万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意(yì)外走红(hóng)，让这个位于北(běi)京海淀(diàn)的豪(háo)宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称要做(zuò)地产界“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”的神秘(mì)开发商——中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到(dào)舆(yú)论关注(zhù)，起因中赫集团(tuán)成(chéng)了共同(tóng)债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房(fáng)子早(zǎo)已售出，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集团，那些(xiē)真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍(pāi)卖，算是(shì)被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业(yè)主的(de)维权信息(xī)，难(nán)怪有网友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿(zī)势(shì)都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想(xiǎng)到(dào)，这个位于(yú)海淀(diàn)核心区位，名校环(huán)绕(rào)的顶级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信(xìn)达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　ln函数的运算法则求导，ln运算六个基本公式src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184207212.png">

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债(zhài)权转让项(xiàng)目的处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的(de)是(shì)对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有(yǒu)限公司是共同债务人。目前，该(gāi)项目(mù)已有1万(wàn)次围观(guān)，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这就是一起中国信达(dá)北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道(dào)，万(wàn)柳书院(yuàn)总共(gòng)301户，而(ér)且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面上又注(zhù)明这(zhè)75套(tào)房子是“未出售(shòu)”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说明这(zhè)些房子根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没资(zī)金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的(de)顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳书(shū)院的业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自(zì)媒体(tǐ)“地产八(bā)卦(guà)女”爆料(liào)，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确(què)实已经支(zhī)付价款并实(shí)际占有，那么(me)，中国信达(dá)转让这笔不良债权(quán)回本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是(shì)债(zhài)主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支付(fù)价款并实(shí)际(jì)占(zhàn)有，但(dàn)未办理过(guò)户手续的(de)，如果业(yè)主没有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以(yǐ)向法院提出执(zhí)行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开(kāi)发(fā)商(shāng)，要(yào)求(qiú)退还购房(fáng)款或办理房产(chǎn)证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民(mín)法(fǎ)院报公布《最高人民法(fǎ)院关于(yú)商品房消(xiāo)费者权利(lì)保护问题的批复》，以司(sī)法解释(shì)的(de)方式明确了(le)购房人的(de)优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以(yǐ)居住为目的购买房(fáng)屋(wū)并已(yǐ)支(zhī)付(fù)全部(bù)价(jià)款，主张其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设工程价款(kuǎn)优先(xiān)受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人(rén)民法院(yuàn)应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一(yī)审法(fǎ)庭辩论终结前已(yǐ)实际(jì)支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前(qián)款规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果这75套房子均(jūn)为(wèi)“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的(de)这75套房子，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权公司中(zhōng)国信达申(shēn)请不良(liáng)债权(quán)转让，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前中国(guó)信达已经成(chéng)为赫华(huá)恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集团、中赫(hè)置地等选择退(tuì)出了赫华(huá)恒(héng)瑞的股东行(xíng)列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任(rèn)公(gōng)司(sī)成(chéng)为了(le)唯一股(gǔ)东，后(hòu)者(zhě)由(yóu)中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商(shāng)，相较其他(tā)房企，中赫集团(tuán)既没有很大(dà)规(guī)模，也没有很高的国(guó)民知名度，但却在北(běi)京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号(hào)院，作(zuò)为中赫(hè)集(jí)团进入北(běi)京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出(chū)钓鱼(yú)岛七号院3号(hào)楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时(shí)京(jīng)城最贵的楼盘(pán)，引发(fā)了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被(bèi)誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下了北(běi)京万柳(liǔ)地(dì)块，成为北(běi)京当(dāng)年的“双料地(dì)王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块(kuài)从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起(qǐ)来(lái)的五米(mǐ)高墙，还(hái)是(shì)每棵(kē)成本超(chāo)6万(wàn)的成年银(yín)杏树，还是每平米20万元的价格，都令业(yè)内外震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看(kàn)出其在北(běi)京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现如今，它远(yuǎn)远超(chāo)过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一(yī)套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久(jiǔ)，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼(yú)台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地(dì)”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开(kāi)发商光环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确定(dìng)义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦(lún)落到这个(gè)地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开(kāi)发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生轨迹(jì)跟着急(jí)转直(zhí)下。而追(zhln函数的运算法则求导，ln运算六个基本公式uī)根溯(sù)源(yuán)，这个(gè)转折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企ln函数的运算法则求导，ln运算六个基本公式纷纷开始了多元(yuán)化转型，但(dàn)转型之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开始，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试过多元化业(yè)务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站，但最终都(dōu)惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部(bù)64％股权(quán)，成为(wèi)国安的(de)新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信(xìn)集团(tuán)手中拿下北京(jīng)国(guó)安俱(jù)乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京国安的(de)估值一直没变，那么(me)中赫集团拿下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇(fù)将其手中的(de)中赫集团股(gǔ)份质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共(gòng)有(yǒu)11条股(gǔ)权(quán)出质(zhì)记录。质权人(rén)包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京(jīng)国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国(guó)安(ān)后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得到改(gǎi)善(shàn)，中(zhōng)赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力(lì)，中赫集(jí)团和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国(guó)安(ān)和中(zhōng)赫(hè)的(de)经营状(zhuàng)况却持续没(méi)有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人(rén)，执(zhí)行标的高达11亿(yì)，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东(dōng)周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为(wèi)被执行(xíng)人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务(wù)，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目(mù)前(qián)幸免于(yú)难(nán)。不过在(zài)实(shí)控人都成为(wèi)老赖的情况下(xià)，被(bèi)执行10个多亿的(de)北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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