5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金(jīn)为(wèi)代(dài)表(biǎo)的机(jī)构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所公布的总份额(é)均较4月28日时(shí)有小幅(fú)增长。根据(jù)基(jī)金一季报统计(jì)，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持(chí)仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比重增幅(fú)五只个股(gǔ)分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终(zhōng)于出现(xiàn)了三年(nián)来的首次回升，年底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势(shì)头似乎(hū)在(zài)今年(nián)一季度(dù)得以延(yán)续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有(yǒu)房地(dì)产板块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为(wèi)保(bǎo)利发展茶名如鱼水是什么茶 如鱼水是什么品种、招商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占(zhàn)板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对(duì)于房地产的投(tóu)资愈(yù)发有(yǒu)集中于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显(xiǎn)示(shì)，在(zài)公募基金(jīn)一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在第96位。对(duì)比去年(nián)四季(jì)报(bào)，变化之(zhī)处首先在(zài)于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头股从排(pái)位上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地集团(tuán)退出百大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房(fáng)地产是复苏(sū)链上(shàng)最后(hòu)一环，且首季(jì)并非行业(yè)销售旺季(jì)，其传(chuán)导到(dào)二级市场乃至机(jī)构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的(de)是(shì)，经(jīng)济圈(quān)判断房(fáng)地产已经进(jìn)入大分化时代，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三四线城市。而映(yìng)射(shè)到二级市场(chǎng)投资上(shàng)，配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按(àn)照产业周期来分类(lèi)，包括房地(dì)产等(děng)几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什么投资机(jī)会的。但在这几年特(tè)殊的行情(qíng)里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发(fā)生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再(zài)出(chū)现(xiàn)了，2022年光(guāng)是(shì)居(jū)民(mín)存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产研究员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时(shí)至今日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是人(rén)均住房(fáng)面积（接近30平(píng)/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每(měi)年18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以(yǐ)及过(guò)快上(shàng)行的房价，因而行业高增(zēng)的时(shí)代已经过去，未来(lái)行业(yè)的(de)需求或将回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很容(róng)易出(chū)现(xiàn)信用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有投(tóu)资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这样的认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作个股成(chéng)为公(gōng)募乃至整体机构的务(wù)实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区域性(xìng)标(biāo)的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个股来看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的(de)124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段恰好(hǎo)排名前五的(de)公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展(zhǎn)，五一假期(qī)归(guī)来后日成交量(liàng)明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股(gǔ)的(de)基本面(miàn)来看，上(shàng)实发展的主营业(yè)务为房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发与经(jīng)营。公司的主要产品(pǐn)及(jí)服务为(wèi)房(fáng)地(dì)产销售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通股股东来看(kàn)，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十(shí)大流通股股(gǔ)东来看， 具体包(bāo)括公募(mù)的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前(qián)十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方(fāng)面是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏至近年来(lái)最(zuì)高(gāo)，另一(yī)方面则是公(gōng)司拿地结(jié)算持续性向好，从(cóng)数(shù)字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自(zì)然也吸(xī)引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大(dà)流通股股东来(lái)看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的(de)两只产品(pǐn)依然在前十中，这(zhè)也是连续第(dì)三个季度他有的两只产品(pǐn)杀(shā)入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投(tóu)资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了(le)持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性(xìng)地产(chǎn)公司外(wài)，荣安(ān)地(dì)产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司(sī)，一季报交出的也是一份报喜的成绩(jì)单(dān)：首季公司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只(zhǐ)公(gōng)募指基首季新杀(shā)入十大流通股(gǔ)股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强(qiáng)则排(pái)名第九位，此外联袂出(chū)现的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金相关人士分(fēn)析：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅降温，优(yōu)质土地(dì)供给较多（券(quàn)商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前(qián)房企的利(lì)润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于(yú)信用问题(tí)或者资金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪(làng)潮下，央国企地产股或存在(zài)发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存(cún)在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要又体现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较低的融资(zī)成本，优质的开发资源(yuán)和良好(hǎo)的(de)不动产资产(chǎn)运营能(néng)力(lì)的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资(zī)源债权债务(wù)关系等问题(tí)，市场(chǎng)对(duì)民营房(fáng)开(kāi)企(qǐ)业的资(zī)产会有更多(duō)担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的(de)过程中，茶名如鱼水是什么茶 如鱼水是什么品种央(yāng)国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行(xíng)业(yè)进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速发展阶(jiē)段更稳定且可(kě)预期的(de)盈利和现金流创造(zào)能力，以(yǐ)此带来估值中枢的(de)提升，应(yīng)该(gāi)关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受益于行业集中度提(tí)升的(de)头部公司。”星石(shí)投资首(shǒu)席研究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思路的话，或许还(hái)是保利(lì)发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地去持续观(guān)察国企(qǐ)央企在三个(gè)方面是否可以(yǐ)维持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是(shì)销售(shòu)份额持续提(tí)升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企一季(jì)报梳理发(fā)现，对于2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等(děng)房企营(yíng)收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是(shì)较大(dà)增速的增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产业内(nèi)人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半(bàn)年民(mín)营房企不(bù)怎么投资(zī)拿(ná)地之(zhī)后，国有企业仍在持续性(xìng)地(dì)拿(ná)地，且主要集中在核(hé)心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季(jì)度市场恢(huī)复(fù)但仍处于调(diào)整的过(guò)程中，能够保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地(dì)产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不(bù)确(què)定性。其实整个(gè)市场从(cóng)四月份开始又在往下掉(diào)。除了(le)杭州、成都等极个(gè)别城市(shì)四月(yuè)环比(bǐ)三(sān)月相对表现较好之(zhī)外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内的绝大多(duō)数城(chéng)市(shì)都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市(shì)场表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按照现在的经(jīng)济状况、收(shōu)入(rù)情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资(zī)金面压力，可(kě)能会(huì)出现，到(dào)六月(yuè)份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的短期(qī)反弹外(wài)的一个市(shì)场乏力现象。也(yě)就是说，第二(èr)季度、第三(sān)季度(dù)增长(zhǎng)不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在整个(gè)房地产以及其(qí)上下游产业链(liàn)的复(fù)苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要(yào)慢很(hěn)多，我们要多(duō)给(gěi)一(yī)些耐心，这个时(shí)候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快(kuài)钱的(de)时(shí)候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少(shǎo)数的、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待(dài)它的基本面不断地(dì)凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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