饱受争议的(de)二手房交(jiāo)易中(zhōng)介费问(wèn)题(tí)，正逐渐(jiàn)得(dé)到监管部(bù)门(mén)的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监(jiān)管总局联合(hé)发(fā)布了关于(yú)规范房地产经纪服务(wù)的意见。意见提及，近(jìn)年来，部(bù)分房地产经纪机构存在利用房源(yuán)客源优(yōu)势收取过高费用、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人(rén)信息等问题，加重(zhòng)交易当事人负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门(mén)从(cóng)加强从(cóng)业主体管(guǎn)理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理确定经纪(jì)服(fú)务收费、严格实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张(zhāng)大伟称，随着城市发(fā)展，一二(èr)线城(chéng)市二手房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京、上(shàng)海为例，二手房占市场成交(jiāo)比例超过80％，大(dà)量二手房成交依赖中介居(jū)间成交，房地产(chǎn)调控重心逐(zhú)渐从开发商过渡到中介公司(sī)。

　　广东省(shěng)城规院住(zhù)房政策(cè)研究(jiū)中(zhōng)心首席(xí)研究员(yuán)李宇嘉表示，买(mǎi)房对(duì)居民来说(shuō)属于金额不低(dī)的大宗(zōng)交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有(yǒu)非常强的专业性，居民往往通过中介来完成(chéng)。但很多中介利用信息不对称(chēng)等问题(tí)，将(jiāng)非必要的收费(fèi)夹带其中(zhōng)，如收取过(guò)桥融(róng)资(zī)、按(àn)揭(jiē)费、担保费(fèi)等，对居民造(zào)成额(é)外的负担，而且这些(xiē)服(fú)务(wù)事(shì)项并未明(míng)码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程中(zhōng)存(cún)在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对(duì)包括经纪服(fú)务在内的相关市场交易行为及其主体进行(xíng)规范和秩(zhì)序(xù)整顿，是房地(dì)产市场管理和调控的主题(tí)。“当(dāng)下，推进(jìn)这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费问题(tí)成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对(duì)房地产经纪服务(wù)行业关注最(zuì)多的一个话题，便是房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门(mén)主(zhǔ)要监管的重(zhòng)点，将是对房(fáng)地(dì)产经纪服务收费及(jí)中(zhōng)介交易进(jìn)行规范。

　　在(zài)热(rè)点城市，二手房屋交易过程中(zhōng)，部分价值不菲(fēi)的房(fáng)屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中介费。以北京某(mǒu)房(fáng)地产经纪服务机(jī)构2.7％的服(fú)务费率计(jì)算(suàn)，一套1000万元的房屋(wū)，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费上(shàng)，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构要合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按(àn)照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价。引导(dǎo)由交(jiāo)易双方共同(tóng)承(chéng)担经纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房地(dì)产经纪(jì)服务收费(fèi)标(biāo)准的(d大π键电子数的计算方法，大π键电子数怎么看e)最早依据是1995年国家(jiā)计(jì)委建设部(bù)下发的《关于房地产(chǎn)中介服务收费的通知》（971号文(wén)），其(qí)中第六条规(guī)定：房屋(wū)买卖代理收(shōu)费(fèi)，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北京(jīng)为例，目前北京(jīng)市(shì)执行的2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即(jí)根据这样的(de)规定：“少数(shù)特(tè)别(bié)复杂(zá)的住宅买卖经(jīng)纪服务(wù)，经交(jiāo)易(yì)各方协商同意(yì)，可在规(guī)定的收(shōu)费标准基(jī)础上适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手房(fáng)中(zhōng)介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年取消了房地(dì)产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由各中(zhōng)介(jiè)机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收取费(fèi)用过(guò)程中，相关监管部门(mén)当(dāng)前并未明确具体(tǐ)的中(zhōng)介(jiè)费率，中介机构仅需在服务(wù)过程(chéng)中对收费(fèi)标准进行明码标价即(jí)可(kě)。而(ér)房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务机构在具体收取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综(zōng)合计算出(chū)合适的中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问(wèn)题，两部门在此次意见中提(tí)及，房地(dì)产经(jīng)纪机构应当(dāng)在经营门店(diàn)、网(wǎng)站、客户端等(děng)场所或渠道(dào)，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标(biāo)价和捆绑(bǎng)收费。房(fáng)地产经纪机构提供的基本服务和(hé)延伸服务，应(yīng)当分别明确(què)服务(wù)项目和收(shōu)费标准。房地产经纪机构收费前(qián)应当(dāng)向交易当事人出(chū)具收费(fèi)清(qīng)单(dān)，列明收(shōu)费标(biāo)准、收费金额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外(wài)，对收费明显高于市(shì)场(chǎng)平(píng)均水平的(de)房地产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部门将会同市场监管等部门采取约谈等(děng)综合措施进行重点监管。市场监管部(bù)门(mén)会同有关部门(mén)依(yī)法查处不按规定明码标价(jià)、操纵经纪服务收费(fèi)等(děng)违反价格和反垄断法律法规的(de)行为。对房(fáng)地产经纪机构(gòu)相关违(wéi)法违规信(xìn)息，市(shì)场监(jiān)管部(bù)门要依法依(yī)规(guī)纳(nà)入国(guó)家企业信(xìn)用(yòng)信息公示系(xì)统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越低的(de)原则(zé)实(shí)行分档定价，是否意味着，未来(lái)豪宅的中介费(fèi)有望(wàng)大幅(fú)降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建(jiàn)部发文(wén)鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档(dàng)定(dìng)价，合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务(wù)费用(yòng)，主要(yào)还(hái)是(shì)规(guī)范(fàn)行业，打击收费过(guò)高的(de)经纪(jì)机构(gòu)，但(dàn)对市场影响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场豪(háo)宅和普(pǔ)宅本来收费就(jiù)不同，各(gè)家收费普(pǔ)遍(biàn)在合理范围内(nèi)，加上经纪服(fú)务费(fèi)用对市场的(de)影响不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性(xìng)质，即只是(shì)纲领性文(wén)件而非规定，未来如何具体认定其(qí)中的细则，还需要看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前(qián)市(shì)场看，经纪(jì)服务领域的调整改善、规(guī)范化，有利(lì)于(yú)行业(yè)健康(kāng)发(fā)展。同时(shí)，由于(yú)二手房很多房源在产权(quán)方面有瑕疵(cī)，如产权(quán)抵押(yā)、不(bù)同税费等都(dōu)可能(néng)对交易产生影响，这对房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务行(xíng)业的专业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究(jiū大π键电子数的计算方法，大π键电子数怎么看)院研(yán)究(jiū)总监陆骑麟指出，在二(èr)手房买(mǎi)卖(mài)过程(chéng)中，原本应该由上下家(jiā)各(gè)支(zhī)付一(yī)半的中(zhōng)介费，但在一些热点城(chéng)市(shì)的(de)二手(shǒu)房交(jiāo)易过程中，往往会有(yǒu)这样的情形，因部(bù)分(fēn)购(gòu)房者处于弱势地(dì)位，从而会出现中介费及税费均由购房者来(lái)承(chéng)担(dān)。即使一些(xiē)房东愿意承担(dān)中介费，这部(bù)分费用也可(kě)能通过转嫁的方式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情(qíng)况，一些(xiē)房(fáng)产中介(jiè)公司将(jiāng)其(qí)视为(wèi)向购房者单(dān)边收费(fèi)的(de)行为。部分中介公(gōng)司可能会(huì)利用其支(zhī)配(pèi)地位，在原(yuán)先经纪服务收费的基础上(shàng)，再次向房(fáng)东(dōng)收取费用，而这(zhè)部分费用，房东(dōng)往往会将其转再次转嫁(jià)给购房者，这实际上相当于变相推高了房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵(zòng)经纪服务收费，不(bù)仅(jǐn)有利于提高交(jiāo)易中操(cāo)作的透明度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆(lù)骑(qí)麟称。

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