文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住(zhù)房和城乡建设工(gōng)作会议(yì)提(tí)出“有条件(jiàn)的可(kě)以进行(xíng)现房销售”，不足(zú)一个(gè)月时间，已有山东、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购房者的(de)不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没钱没实(shí)力的别建了(le)，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时(shí)代步入高质(zhì)量(liàng)发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售。以后一(yī)手交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经地义。当(dāng)然(rán)二(èr)次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制(zhì)，长效(xiào)机制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如(rú)果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能实(shí)现房地(dì)产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预售制、改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承(chéng)担延(yán)迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量(liàng)、房(fáng)产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房(fáng)的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这(zhè)样有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于房企稳健(jiàn)发展，一(yī)举多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售制(zhì)度怎(zěn)么来(lái)的？国外什么(me)情(qíng)况？简(jiǎn)单(dān)科普一下(xià)：商品房预售最(zuì)早源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于(yú)商(shāng)品房短缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预售制度(dù)。其实，当前世(shì)界不少(shǎo)国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开(kāi)发商在项目获得政(zhèng)府批准后(hòu)才可以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在购买期(qī)房后(hòu)并非像(xiàng)中国一样在(zài)支付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是(shì)根(gēn)据开发商工(gōng)程(chéng)进度在完全(quán)交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制(zhì)度是需(xū)要严(yán)格的(de)资金监(jiān)管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这(zhè)些(xiē)保障措施(shī)，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平，所(suǒ)以不如借机取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观(guān)讲预(yù)售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量(liàng)时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这(zhè)需要(yào)配套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制。这是个(gè)技术(shù)活，只要坚持(chí)市(shì)场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个(gè)难题，让房地产(chǎn)回(huí)归实(shí)体经(jīng)济和(hé)居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道(dào)能(néng)不(bù)能兑现的营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的(de)过硬(yìng)的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这(zhè)才(cái)是(shì)对(duì)购(gòu)房(fáng)民众的最(zuì)根本(běn)最实质(zhì)的保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极(jí)大的提升(shēng)开发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有商业的本(běn)质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中心(xīn)，房(fáng)地产也(yě)不能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买(mǎi)房(fáng)子是(shì)天大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸福一(yī)家人(rén)。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售(shòu)制(zhì)要结合稳(wěn)楼市、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融(róng)支持当期(qī)三好(hǎo)生、新模式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究中心参与(yǔ)财税改革(gé)方案研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统(tǒng)的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来(lái)形(xíng)成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金(jīn)第三方全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零(líng)首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由(yóu)银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行(xíng)业(yè)盛(shèng)行的(de)方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分(fēn)层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋或(huò)者其他临时住(什么是人员类型 人员类型有哪些zhù)宅，住房的(de)需求是(shì)相当(dāng)高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多(duō)数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题。针(zhēn)对这一系列问题(tí)，不少地产(chǎn)商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式(shì)一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数(shù)量有所增加(jiā)，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉(jué)和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)有着(zhe)独到(dào)的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求(qiú)方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在(zài)购下(xià)九龙的(de)一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字(zì)详尽说(shuō)明(míng)楼宇的(de)地势环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分(fēn)层(céng)价格、订(dìng)购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一(yī)个亮点，即(jí)先收取买家的订(dìng)金，采(cǎi)用类似租(zū)金的分期(qī)付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻了(le)民众购房(fáng)的资金压(yā)力，加(jiā)速(sù)了(le)房屋的建造和销售(shòu)，也解决了(le)制造(zào)商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当(dāng)时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的(de)改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式高(gāo)效率地解决了核心的住(zhù)房供不应求的问题(tí)，使房市发(fā)展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立(lì)健(jiàn)全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管理(lǐ)部门提升了对于预售(shòu)楼花制度的(de)监管，即(jí)要(yào)求开发商(shāng)在(zài)预售前，确(què)保地(dì)价款已经全(quán)部支付，还要(yào)证明(míng)自身有(yǒu)资(zī)金等能(néng)力把项目完成，资(zī)金需(xū)放入(rù)律师所托(tuō)管，支取时需(xū)律(lǜ)所和建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户(hù)资(zī)金，中国香港要求律师行在银行(xíng)开(kāi)设的(de)信托账户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等(děng)采取(qǔ)全透明化机制(zhì)，且银行(xíng)的责(zé)任上升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成最大风(fēng)险方，后续(xù)需(xū)自身(shēn)推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中国内地(dì)面(miàn)临住房需求大(dà)和供给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以来，中国内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展工(gōng)业化的进(jìn)程大于城市(shì)化进程，唯有解决住房基(jī)础(chǔ)等城市化配(pèi)套问题，才能(néng)进一步(bù)推进城(chéng)市(shì)化。但当时推行(xíng)的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差(chà)等问题(tí)，因此福利分房制度不(bù)再适用于当(dāng)时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临(lín)商品房的(de)需求量大，而(ér)社会缺(quē)少大型房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)，商品房供应(yīng)量(liàng)小的困(kùn)境(jìng)，此时引入中国香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式(shì)无疑是对内地房(fáng)地产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步(bù)引进中(zhōng)国香港预(yù)售商品房制度，先后出台多(duō)项文(wén)件，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深(shēn)化城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)制度(dù)改(gǎi)革(gé)，加(jiā)快住房建设(shè)的(de)通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化(huà)的住(zhù)房(fáng)新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转向市(shì)场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决了(le)房企缺少资金(jīn)和开发时间周期长的两(liǎng)大(dà)难题，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中(zhōng)国内(nèi)地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相(xiāng)关的(de)信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整形成契(qì)合中国内地(dì)的商品(pǐn)房预售制度。预(yù)售制(zhì)的初(chū)衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房企资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业(yè)将(jiāng)正在建(jiàn)设(shè)中(zhōng)的(de)房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者支付定金(jīn)或(huò)房(fáng)款的行为。区(qū)别于(yú)中国香港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房(fáng)地产开(kāi)发商办理预售(shòu)许可(kě)证-签订商品房(fáng)买卖合(hé)同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过(guò)程中，购(gòu)房者(zhě)需要(yào)一(yī)次性付清(qīng)首付款，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一(yī)次性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿(ná)到(dào)了(le)全(quán)部购房(fáng)款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港(gǎng)的(de)按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的(de)开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主要(yào)方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时(shí)增加市场商品房(fáng)供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内(nèi)地房地产市场的稳步发展起到了重要(yào)作用，不(bù)仅(jǐn)解决(jué)了房地产市场(chǎng)快速发展阶(jiē)段的资(zī)金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进(jìn)步，数十(shí)年时(shí)间走完(wán)发(fā)达国家几百年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城镇化进程进入(rù)快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成区面积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存(cún)量从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成(chéng)为中国内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年(nián)中国内地(dì)商品住(zhù)宅(zhái)期房销售(shòu)面(miàn)积占总销售(shòu)面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中(zhōng)国内地房地(dì)产(chǎn)行业(yè)的发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地(dì)产历(lì)经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完(wán)成(chéng)额(é)从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积和销(xiāo)售金额(é)分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到民(mín)企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地(dì)产(chǎn)也(yě)成(chéng)为拉动中(zhōng)国内地经济(jì)高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带(dài)动的上下(xià)游产业链特(tè)别(bié)长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完(wán)全拉(lā)动(dòng)的投资占全(quán)社(shè)会固(gù)定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资(zī)占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房(fáng)地产(chǎn)贷(dài)款占银行各项贷款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等(děng)通道(dào)业务，占比超(chāo)过三分(fēn)之一(yī)。从房(fáng)地产融资(zī)存量占社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住(zhù)房市(shì)值测(cè)算报告》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住房市(shì)值(zhí)占股(gǔ)债房(fáng)市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与(yǔ)股债房(fáng)市(shì)值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发(fā)育(yù)尚(shàng)不(bù)成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民(mín)投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当(dāng)前的负(fù)面(miàn)效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝大部分(fēn)商(shāng)品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风(fēng)险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房(fáng)等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和(hé)开(kāi)发商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两(liǎng)个独立的(de)合(hé)同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据(jù)购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自(zì)身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看，银(yín)行作为按(àn)揭贷款的(de)发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场波动或经(jīng)营不善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂(liè)等一系列问题(tí)，导致(zhì)“烂什么是人员类型 人员类型有哪些尾”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过与购房者(zhě)签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银(yín)行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能(néng)力或(huò)短期不能(néng)还款等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担(dān)，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购(gòu)房者的预售监管资(zī)金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市(shì)商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定了(le)开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的(de)具体办(bàn)法，由房(fáng)地产管理部门(mén)制定。但多(duō)年以来全国并没有统一的(de)预售资金监(jiān)管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或(huò)进入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监(jiān)管账户资(zī)金如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜(qián)规(guī)则(zé)”。比如(rú)工(gōng)程总承包方，以工(gōng)程建(jiàn)设名(míng)义，获得监(jiān)管账户拨(bō)付(fù)资(zī)金，再(zài)由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程(chéng)款，远超(chāo)工(gōng)程进度所需。通过这(zhè)些方式套(tào)取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了(le)资金流动(dòng)性，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循(xún)环高周转模(mó)式，但一定(dìng)程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国(guó)外商品房(fáng)预售制度(dù)呈(chéng)现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于购(gòu)房者(zhě)预付资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或(huò)预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部(bù)分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付(fù)款支(zhī)付方式(shì)：预付(fù)款一般以定(dìng)金方式(shì)支付，或按工程(chéng)进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方(fāng)式(shì)：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期(qī)房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商(shāng)品房出(chū)现重大(dà)延期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由(yóu)政府或第三(sān)方(fāng)验收合(hé)格并提供验(yàn)收凭(píng)证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是开发商为购(gòu)房者提(tí)供一定(dìng)的(de)保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一定期(qī)限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付(fù)，其余房(fáng)款交付后按(àn)揭还款，交(jiāo)付前资(zī)金由(yóu)第三(sān)方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付(fù)后通过按(àn)揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美国(guó)为防止开发(fā)商挪用(yòng)资(zī)金(jīn)，购房者的定金及首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)由(yóu)第三方公(gōng)证行或产权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而(ér)开发(fā)商在房屋建设(shè)过程中的资金全(quán)部来自银(yín)行，银行根(gēn)据工程(chéng)进度向开发商提(tí)供一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪(nuó)用资金直接损害(hài)银行(xíng)利益，银行(xíng)有(yǒu)充分动机监管开发(fā)商施工进(jìn)度。开发商(shāng)在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政府相关(guān)部门经审(shěn)查后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行(xíng)得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期(qī)进(jìn)度(dù)支付(fù)，按(àn)揭按工期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面，德国(guó)开(kāi)发商在项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前(qián)，购(gòu)房者需支付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预约公(gōng)证，签订(dìng)合(hé)同(tóng)后定金(jīn)退还。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和(hé)土地交易税(shuì)，分别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含(hán)在(zài)购房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国(guó)没有规定(dìng)最低首付(fù)比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支(zhī)付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一(yī)般来说，支付节点(diǎn)可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者可在(zài)支付房款前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者一定使(shǐ)用期(qī)限，期限结束后(hòu)，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险公司(sī)针对期房设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险的功(gōng)能是当房(fáng)屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房前付款(kuǎn)比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期(qī)房(fáng)交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各(gè)环(huán)节(jié)内容(róng)确认无误(wù)后签(qiān)订(dìng)首付交换合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交(jiāo)房前付(fù)款比例相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英国规定房(fáng)屋(wū)必(bì)须(xū)经过房产公证公司的检验(yàn)验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节(jié)，英(yīng)国期房预售资(zī)金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过(guò)程中，由(yóu)买房律(lǜ)师将资(zī)金转给卖方律师(shī)，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即(jí)资金在(zài)进(jìn)入开发商账户前经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会(huì)上“一房二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易(yì)法(fǎ)》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是唯一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构(gòu)或(huò)指定保证机(jī)构或保(bǎo)险机(jī)构签订(dìng)定金保证委托合同，设(shè)置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的(de)保证(zhèng)金证(zhèng)明书交付给购(gòu)房者。除(chú)定金外，其他预先支(zhī)付的购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂(làn)尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融(róng)机构(gòu)或保证(zhèng)机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购(gòu)房者赔付违约金(jīn)，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者(zhě)即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后(hòu)才开(kāi)始按揭贷款，除(chú)定金外(wài)的剩余房款在交房后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工程进(jìn)度(dù)支付，所有(yǒu)资金(jīn)进(jìn)银行专门(mén)项目资金账户(hù)，交房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡(pō)开发商有统一的选购权合同(tóng)以及(jí)订(dìng)金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗(chuāng)等(děng)完(wán)工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也依(yī)照工(gōng)程进度放款，月供在(zài)此过程中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者(zhě)的(de)订金与付款会存入银行专门的(de)项目资金账户(hù)，账户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当(dāng)前房地产到了政策出(chū)手临(lín)界(jiè)点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大对(duì)刚需和(hé)改善型(xíng)需求(qiú)的(de)支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复(fù)工保民(mín)生，给(gěi)予(yǔ)强(qiáng)有力(lì)的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企(qǐ)包(bāo)括民(mín)营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个(gè)行业，为每个(gè)房(fáng)企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形(xíng)势(shì)复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关(guān)键是(shì)推动城市(shì)群(qún)战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开发(fā)商(shāng)违约(yuē)后定金(jīn)保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支付(fù)定金冻结至房(fáng)屋(wū)交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充(chōng)分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度(dù)付(fù)款机制(zhì)或交(jiāo)房后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分(fēn)保护购(gòu)房(fáng)者的(de)权(quán)益(yì)。资金监管环节，引入独(dú)立于(yú)开发商、银行(xíng)的第三方(fāng)资金监管机构，或由政府(fǔ)相关(guān)部门直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现(xiàn)象。交付环(huán)节，建(jiàn)立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全权负责、免费维(wéi)修，购房(fáng)者在保修期(qī)结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开(kāi)发(fā)进(jìn)入存量时(shí)代(dài)，对(duì)购(gòu)房(fáng)民(mín)众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该(gāi)取消了(le)，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼(pīn)的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众的(de)最根(gēn)本最实(shí)质(zhì)的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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