万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知(zhī)晓，其(qí)背(bèi)后曾宣称要(yào)做(zuò)地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关(guān)注(zhù)，起因中赫集团(tuán)成了共同(tóng)债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信(xìn)达为了收回钱(qián)款不(bù)得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的(de)75套万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍卖(mài)。可问题是(shì)，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中(zhōng)赫集团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫(mò)名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那(nà)么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能(néng)没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀(diàn)核心(xīn)区位，名(míng)校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总额高达(dá)近(jìn)47亿(yì)，该项目的(de)抵押物中，包(bāo)括75套(tào)万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述不良(liáng)债权转让(ràng)项目的处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北京市(shì)分公司（下称中国信达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限(xiàn)公司(sī)（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元。中赫集(jí)团有限(xiàn)公司是共(gòng)同(tóng)债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表面上(shàng)看，这就是(shì)一起中国信达北分讨(tǎo)债(zhài)的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而(ér)且早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说明这些(xiē)房子实际上都是卖(mài)出去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中(zhōng)国信(xìn)达的拍卖页面(miàn)上又注明(míng)这75套(tào)房子是“未(wèi)出(chū)售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这(zhè)些(xiē)房子根(gēn)本没(méi)有网签，也没有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了(le)上述内容。有豪宅(zhái)中介(jiè)透(tòu)露(lù)，中赫集团(tuán五斤等于多少克，五斤等于多少克千克)早就把这75套(tào)房子抵押(yā)出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所(suǒ)以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业(yè)主基(jī)本都是北京的高端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等(děng)知(zhī)名商业大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八(bā)卦(guà)女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高(gāo)管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友(yǒu)感叹，“富(fù)人(rén)也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那么(me)，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债(zhài)权(quán)回(huí)本的愿望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定(dìng)，民(mín)事执(zhí)行中，业主已经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，但(dàn)未办理(lǐ)过(guò)户手续的(de)，如果(guǒ)业(yè)主没(méi)有过(guò)错，人民(mín)法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的(de)可以向法院提出执行(xíng)异议(yì)申请，请(qǐng)求法院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发(fā)商(shāng)，要求(qiú)退还(hái)购房款或办理房产证，并(bìng)承担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人(rén)民法院报公布《最高(gāo)人民法院关(guān)于商品房消费者权利保护(hù)问题的批复》，以司(sī)法解释的方式明确了(le)购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费(fèi)者以居(jū)住(zhù)为(wèi)目的购买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全部(bù)价款，主张其房屋(wū)交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其他债(zhài)权的，人(rén)民(mín)法院应当予以支(zhī)持(chí)。只(zhǐ)支付(fù)了(le)部分价款的商(shāng)品房消(xiāo)费者(zhě)，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实(shí)际支付(fù)剩余价(jià)款的(de)，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那(nà)么(me)这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋(yù)。可能不(bù)仅不(bù)能卖出去回本，抵(dǐ)押的(de)这75套房子，还(hái)会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债(zhài)权(quán)公司中国信达申请不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际(jì)信托有限(xiàn)责任公司(sī)成为了唯(wéi)一股(gǔ)东(dōng)，后者由(yóu)中(zhōng)国(guó)信达(dá)资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发(fā)商(shāng)，相较(jiào)其(qí)他房企，中赫(hè)集团既没有很大规模(mó)，也没有很高的国民(mín)知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集团进入北(běi)京(jīng)的第一个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当(dāng)时京城最贵的(de)楼盘，引发了市(shì)场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万科等(děng)大型知(zhī)名房企手中，抢(qiǎng)下(xià)了北京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的(de)灰(huī)砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏树(shù)，还(hái)是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八(bā)的(de)顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其(qí)在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时(shí)有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大华府等，现如(rú)今，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一套300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价(jià)达到(dào)惊(jīng)人的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出(chū)了8年之久，但(dàn)其依旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也(yě)吸引了不(bù)少知名(míng)人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被(bèi)外(wài)界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房(fáng)，拿北(běi)京城最贵的地(dì)”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环(huán)的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为(wèi)被执行(xíng)人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为(wèi)履行能力而(ér)拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦落到这个地步，其(qí)实是(shì)有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初(chū)“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着(zhe)急(jí)转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开(kāi)始(shǐ)了(le)多元化转型，但(dàn)转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业(yè)务，先(xiān)后(hòu)进(jìn)军(jūn)能源市(shì)场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但最(zuì)终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退出(chū)后，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北(běi)京国(guó)安俱(jù)乐部(bù)全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变，那(nà)么中赫(hè)集团拿(ná)下北京国安，总计(jì)花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这样，中赫(hè)为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017五斤等于多少克，五斤等于多少克千克年以来，中赫(hè)集团(tuán)及其(qí)实控人周金(jīn)辉(huī)夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质(zhì)记录。质权人包(bāo)括海金商业保(bǎo)理、北(běi)京建工、山(shān)东国际信(xìn)托(tuō)、中融(róng)信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的(de)时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国安的(de)经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球(qiú)俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫(hè)集团和周金辉夫(fū)妇还在持续质(zhì)押手中的(de)中(zhōng)赫集(jí)团股份，但国安和中赫(hè)的经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同(tóng)成为被执行人，执行(xíng)标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义(yì)务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前五斤等于多少克，五斤等于多少克千克(qián)幸(xìng)免于难(nán)。不过在实(shí)控人都(dōu)成为老赖的情(qíng)况下，被(bèi)执行10个多(duō)亿的北(běi)京国安，又如何能独善其身？

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