导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入(rù)大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中(zhōng)国(guó)房(fáng)地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断商业用电多少钱一度 商业用电跟住宅用电有什么区别中国未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露(lù)全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入(rù)怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建(jiàn)部披露(lù)的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占(zhàn)比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一(yī)间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相关(guān)。中国的人(rén)均住宅间数较发达国家还有很大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测(cè)算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每(měi)户持(chí)有商品住宅仅商业用电多少钱一度 商业用电跟住宅用电有什么区别0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国(guó)家庭户均住宅的(de)数据，我们根(gēn)据商品住宅(zhái)套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意(yì)味着(zhe)户(hù)户有房，然而(ér)事实上中国住宅市(shì)场(chǎng)供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一(yī)套房无法满足流动人口(kǒu)的(de)租(zū)赁和置业需求。全国总人口的近三(sān)成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从而产(chǎn)生了(le)额外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均(jūn)人(rén)口规(guī)模缩小，一人(rén)户、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增加(jiā)，导致家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显，区(qū)域(yù)经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市(shì)的(de)新增住(zhù)宅(zhái)需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住(zhù)在(zài)2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造(zào)势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地(dì)产(chǎn)步(bù)入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供(gōng)给存在(zài)不足(zú)，这是过去二十年(nián)房价快速(sù)上涨基(jī)石(shí)。那(nà)么当(dāng)下房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，大分化(huà)时代下地产矛(máo)盾则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级(jí)城市之(zhī)间，不同区域板(bǎn)块之间(jiān)，不(bù)同(tóng)品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方披露(lù)全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，引发热议。从(cóng)2月以来(lái)，各大(dà)城市(shì)二(èr)手房挂牌量突然(rán)激增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底(dǐ)是(shì)供(gōng)给过(guò)剩(shèng)，还(hái)是(shì)供需平衡，或是仍(réng)然存在(zài)不足？可惜由于(yú)住宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅套数，回(huí)答(dá)当前的(de)房子(zi)是否真的(de)过剩了(le)？据(jù)此判断未来房地产(chǎn)市场会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观察中国户(hù)均拥有住(zhù)宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过(guò)剩(shèng)的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国(guó)自然(rán)灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查(chá)工作情况(kuàng)为主题的新闻发布(bù)会上，负(fù)责人(rén)对(duì)外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业(yè)获取了(le)全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数(shù)据(jù)以及80多万处(chù)市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的(de)城(chéng)镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其(qí)中(zhōng)城市(shì)家庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看似(shì)意(yì)味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间(jiān)数量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单从人均住宅间数(shù)不能完全反(fǎn)映出城镇居民的(de)居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设(shè)施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅主要(yào)分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一(yī)类是(shì)保障(zhàng)房、原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居(jū)民户(hù)均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我们(men)就能够得(dé)到(dào)当前商(shāng)品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅(zhái)和非商品住宅比例(lì)，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数(shù)，我们(men)就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用(yòng)既(jì)有(yǒu)统计(jì)数据，大致测算(suàn)得到中国(guó)存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)以期房为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销售(shòu)中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本文(wén)去(qù)除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套(tào)数里的期(qī)房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的(de)时间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城(chéng)镇居(jū)民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数(shù)据显示中(zhōng)国城镇居(jū)民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过(guò)去(qù)十年(nián)变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变(biàn)化比(bǐ)例，从而我们(men)估(gū)算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国(guó)平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年(nián)，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭都会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味(wèi)着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口(kǒu)流动、居民换房等因素(sù)产(chǎn)生(shēng)的住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英(yīng)国和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩(hán)国(guó)分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚(gāng)好一套(tào)房(fáng)，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省(shěng)际流动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中国城乡人(rén)口流动调查数(shù)据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引(yǐn)打(dǎ)工人，但高(gāo)房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会(huì)占(zhàn)据(jù)两套房，在高房(fáng)价的(de)大城(chéng)市租赁(lìn)一(yī)套房，在房(fáng)价较低的县城(chéng)购(gòu)买一套房。所以(yǐ)说户均一套房(fáng)无(wú)法满足(zú)庞大流动(dòng)人口的租赁(lìn)与(yǔ)置(zhì)业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就(jiù)是约(yuē)9000万(wàn)户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年以前(qián)建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存(cún)在着建筑结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的不(bù)便和安全隐患，并且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨(chú)房。这类上世纪(jì)修建的(de)老旧小区很(hěn)难(nán)满足现(xiàn)代生活(huó)需(xū)求，在未来(lái)大(dà)都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二居(jū)室，户型偏(piān)小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然(rán)这与城市(shì)土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张是未来地(dì)产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积不(bù)足19平方米，不及(jí)全国人均水(shuǐ)平的(de)一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市(shì)将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住宅面积(jī)为(wèi)40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要(yào)的住宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中国人口(kǒu)静(jìng)态结构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国(guó)未来(lái)城镇住(zhù)宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自于(yú)四个(gè)方面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇家庭户均(jūn)人口数不(bù)断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的(de)占(zhàn)比明(míng)显上(shàng)升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数(shù)会因户均(jūn)人(rén)口规模的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例(lì)，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口(kǒu)增长主要(yào)受益(yì)于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性需求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中村和(hé)旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)还(hái)有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小(xiǎo)、质量低、基础设施(shī)配(pèi)套(tào)差、没有或少有物(wù)业(yè)管(guǎn)理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性(xìng)需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户(hù)型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的(de)中央经济工作(zuò)会议明确指出支持(chí)住宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因素，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济(jì)水平(píng)有着密切正向联系。随(suí)着经济发(fā)展水平的(de)提高，中国的(de)人均住宅间数与人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么(me)未来将是住(zhù)宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限(xiàn)于城市能(néng)级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间(jiān)的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据(jù)调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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