近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来(lái)除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出(chū)该类(lèi)产(chǎn)品长期(qī)投资价值，通过观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)等指标，也(yě)是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投资者(zhě)注意(yì)，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在(zài)经(jīng)营权(quán)到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包(bāo)含了利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标(biāo)的时应了解(jiě)资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年(nián)分配金额(é)占可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的(de)主要(yào)收益来源为(wèi)持有期(qī)分红收(shōu)益(yì)，以及基(jī)金份额交易价格的变(biàn)化(huà)。基金份(fèn)额二级市场价格受到(dào)公(gōng)募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的(de)综(zōng)合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有规(guī)律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资(zī)产的(de)经营现金流，投资人通过基(jī)金(jīn)募集(jí)材料和信息披露文件，结(jié)合行业(yè)及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础设施项目的(de)经营(yíng)业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份额二(èr)级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作为基(jī)金份额(é)持有人(rén)实际(jì)获得的现金(jīn)收益，对(duì)于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集(jí)基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金年度可(kě)分配(pèi)金额以(yǐ)现金形式(shì)分配给投资者，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的(de)分红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点(diǎn)。二级市(shì)场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的(de)一(yī)面，分红体现了这(zhè)类产(chǎn)品的(de)“债性”特点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同于(yú)债券的(de)固定利息回报，而是(shì)由(yóu)可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资(zī)浴资都包括什么 浴资是门票吗者(zhě)的(de)角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置(zhì)多元化(huà)提(tí)供抓手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价(jià)值(zhí)。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制(zhì)风(fēng)险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收益(yì)“落袋(dài)为安”外(wài)，市场对于未(wèi)来分(fēn)红(hóng)水(shuǐ)平的(de)预期，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级市场(chǎng)价格走势的(de)关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级(jí)市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主(zhǔ)要(yào)因素之一，而稳定的分(fēn)红(hóng)有利于(yú)吸(xī)引投(tóu)资者参(cān)与公(gōng)募REITs二级(jí)市场的(de)投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也(yě)表(biǎo)示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场浴资都包括什么 浴资是门票吗热点(diǎn)呈(chéng)现向(xiàng)股票(piào)和债(zhài)券(quàn)回归的过(guò)程；另(lìng)一方面，基础设施(shī)项(xiàng)目的(de)经营(yíng)业绩相对(duì)经济(jì)活力(lì)的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价(jià)做调减处理，调减金额根据(jù)单位基金份额的分(fēn)红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后基金份额(é)净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前(qián)后均(jūn)可(kě)以获得(dé)公平(píng)的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者(zhě)长期投资的(de)信心，同(tóng)时需(xū)结合持有产品的特性，关注(zhù)二(èr)级(jí)市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基(jī)金相关人(rén)士(shì)也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分红包(bāo)括利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层(céng)资(zī)产情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)前(qián)提浴资都包括什么 浴资是门票吗是本金(jīn)之上的(de)增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金运作(zuò)期间的(de)“分红”界定(dìng)为“分派”更为(wèi)准确，分派的是(shì)本金与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分之间(jiān)的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金分红差异(yì)很大，大(dà)多数普通投资者(zhě)可能把“分(fēn)派”金额误认为是(shì)持(chí)续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的(de)情(qíng)况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平(píng)表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和(hé)产权类两大资产类型，持(chí)有产权(quán)类产品的收(shōu)益主要(yào)包括每年的(de)现金分(fēn)红及(jí)资产增值的收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益主要来自项目每(měi)年的现金分(fēn)红(hóng)。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的分红包括了利润分(fēn)配和本金的归(guī)还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是变动的，对特许经(jīng)营(yíng)权类资产的公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)属性不同而形(xíng)成(chéng)区别。特许(xǔ)经(jīng)营权类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层(céng)资(zī)产的价值增值，所以相对(duì)股性偏(piān)强。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层(céng)资产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品的二级(jí)市(shì)场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也认(rèn)为，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不再(zài)能(néng)产(chǎn)生现金收益(yì)，因此将可(kě)供分配金额的分配(pèi)理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特(tè)许经营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低(dī)，也(yě)有足够年限收回(huí)本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该负(fù)责人提(tí)醒(xǐng)投资(zī)者注意，特(tè)许经营权项目的分派金额(é)包含(hán)了投资本金，在(zài)不进行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相(xiāng)比，产权类(lèi)项(xiàng)目的土地或(huò)建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的(de)更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投(tóu)资，有机会进一步延(yán)长经(jīng)营期(qī)限。这种类似永(yǒng)续经营的(de)假设反映在基础(chǔ)资产(chǎn)的(de)估(gū)值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具(jù)备更显著(zhù)的资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人士还表示(shì)，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观(guān)察(chá)和评(píng)估项目底层资产的(de)运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指标有两个：一(yī)是(shì)年报中披露(lù)的经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流(liú)，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质性区(qū)别。经营活(huó)动(dòng)产生(shēng)的现金(jīn)净流量是指企业(yè)经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于(yú)企业本身经营活动产(chǎn)生(shēng)；可(kě)供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在(zài)相对股债(zhài)市场(chǎng)独立的资产(chǎn)配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营权(quán)类的资产可以更多关注(zhù)内部(bù)收益率的高低，对产权类的(de)资产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产的(de)经营净现金流，所以底层(céng)资产运营情况直接影响投资回(huí)报，投资(zī)者(zhě)可综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因(yīn)素来选择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也显示，公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，由于分(fēn)红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议(yì)投资者关注(zhù)有基(jī)本面支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红(hóng)规模(mó)较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明(míng)书均会载(zài)明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年的可供分(fēn)配(pèi)金额预测。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的实际(jì)分(fēn)红(hóng)金额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露预(yù)测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济及市场的实(shí)际(jì)环境，对(duì)基(jī)础设施项(xiàng)目的运营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判断(duàn)。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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