万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位(wèi)于北京海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫集(jí)团成了共同债务人被中国信达追债，中国(guó)信达为(wèi)了收回钱(qián)款不得不(bù)将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已(yǐ)售出，业主并(bìng)非中赫集团(tuán)，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫名(míng)奇妙(miào)地被拍卖，算是(shì)被(bèi)割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到(dào)这些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富人(rén)被割韭菜(cài)的时(shí)候(hòu)，他们的(de)姿势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能(néng)还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽头是万(wàn)柳书(shū)院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于(yú)海淀核(hé)心(xīn)区(qū)位，名校(xiào)环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在京(jīng)东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良债权转让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押(yā)物(wù)中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目(mù)的处(chù)置主体是中国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司北京市(shì)分公司(sī)（下称中国(guó)信达(dá)北(běi)分），处(chù)置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其(qí)中债权(quán)本(běn)金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公(gōng)司(sī)是共同(tóng)债务人。目前(qián)，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国信达北(běi)分讨债的故事，但实(shí)际上，75套(tào)豪(háo)宅的背(bèi)后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此前(qiá5k是多少钱，5k是多少钱人民币n)媒体报(bào)道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子(zi)实际上都是卖(mài)出(chū)去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有网签，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集(jí)团早就把这(zhè)75套(tào)房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在还没资(zī)金解(jiě)抵押，所以不(bù)能网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名(míng)商业大(dà)佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业主确实已(yǐ)经支付价款并实际占有，那么(me)，中国信(xìn)达(dá)转让这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的(de)可以向法院(yuàn)提出执(zhí)行异议申(shēn)请(qǐng)，请求法院解(jiě)除查(chá)封，同时可以联合起(qǐ)诉开发(fā)商，要(yào)求退(tuì)还购房(fáng)款(kuǎn)或办理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人民法院(yuàn)报公布《最(zuì)高人民法院关于商品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者权利保护问题的(de)批(pī)复》，以司法解释的方式(shì)明(míng)确了(le)购房人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者以居住为(wèi)目(mù)的购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先于建设工程(chéng)价款优(yōu)先受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的(de)，人民法院应当(dāng)予以(yǐ)支持。只支付了(le)部分价款的(de)商品房消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

5k是多少钱，5k是多少钱人民币>

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖(mài)出去回本，抵(dǐ)押(yā)的这(zhè)75套房子，还会(huì)被业主讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次债权公司中(zhōng)国信(xìn)达申请不(bù)良债(zhài)权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集(jí)团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行(xíng)列(liè)，中国金谷国际信托有限责任公司(sī)成为(wèi)了唯(wéi)一股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国信达(dá)资产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)，相较其他(tā)房企，中(zhōng)赫集(jí)团既没有很大规模，也没(méi)有很高的国(guó)民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼(yú)台(tái)七号院，作为(wèi)中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保(bǎo)利、万科(kē)等大型(xíng)知名房(fáng)企手中，抢下(xià)了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万元的价格，都令业内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出(chū)其在(zài)北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的(de)它，对手是当(dāng)时有名(míng)的(de)融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大华府等，现(xiàn)如(rú)今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书(shū)院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出(chū)了(le)8年之久(jiǔ)，但(dàn)其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　

　　中赫集团开发(fā)的豪(háo)宅(zhái)，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名人士，如知(zhī)名(míng)演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就(jiù)住在钓鱼(yú)台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则(zé)居住在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了(le)中赫集团(tuán)的(de)“高端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城(chéng)最贵(guì)的(de)房(fáng)，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅(zhái)开发(fā)商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次成(chéng)为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力(lì)而(ér)拒不(bù)履(lǚ)行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定(dìng)义(yì)务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如今(jīn)沦落(luò)到这(zhè)个地步，其(qí)实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深(shēn)蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖出背后的中赫(hè)集团(tu5k是多少钱，5k是多少钱人民币án)，发现其深陷财务(wù)危机。

　　

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中(zhōng)赫集团(tuán)实(shí)控人周金辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟着急转直下(xià)。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购北(běi)京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始(shǐ)了多(duō)元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能(néng)源市场、团(tuán)购网站，但(dàn)最终(zhōng)都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的(de)目光，放(fàng)到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参(cān)股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成(chéng)为国安(ān)的(de)新(xīn)东(dōng)家。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团从中信(xìn)集团手(shǒu)中拿下北(běi)京国安俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没(méi)变，那么中赫(hè)集(jí)团(tuán)拿下(xià)北京(jīng)国安，总计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周金(jīn)辉夫(fū)妇将其手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份(fèn)质押陆续(xù)质押，据企查查(chá)显示(shì)，目前中赫集(jí)团(tuán)共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海金商(shāng)业(yè)保理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融(róng)信(xìn)托、中信建(jiàn)设等。

　　

　　这与(yǔ)入主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国安后，不仅国安(ān)的经营(yíng)状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱(jù)乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力(lì)，中(zhōng)赫集团(tuán)和周金辉夫妇还(hái)在持(chí)续质(zhì)押手(shǒu)中的中赫(hè)集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列(liè)被执行人，执行(xíng)标(biāo)的高达(dá)11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　

　　今年1月，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定义务，上述被执(zhí)行人成为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目前幸免于难。不过(guò)在(zài)实(shí)控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多(duō)亿的北(běi)京国(guó)安，又如何能独善其身(shēn)？

　　

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