐ)现了这类(lèi)产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红(hóng)类(lèi)似于债券派息，但不(bù)等(děng)同于债(zhài)券(quàn)的固定利息(xī)回报，而是由(yóu)可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者(zhě)的投资品类(lèi)，为(wèi)资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构(gòu)投(tóu)资(zī)者公募REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取相对于投(tóu)资债(zhài)券相对高(gāo)的收(shōu)益性(xìng)，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资(zī)收益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二(èr)级(jí)市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股(gǔ)票(piào)和债券宽(kuān)基(jī)指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一(yī)定程度上(shàng)影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重(zhòng)因素(sù)的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级(jí)市(shì)场价格(gé)的主要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近期经(jīng)济(jì)预期(qī)恢复，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票和(hé)债券回(huí)归(guī)的过程；另一方面(miàn)，基(jī)础设施项(xiàng)目(mù)的经营(yíng)业绩相对经济活力的(de)改善有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额(é)的(de)开盘指导价(jià)做调(diào)减处(chù)理，调减金额(é)根据单位基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作(zuò)是对分红(hóng)前后基(jī)金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金新手适合用散粉还是粉饼，全球公认最好用的10大散粉分红前后均可以获得(dé)公平的(de)投资机会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资者长期投资(zī)的信(xìn)心(xīn)，同时(shí)需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二(èr)级(jí)市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括(kuò)利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红(新手适合用散粉还是粉饼，全球公认最好用的10大散粉hóng)前提是(shì)本(běn)金之上的增值部分不(bù)同，特许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分(fēn)红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持(chí)续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面临极大不确(què)定性，这是(shì)该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类(lèi)产品的收益主要(yào)包括(kuò)每年的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权(quán)类资产的分红包括了利润分配和本金的(de)归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普通投(tóu)资者在选择投(tóu)资标(biāo)的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不(bù)同(tóng)而形成区(qū)别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重(zhòng)底层资产的(de)价值增(zēng)值，所(suǒ)以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在(zài)选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对(duì)所选择产品(pǐn)的(de)二级市场价(jià)格和分红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营项目在经(jīng)营权(quán)到期后不再能产生现金(jīn)收益，因此将可(kě)供分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较(jiào)短的特许经营(yíng)项(xiàng)目(mù)，通常具备更高的分派(pài)率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期限(xiàn)较(jiào)长的特许经营权项目(mù)，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年(nián)限收回本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该(gāi)负责人(rén)提醒投(tóu)资者注(zhù)意，特(tè)许经营权项目(mù)的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不(bù)进行扩募(mù)的(de)情况下(xià)，基金份额(é)单(dān)价随着分派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项目相(xiāng)比，产权类项目(mù)的(de)土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到(dào)期(qī)后(hòu)通过对建筑的更新(xīn)改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进(jìn)一(yī)步延(yán)长经营(yíng)期(qī)限。这种类(lèi)似永续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的(de)资产投资属性(xìng)。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内(nèi)部(bù)收(shōu)益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内(nèi)部收(shōu)益率等指标，来(lái)观(guān)察(chá)和(hé)评估(gū)项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层(céng)资产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金表(biǎo)示，年(niá新手适合用散粉还是粉饼，全球公认最好用的10大散粉n)报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关(guān)的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金流，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质性区(qū)别。经营活动(dòng)产生的现金净(jìng)流(liú)量(liàng)是指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企业本身经(jīng)营活动(dòng)产生；可(kě)供(gōng)分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润(rùn)表(biǎo)的(de)项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资(zī)产(chǎn)配置新(xīn)选(xuǎn)择，投(tóu)资价(jià)值体现(xiàn)在相对(duì)股债市场独立的资产配置功能(néng)，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经(jīng)营权类(lèi)的资产可以更多关注内部收益(yì)率的(de)高低，对产权类(lèi)的(de)资产更多(duō)关注分派率高低(dī)。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益主要(yào)来自底层(céng)资产(chǎn)的经(jīng)营净现金流，所以底层(céng)资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权(quán)益(yì)人综(zōng)合(hé)实力、运营管理(lǐ)机构实力(lì)、公募基金管理(lǐ)人(rén)实力(lì)等多重(zhòng)因素(sù)来选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期(qī)，由于分红交易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接(jiē)连回调，建议投资者关注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的(de)实际(jì)分红金额(é)与募(mù)集(jí)材料(liào)中披露(lù)预测进行(xíng)比较分析，结合(hé)经济及(jí)市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩(jì)及(jí)REITs的(de)管理能力(lì)进行判(pàn)断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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