OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今(jīn)，二级市场的影响(xiǎng)仍(réng)未停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开(kāi)盘(pán)继续(xù)延续此前几日的下跌(diē)走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个(gè)交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT曾发布公(gōng)告(gào)，紧(jǐn)急回应(yīng)称(chēng)，哲库科(kē)技是其扩募拟新(xīn)购入基础设(shè)施(shī)资产张润(rùn)大(dà)厦的(de)重要承(chéng)租方之一(yī)，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告(gào)中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人(rén)将继续密切关(guān)注哲库科(kē)技(jì)后续情况(kuàng)，积极做好相关应对(duì)。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期已同步启动(dòng)了(le)应(yīng)急(jí)预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的(de)可能事项。由(yóu)于张润(rùn)大(dà)厦是全国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公司领导高度重(zhòng)视，浦(pǔ)东新(xīn)区国(guó)资委也(yě)高度关注。

　　多位业内人士(shì)表示，华安(ān)张江光大园REIT近期(qī)市场波动较大，但其实不动产公(gōng)募(mù)REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技的事(shì)件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的(de)价(jià)格小幅低(dī)开，此后二(èr)级市场价格开始(shǐ)震荡走低(dī)，午盘收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期不利消(xiāo)息影响，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT最近几个(gè)交易日二级市场价格表(biǎo)现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募(mù)REITs市场整体表现上看，目(mù)前上市的8只产业园区(qū)基础设施(shī)REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业(yè)园区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露(lù)张江光大园项目(mù)出(chū)租率有所(suǒ)下(xià)降(jiàng)，如今拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发事件，因此(cǐ)导致(zhì)二级市场价(jià)格(gé)出现波动。”一位业(yè)内人士分析称(chēng)。

　　不过(guò)，在上述人士看(kàn)来，尽管出于风险规(guī)避(bì)的原因，最近几个交易日(rì)场内资金有(yǒu)所(suǒ)流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本(běn)上影响其内外价值(zhí)。

　　他(tā)也同时(shí)表示，目(mù)前随(suí)着二(èr)级市场价格下跌，风(fēng)险也(yě)得(dé)到一定释放(fàng)，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情(qíng)绪(xù)面等多重(zhòng)因素(sù)影响，不好判断(duàn)价格是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年(nián)内(nèi)二级(jí)市场跌幅(fú)较大，其实有些隐含收(shōu)益率(lǜ)高的产品(pǐn)具备一定的投(tóu)资价值，很适合稳健类投资(zī)者。此外，伴随着经(jīng)济复(fù)苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金(jīn)执行董(dǒng)事高如星对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，若张江(jiāng)园(yuán)区最终能(néng)顺利解(jiě)决(jué)招商，平稳过度(dù)对经营现金流没有造成(chéng)大(dà)的影响，“事(shì)件性利空下(xià)调至得这么急、这么(me)深，加上前(qián)期本身园区类资产就回调(diào)不(bù)少了，这(zhè)就(jiù)是黄金坑。”不过，他(tā)也强(qiáng)调，最终还是落到租金收入(rù)受不受影响，影(yǐng)响(xiǎng)多大，估计(jì)园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技(jì)。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是(shì)其扩募(mù)拟新购(gòu)入(rù)基础设施资产张润(rùn)大厦的重要承(chéng)租方(fāng)之一(yī)，目前未(wèi)收到(dào)哲库科技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行(xíng)已(yǐ)签租(zū)赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华(huá)安张江光大园80寸电视尺寸长宽多少REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人(rén)将继续密(mì)切(qiè)关注哲(zhé)库科(kē)技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露(lù)的张江(jiāng)光大(dà)园项目出租率下(xià)降事项，一度二级市场价格出现回落。在随后(hòu)召开(kāi)的业绩说明会中管理人就(jiù)相关事项(xiàng)进行了解释说(shuō)明(míng)，市场信心(xīn)得到了一定提(tí)振，二(èr)级市(shì)场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日(rì)召开的(de)线上和线下的扩募说明会上，运营团队表(biǎo)示了对(duì)张江光大园项(xiàng)目的信心，预计签署(shǔ)意向书和(hé)合同(tóng)谈判中(zhōng)的储备租户正常转化后，项目出(chū)租率将得到(dào)回升(shēng)。没想(xiǎng)到仅过(guò)了不到三(sān)周(zhōu)的时(shí)间，张江REIT的(de)扩募之(zhī)路又(yòu)迎来了新(xīn)的考验。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责人坦言，事(shì)发突(tū)然确实始料(liào)未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第一时(shí)间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步(bù)启动了应(yīng)急预案，排(pái)摸储(chǔ)备(bèi)租户(hù)，积(jī)极应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导(dǎo)高(gāo)度重(zhòng)视(shì)，据悉新区(qū)国资委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相关负(fù)责(zé)人介绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了(le)芯片(piàn)测试、人工智能、航天(tiān)产(chǎn)业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超(chāo)过(guò)了(le)2万方。从意向储备转化为实际租户需(xū)要(yào)一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署(shǔ)租赁意向书来(lái)尽快锁定一些重要租户。虽(suī)然收了三个月履(lǚ)约(yuē)保证金给了(le)我们一些空间，但本(běn)着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态度(dù)，我(wǒ)们肯定(dìng)要全力(lì)与时间(jiān)赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的张(zhāng)江光大(dà)园项目一季度末也有将近30％的空置率，原始权益(yì)人有那(nà)么多储(chǔ)备租户，之前(qián)的空置率为(wèi)何未能(néng)得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江(jiāng)光大园一直(zhí)以(yǐ)来都坚(jiān)持以市场化运营为导向，历史运营表(biǎo)现稳(wěn)定(dìng)，租户的(de)调租和(hé)换租(zū)都(dōu)属于(yú)正(zhèng)常情况，而这次项目的大租户(hù)退租正好发生在市场活跃度的(de)短期80寸电视尺寸长宽多少低(dī)点，目前市(shì)场(chǎng)情况(kuàng)已有所好(hǎo)转。在(zài)看到出租率下滑情况(kuàng)没有得到及时(shí)修复后(hòu)，张江这边也作了一定(dìng)的资源调配和倾斜，引入了(le)一(yī)些储(chǔ)备租(zū)户。

　　另外，张润大(dà)厦(shà)和张江光大园项(xiàng)目在给租户的分隔空间、交(jiāo)付标准、租金水平等方(fāng)面也有一些差异(yì)化，张润大厦多是两千多平的大平(píng)层(céng)，楼的(de)成新度高(gāo)一些，单(dān)价(jià)也贵一(yī)些(xiē)，张江光(guāng)大园单层(céng)以一千平的面积为主，还(hái)有一些独栋形态的物业。租户自身(shēn)也(yě)会有诉(sù)求，也会根(gēn)据(jù)自身需(xū)求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完(wán)成以后(hòu)，新老资产(chǎn)的管理人都变成(chéng)了一家，后续(xù)我们(men)在资源共(gòng)享(xiǎng)和联合营销方面能更加充分发挥协同效应，相信可(kě)以做得更好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈(tán)及对于(yú)张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人表示，张江集团和张江(jiāng)高科目前在管(guǎn)资产约五百(bǎi)万方(fāng)，还有一些其(qí)他在开发的储备项目，这(zhè)些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区(qū)产业(yè)空间资(zī)产上市平(píng)台目标的(de)坚实后盾(dùn)和储备资(zī)源。“我们非常重视(shì)张江REIT这(zhè)个(gè)资本平(píng)台(tái)和它未来的发展。”相关负责人表示(shì)，“这(zhè)次扩募是我们(men)实现基金扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼(yǎn)下(xià)我们可能面临了一些突发情况需要(yào)解(jiě)决，但(dàn)是(shì)这(zhè)和(hé)我(wǒ)们在张江科(kē)学城(chéng)这三(sān)十年建设(shè)发展过程中所(suǒ)经历(lì)的(de)相(xiāng)比，只能算是一个非常小的插曲(qū)。我们有信心排除万难，尽(jǐn)一切可能化解当(dāng)前突发事件的所有负面影(yǐng)响(xiǎng)，维持(chí)预期和市场(chǎng)的(de)信心。”

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