导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十(shí)年(nián)之后，当(dāng)下中国(guó)地(dì)产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国(guó)房地(dì)产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持(chí)续(xù)低景气，有关中(zhōng)国(guó)地(dì)产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城(chéng)镇存量(liàng)住宅(zhái)真实情况，据此判断中国(guó)未来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量(liàng)极(jí)度过剩(shèng)，事(shì)实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部(bù)披露全国有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商(shāng)业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间(jiān)房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均1套(tào)房，其中每户(hù)持有商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结希望你一切都好是什么意思，只要你好一切都好是什么意思(jié)果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇家(jiā)庭(tíng)才(cái)拥(yōng)有1套(tào)住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户(hù)户有房，然(rán)而(ér)事实上中国住宅市(shì)场供(gōng)需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足流(liú)动人口的租赁(lìn)和置(zhì)业(yè)需求。全国总人口的(de)近三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一(yī)套房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不(bù)断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数(shù)增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋势(shì)将延续(xù)，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的(de)新增住宅(zhái)需求有(yǒu)望(wàng)持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造(zào)势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达(dá)国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大(dà)房(fáng)子(zi)”的改善性(xìng)需求正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国(guó)地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供给存在不(bù)足，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么(me)当下房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，大(dà)分化时代(dài)下地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)则更多体现在住宅(zhái)质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将体现在不同能(néng)级城(chéng)市(shì)之间(jiān)，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披露全国已(yǐ)有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数(shù)据(jù)并(bìng)未公布，我们无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回答当前(qián)的房子(zi)是否(fǒu)真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产(chǎn)市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过(guò)剩的直观(guān)判断站不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾害综合风险(xiǎn)普查(chá)工(gōng)作情况为(wèi)主题的(de)新闻(wén)发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获取了全(quán)国(guó)近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处(chù)市政(zhèng)设施(shī)数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市(shì)场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非住(zhù)宅。总的算下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人口普查数(shù)据(jù)公布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数(shù)量(liàng)有关，更(gèng)与房屋质(zhì)量(liàng)、居(jū)住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单(dān)从人均住(zhù)宅间(jiān)数不能完(wán)全反映出(chū)城镇(zhèn)居(jū)民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为单位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一套(tào)设(shè)施齐全的(de)住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住(zhù)宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民(mín)住(zhù)宅(zhái)相关数据有两(liǎng)处可以直(zhí)接公(gōng)布，一是每(měi)年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民(mín)户均住宅数量，我们主要用(yòng)到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居(jū)民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数(shù)相加，我们就能够得到(dào)当(dāng)前(qián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅和(hé)非商品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能(néng)够得到城(chéng)镇户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏(fá)一个准确统计(jì)。我们(men)利用既(jì)有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房(fáng)为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销售中(zhōng)期房(fáng)占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计(jì)销售套数里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得(dé)到(dào)商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房后装(zhuāng)修(xiū)的(de)时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要(yào)进一步推(tuī)算中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)的住(zhù)宅结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租(zū)房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他(tā)住宅和(hé)购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅与购买(mǎi)二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅(fú)为过去十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估(gū)算出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期(qī)房，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆(lù)续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套(tào)房的程(chéng)度(dù)，“户户有房(fáng)”是(shì)否意味(wèi)着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着(zhe)中国(guó)地产存量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并不意味着住宅(zhái)市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来满足(zú)因人口流动、居民换房(fáng)等因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟(shú)房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成(chéng)房(fáng)价或房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流(liú)动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作(zuò)的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房(fáng)，在高(gāo)房价的大(dà)城市租赁(lìn)一(yī)套房，在房价较低的县(xiàn)城购(gòu)买一(yī)套房。所以说(shuō)户(hù)均一套房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流(liú)动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然(rán)有(yǒu)不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民(mín)住宅(zhái)是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户(hù)的(de)生活带(dài)来了很大的不便和(hé)安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)，并(bìng)且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独(dú)立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修(xiū)建的(de)老旧小(xiǎo)区很(hěn)难(nán)满足现(xiàn)代生(shēng)活(huó)需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据(jù)七普数(shù)据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量(liàng)总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)不足(zú)19平方米，不及全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为住宅(zhái)存在(zài)困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人(rén)均可(kě)使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均(jūn)住(zhù)宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去(qù)除公摊(tān)面积后(hòu)，中(zhōng)国的人均(jūn)可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房，未来(lái)地产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口静态结构和(hé)动(dòng)态趋势演绎，决定了中(zhōng)国(guó)未来地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需(xū)求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数不(bù)断(duàn)下降，六普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继续延续(xù)，导(dǎo)致(zhì)户数会因户(hù)均人口规(guī)模的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第(dì)二(èr)，人(rén)口迁移(yí)导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，资(zī)源和生产(chǎn)要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流(liú)入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给(gěi)迁入(rù)地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改善性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家庭购买(mǎi)了(le)商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随(suí)着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的(de)占比势必会进(jìn)一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建(jiàn)筑面积还(hái)有约81亿平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老公有住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小希望你一切都好是什么意思，只要你好一切都好是什么意思、质量低、基础设施配(pèi)套差、没(méi)有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境(jìng)，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工(gōng)作(zuò)会(huì)议明确指(zhǐ)出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因(yīn)素，中国(guó)的人均住宅间数较(jiào)其他(tā)国(guó)家(jiā)依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向(xiàng)联系(xì)。随着(zhe)经济(jì)发展水平的提(tí)高，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发(fā)展期(qī)，地产矛(máo)盾更多(duō)体现(xiàn)为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石。那(nà)么未来将是住宅(zhái)质(zhì)量的供(gōng)需冲突。房地产大(dà)分化(huà)时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和(h希望你一切都好是什么意思，只要你好一切都好是什么意思é)老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是针(zhēn)对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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