导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房(fáng)地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅(zhái)真实情况，据(jù)此判断中国(guó)未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国地(dì)产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次(cì)人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房子是否(fǒu)真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到(dào)一成(chéng)，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等(děng)因素密(mì)切(qiè)相关。中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅(zhái)间数大于(yú)1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居(jū)民户均1套房，其(qí)中每户(hù)持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公(gōng)布(bù)中(zhōng)国家庭户均住(zhù)宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直(zhí)至2024年，中国(guó)每户城镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业(yè)住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实(shí)上中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房(fáng)地(dì)产市场的(de)住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套(tào)房无法满足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口(kǒu)的(de)近(jìn)三成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产(chǎn)仍有(yǒu)四大(dà)新增需求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)缩(suō)小，一人户、两人(rén)户占(zhàn)比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势(shì)将延续(xù)，带来新户(hù)购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，区(qū)域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求有望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住在(zài)2000年以前(qián)建成的住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较(jiào)发(fā)达国家有着不小作家许地山简介，许地山简介资料差(chà)距，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之(zhī)后(hòu)，当下(xià)中国地产步(bù)入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么(me)当下(xià)房地(dì)产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，大分化时代下(xià)地(dì)产矛(máo)盾则(zé)更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化(作家许地山简介，许地山简介资料huà)必(bì)将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区(qū)域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披(pī)露全(quán)国已有近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一(yī)阵二手房的(de)“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回答当(dāng)前的(de)房子(zi)是(shì)否真的过(guò)剩了？据(jù)此判(pàn)断(duàn)未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾(zāi)害(hài)综合风险普(pǔ)查工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房屋(wū)建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多(duō)万处(chù)市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平(píng)均每(měi)栋(dòng)建筑住不(bù)到(dào)3人(rén)，住宅(zhái)市场看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包(bāo)括了大(dà)量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次(cì)人口普查数据公布(bù)了中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关(guān)。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数不(bù)能(néng)完全反映出城镇居民的(de)居(jū)住水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅(zhái)的测算(suàn)思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民住宅相关(guān)数(shù)据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数(shù)据(jù)）。计算(suàn)中国居民(mín)户均住宅数(shù)量，我们主要(yào)用(yòng)到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅(zhái)套数分三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅总数除(chú)以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有(yǒu)统计数据，大致(zhì)测算(suàn)得到中国存(cún)量房地(dì)产套数，并进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有的(de)住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新(xīn)房(fáng)销售中期房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除(chú)商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数(shù)里的期(qī)房销售，得到商品住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售(shò作家许地山简介，许地山简介资料u)套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房后装修的时(shí)间(jiān)，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套数除以家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其(qí)他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住(zhù)宅(zhái)和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其(qí)他住宅(zhái)、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实(shí)际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利(lì)，已购期房会(huì)在2-3年内陆(lù)续交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套房的三(sān)点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均一套房的(de)程度(dù)，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存(cún)量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市(shì)场供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的住宅套户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的(de)住宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚(gāng)好一(yī)套房，就会造成(chéng)人口净流(liú)入地(dì)的住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人口流(liú)动调查数据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州以及南(nán)京工(gōng)作的流动(dòng)人口在老家(jiā)拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资吸引打(dǎ)工人，但高(gāo)房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会(huì)占据两套房(fáng)，在高(gāo)房价的大城市租赁一(yī)套房，在房价较低的县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人(rén)口的租(zū)赁(lìn)与置业(yè)需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有(yǒu)不少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大等(děng)问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了(le)很大的不便和(hé)安全隐患，并且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)很难满足现代(dài)生活需(xū)求，在(zài)未(wèi)来(lái)大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二(èr)居室(shì)，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是(shì)未(wèi)来地产的需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据七普数(shù)据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带房(fáng)进城和(hé)老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国(guó)人(rén)均水平的一半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的住宅面积(jī)仅(jǐn)为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界(jiè)定为(wèi)住宅存(cún)在困难，若(ruò)按这个(gè)标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住宅面积为40平(píng)，即人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需(xū)要住宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均(jūn)住宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面(miàn)积(jī)后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地(dì)产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看(kàn)似已经户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结构(gòu)和动态(tài)趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求(qiú)释(shì)放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购(gòu)房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人口数(shù)不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人户的(de)占比明显上升，人(rén)口(kǒu)小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会(huì)因(yīn)户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致(zhì)经济发展带来的新(xīn)增(zēng)住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分(fēn)化(huà)日益明显，资(zī)源和(hé)生(shēng)产要(yào)素逐(zhú)步(bù)向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济(jì)资源分配的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移势(shì)必涉及(jí)到买房租房，给迁(qiān)入地(dì)住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造(zào)时间为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济(jì)适(shì)用房和其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和(hé)旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅的占比势必会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没有或(huò)少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居(jū)生活的(de)环境，背后的改善性需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房(fáng)子”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于(yú)中小户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希望提高生活(huó)品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会(huì)议明(míng)确(què)指出支持住宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较其他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经济水平有着(zhe)密(mì)切正向联系(xì)。随着经济发展水平的(de)提高，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将随之(zhī)增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，供(gōng)需出(chū)现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二(èr)十(shí)年房价快(kuài)速(sù)上涨基(jī)石。那么未来(lái)将是住宅质量的(de)供需冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这种分化不(bù)单(dān)局限于城市能级之(zhī)间差异，优(yōu)质(zhì)小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手房之间(jiān)的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因(yīn)此可能存在统(tǒng)计偏(piān)差。商品住宅占比实际值(zhí)可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 作家许地山简介，许地山简介资料