文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城(chéng)乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的(de)可(kě)以(yǐ)进(jìn)行现房(fáng)销售(shòu)”，不足一个月时(shí)间，已有山(shān)东、安徽(huī)、河南、四(sì)川(chuān)、广东等地明确表(biǎo)态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房(fáng)者的不(bù)公(gōng)平。以后(hòu)谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时代步入高(gāo)质量发展阶(jiē)段(duàn)的(de)必然趋(qū)势(shì)，也是对购房老百姓的(de)最大(dà)保护。98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当(dāng)然(rán)二次房改是个技术活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效机(jī)制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。如(rú)果按照经济(jì)规律办(bàn)事，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和长期平(píng)稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单(dān)方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。从个人层面看(kàn)，预售制(zhì)对(duì)购(gòu)房(fáng)者非常不(bù)公(gōng)平，比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还(hái)要承担(dān)延(yán)迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚(shèn)至不(bù)能交房的风险。从行(xíng)业(yè)层(céng)面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助(zhù)于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障购房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消(xiāo)预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国(guó)外什么情(qíng)况？简单科(kē)普一下(xià)：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖(mài)期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界(jiè)不少国家(jiā)存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一(yī)般有严格的监管保障措施，开(kāi)发商在(zài)项目获得政(zhèng)府批(pī)准(zhǔn)后才可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家(jiā)在购买期(qī)房后并非像中国一样在支付完首付(fù)款后从银行一(yī)次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是(shì)需要(yào)严格(gé)的(de)资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会(huì)触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机(jī)取(qǔ)消预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房(fáng)进入存量时代(dài)，取消预售制度有助于(yú)降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这(zhè)需要配(pèi)套房(fáng)企债(zhài)务重组、复(fù)工保交楼、恢复(fù)市场信心和(hé)房地产长效机制(zhì)。这是个技术(shù)活，只要坚(jiān)持市场化改(gǎi)革(gé)，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极(jí)大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。所有商业的本(běn)质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的(de)事，烂(làn)尾毁(huǐ)三(sān)代(dài)，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施现房销售(shòu)是实现老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会长治久安、行(xíng)业企业健(jiàn)康(kāng)发(fā)展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结(jié)合(hé)稳楼市、房地(dì)产软着陆(lù)、打通金融支(zhī)持(chí)当(dāng)期(qī)三好生、新模式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务院发(fā)展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等(děng)进行(xíng)过长期(qī)系统的(de)专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世纪五十年(nián)代(dài)在中国香港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)，分层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港还(hái)未推行公共房屋制度(dù)，许多人(rén)栖身于木屋(wū)或者(zhě)其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单位，需(xū)要雄厚的(de)资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开始(shǐ)探求(qiú)新的方式，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的(de)市(shì)民数(shù)量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂(zá)货(huò)铺(pù)、海上驳运业务的经验，对(duì)于商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时(shí)其(qí)在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的地势(shì)环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似租(zū)金(jīn)的分期付款形式(shì)，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资金(jīn)压力，加速(sù)了房屋(wū)的建(jiàn)造和销售，也解决了制(zhì)造商的资金问题(tí)，降低投资(zī)风(fēng)险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的(de)住(zhù)房(fáng)供不应(yīng)求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推(tuī)动了中国香港楼市(shì)几(jǐ)十年(nián)繁(fán)荣(róng)，但(dàn)期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但(dàn)监(jiān)管部门(mén)不断(duàn)完善(shàn)、规范化，建立健全(quán)的(de)监管机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理部门提升(shēng)了对于预(yù)售楼花制度的(de)监管，即要(yào)求(qiú)开(kāi)发(fā)商(shāng)在(zài)预售(shòu)前，确(què)保(bǎo)地价款已经全部(bù)支(zhī)付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取时(shí)需律(lǜ)所和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假(jiǎ)，套(tào)取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开(kāi)设(shè)的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责任(rèn)上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地(dì)面(miàn)临住房需(xū)求(qiú)大(dà)和供给量短缺(quē)问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中(zhōng)国内地(dì)优先发展重(zhòng)工业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向使前期发(fā)展工业化(huà)的进程大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市(shì)化配套问题，才能(néng)进一步推(tuī)进城(chéng)市化。但当(dāng)时推行的(de)是“统一(yī)管理，统一(yī)分配，以租(zū)养房”的福利分房(fáng)制度，住房(fáng)市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度(dù)也出(chū)现了(le)分配不(bù)公、效率(lǜ)低(dī)、配套差(chà)等(děng)问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场面临(lín)商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺(quē)少大(dà)型(xíng)房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)，商品(pǐn)房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是对(duì)内地(dì)房地产(chǎn)市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内(nèi)地逐(zhú)步(bù)引进中(zhōng)国香港预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)制度，先后(hòu)出台多项文(wén)件，大力支(zhī)持国内房地产市场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化(huà)城(chéng)镇住房制(zhì)度改革(gé)，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实(shí)行(xíng)住房分配货(huò)币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的(de)福利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺(quē)少资金和(hé)开发时间周期(qī)长的两大难题，开发商以预(yù)售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速(sù)度加(jiā)快。自此中国(guó)内(nèi)地开始房改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相关的(de)信(xìn)贷(dài)政策，支持购房者，极(jí)大(dà)作用推动了房(fáng)地产市(shì)场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品房预(yù)售制度(dù)。预(yù)售制的(de)初衷(zhōng)是为了缓解房企资(zī)金(jīn)压力，加快(kuài)城镇住房建设(shè)。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在(zài)建设中的(de)房屋(wū)预(yù)先(xiān)出售给购房者，由(yóu)购房者(zhě)支(zhī)付定金(jīn)或(huò)房款的行(xíng)为(wèi)。区别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在(zài)中国内地实践过程(chéng)中，商(shāng)品房(fáng)预(yù)售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次(cì)性(xìng)付清首付(fù)款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的形式一(yī)次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了(le)全部购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国香港(gǎng)的(de)按照工程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言(yán)，预售制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预(yù)售制在过(guò)去20多年对中国内地(dì)房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展起到了(le)重要作用，不仅(jǐn)解决了(le)房地产(chǎn)市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了居民居(jū)住水平，中国(guó)内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业(yè)取(qǔ)得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革(gé)开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市(shì)建(jiàn)成(chéng)区(qū)面(miàn)积由7438平(píng)方公(gōng)里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内(nèi)地城(chéng)镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已(yǐ)成为中国内地商品房销售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地产行业的(de)发展。中(zhōng)国内地房地产(chǎn)历(lì)经二(èr)十多年长周期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发(fā)展，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国企先行到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也成为拉(lā)动中国(guó)内地经济(jì)高增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下游产业链(liàn)特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及(jí)其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉(lā)动的投(tóu)资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等(děng)通道业务，占比超过三分(fēn)之一(yī)。从房地产融资(zī)存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积违约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英法德三(sān)国(guó)合计的31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房市值占股债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值(zhí)与股债房市值的比例(lì)较(jiào)高，主要是因为住(zhù)房市值(zhí)高，以及(jí)中(zhōng)国资本市场发(fā)育尚(shàng)不成熟(shú)，直接融(róng)资比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房等(děng)风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者(zhě)和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个(gè)独立(lì)的合同关系，如果开(kāi)发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开(kāi)发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按(àn)时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担(dān)的(de)风(fēng)险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看，银行(xíng)作为按(àn)揭(jiē)贷款的发放方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等(děng)一系(xì)列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房企通过与购房(fáng)者签订(dìng)的预售合同和(hé)按揭合(hé)同，已经从(cóng)银行获得房款，如(rú)果购房(fáng)者丧失(shī)还款(kuǎn)能力或(huò)短期不能还款等，则(zé)风险完全由银行承担(dān)，银行将面(miàn)临较(jiào)大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预(yù)售监管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了(le)开发企业预售商(shāng)品房所得款项应当用(yòng)于(yú)有(yǒu)关的工程建设(shè)，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地(dì)产管理部(bù)门制定。但多年以来全(quán)国并没有统一的预(yù)售资金监管规定(dìng)，各地实(shí)行“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成(chéng)本乘以建筑面(miàn)积(jī)或者项(xiàng)目工(gōng)程总额(é)报价计算(suàn)重点(diǎn)资金。而事实(shí)是，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没(méi)有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么(me)，监管账户资(zī)金如何(hé)被挪走的？实(shí)际上，在过去(qù)房地产大(dà)开发(fā)时代的高周转背景下，抽调(diào)预售(shòu)款监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方，以(yǐ)工程(chéng)建设(shè)名义(yì)，获得监管账户拨(bō)付资金，再(zài)由工(gōng)程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进(jìn)度所需。通过这(zhè)些(xiē)方式套取的资金，在房企(qǐ)各地(dì)项(xiàng)目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循(xún)环(huán)高(gāo)周转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般(bān)设有定金或预付款(kuǎn)保护(hù)机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要(yào)求(qiú)购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对(duì)较低(dī)，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预(yù)付(fù)款一般(bān)以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用(yòng)两种(zhǒng)方(fāng)式发放(fàng)按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程进度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一(yī)是(shì)期(qī)房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取得购(gòu)房者支付(fù)的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期房定金一(yī)定(dìng)期限内无条件返还(hái)，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付(fù)后按揭还(hái)款，交付前资金由第(dì)三(sān)方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及(jí)首付环节(jié)，定金比(bǐ)例一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可低(dī)于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数(shù)据，2021年美国(guó)平均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定金或首付外(wài)，购(gòu)房者在房屋(wū)交付后通(tōng)过(guò)按(àn)揭贷款支付(fù)剩疫情转段是什么意思，中专转段是什么意思余(yú)房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发(fā)商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付款由第(dì)三方(fāng)公证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账户监管。如(rú)果开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失(shī)。而开发商在房(fáng)屋(wū)建设过程中的疫情转段是什么意思，中专转段是什么意思资金全(quán)部来自银行，银行(xíng)根据(jù)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度向开发商提(tí)供一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接损害(hài)银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由政(zhèng)府相关部(bù)门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购房(fáng)者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德国开发(fā)商(shāng)在(zài)项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签(qiān)订合同后(hòu)定金退还。如由于任(rèn)何原因不能(néng)购买，定金按(àn)照(zhào)德国(guó)法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点(diǎn)可分为(wèi)公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电(diàn)路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完工、地(dì)板完工、全部(bù)完工(gōng)，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保(bǎo)险公司针对期(qī)房设计了两种(zhǒng)保险，保险的(de)功能是当房屋出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严(yán)格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，当开发(fā)商出现财(cái)务、经营问题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余(yú)款支付环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)付款的方式(shì)，但是交房前(qián)付款比例相对较低(dī)，一般会在(zài)合(hé)同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产(chǎn)公证公(gōng)司的检验验收(shōu)后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英(yīng)国期房(fáng)预售资金监管极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工(gōng)程(chéng)进度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资(zī)金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给(gěi)开发商，即资金在进(jìn)入(rù)开(kāi)发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于(yú)保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本(běn)期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金(jīn)保全措施(shī)”，交房前付款比例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失(shī)衡(héng)，叠加法律(lǜ)空(kōng)白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物(wù)交(jiāo)易(yì)法》，经多次修(xiū)订，目前是唯(wéi)一(yī)一(yī)部(bù)规范(fàn)期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地(dì)建物取引业法》，对(duì)购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的(de)部分，法律要(yào)求开发商(shāng)必须完(wán)成定(dìng)金保(bǎo)全措施才(cái)可预售。什么(me)是(shì)定金保全(quán)措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时(shí)，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证机构(gòu)或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保(bǎo)证委托(tuō)合同(tóng)，设(shè)置购(gòu)房者定金的保证或(huò)保险，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金证明书交付(fù)给购房(fáng)者。除定金外(wài)，其他预先支付(fù)的购房款也受该措(cuò)施保(bǎo)护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保(bǎo)证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者(zhě)赔付(fù)违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定(dìng)金，签订购房(fáng)合同后，购房者即(jí)可向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金(jīn)外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付(fù)，所有(yǒu)资金进银行(xíng)专门项目资(zī)金账(zhàng)户(hù)，交房后(hòu)满1年(nián)保修期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有统一(yī)的选购权合同以及(jí)订金返还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面(miàn)，签订购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的(de)首付及印花税(shuì)，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)上，新(xīn)加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款的(de)方式，《发(fā)展商条例(lì)》对期房付款流(liú)程做了统一详细(xì)规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合(hé)同签订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架(jià)完工、管道门窗等完(wán)工(gōng)等，支付比(bǐ)例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放(fàng)款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入(rù)银行专(zhuān)门的项目资金(jīn)账(zhàng)户(hù)，账户资金(jīn)提(tí)取须(xū)与房(fáng)屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前房地产到了政策(cè)出手临界点，重点是(shì)保交楼(lóu)和房(fáng)企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对(duì)刚需和改善型(xíng)需求(qiú)的支持(chí)力(lì)度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应对(duì)局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予强有力的金(jīn)融工(gōng)具(jù)支(zhī)持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营企业(yè)，加(jiā)大支持力度(dù)，由优质(zhì)房企牵头并购(gòu)重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套(tào)。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分估(gū)计形势(shì)复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制(zhì)，如将已支(zhī)付定金冻结至(zhì)房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺(quē)陷等情况提供(gōng)充分的(de)保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房者的权(quán)益。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入独立于开发商(shāng)、银行的第(dì)三方资金监管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相关部(bù)门直(zhí)接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资(zī)金挪用现象。交付环(huán)节，建(jiàn)立商品房保修(xiū)期制度(dù)。保修期内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋质(zhì)量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房(fáng)预售制(zhì)是(shì)大势所趋(qū)。一方面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开发(fā)商的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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