万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走红(hóng)，让(ràng)这个位于(yú)北京(jīng)海淀(diàn)的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称(chēng)要做地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的(de)神秘开发商——中赫集(jí)团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院(yuàn)再次受(shòu)到舆论关注(zhù)，起因(yīn)中赫集(jí)团成了共同债(zhài)务人被(bèi)中国信达追债(zhài)，中(zhōng)国信(xìn)达为(wèi)了(le)收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题是，这(zhè)些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨(jù)资(zī)购入房产的有钱人(rén)，房(fáng)子现在莫(mò)名奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪(guài)有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被割韭菜(cài)的时候，他们的(de)姿势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这(zhè)个位于(yú)海(hǎi)淀核(hé)心(xīn)区位，名校(xiào)环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网友发(fā)现，中国(guó)信达在京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开发有限公(gōng)司不良(liáng)债权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押(yā)物中，包(bāo)括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显示，上述不(bù)良(liáng)债(zhài)权转让(ràng)项目(mù)的处置(zhì)主体是(shì)中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司北京市分(fēn)公(gōng)司（下称中(zhōng)国信(xìn)达北分），处置(zhì)的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目(mù)已有1科长相当于什么级别？万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这就(jiù)是一起中国信达(dá)北(běi)分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪(háo)宅(zhái)的(de)背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些房子实际(jì)上都是(shì)卖(mài)出去(qù)了的(de)，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套(tào)房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能(néng)说明(míng)这些(xiē)房子根(gēn)本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押(yā)，所(suǒ)以不能网(wǎng)签、没(méi)办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳(liǔ)书院的(de)业主(zhǔ)基本都是(shì)北京(jīng)的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另(lìng)据(jù)地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富(fù)人也(yě)被精(jīng)准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良(liáng)债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖损失(shī)最大的(de)，没准还是债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业(yè)主已经支付(fù)价款并实际占有(yǒu)，但未办(bàn)理过户手续的，如果业主没有过(guò)错，人民法院不(bù)得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执行异议申请，请求(qiú)法院解(jiě)除查封，同时可以(yǐ)联合(hé)起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并(bìng)承担(dān)违约责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人民法院报公(gōng)布(bù)《最高人民法院关于商品房(fáng)消费(fèi)者权(quán)利保护问题(tí)的(de)批复》，以司(sī)法解释(shì)的(de)方(fāng)式明(míng)确了(le)购房人(rén)的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交(jiāo)付请求权(quán)优先于建设(shè)工程价款优先受偿权(quán)、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持(chí)。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房(fáng)消费者，在(zài)一审法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩余(yú)价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是(shì)说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不良债权(quán)，实际(jì)上是个烫手山(shān)芋。可能不(bù)仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不良债权转让(ràng)，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经(jīng)成(chéng)为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地(dì)等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信(xìn)托(tuō)有限责任(rèn)公司成为了唯(wéi)一股(gǔ)东，后(hòu)者(zhě)由(yóu)中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集(jí)团(tuán)既(jì)没(méi)有很大规模，也没(méi)有很高的国(guó)民知(zhī)名(míng)度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第(dì)一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的(de)天价(jià)，成为当(dāng)时(shí)京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场(chǎng)强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等(děng)大型(xíng)知(zhī)名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为北京当年(nián)的(de)“双(shuāng)料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳书院就(jiù)以神秘高(gāo)端的姿(zī)态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是(shì)每棵成本超6万的(de)成年银(yín)杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都(dōu)令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看出(chū)其在(zài)北京豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末(mò)上市的它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超(chāo)过(guò)这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊人的36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽(suī)然已经推出了8年之(zhī)久，但(dàn)其依(yī)旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发(fā)的豪(háo)宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七(qī)号院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因(yīn)此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京(jīng)城最贵的地(dì)”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次成为被执行人(rén)，被执(zhí)行(xíng)标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集(jí)团正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步(bù)，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集(jí)团实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多(duō)元化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型(xíng)之路并不好(hǎo)走。早在(zài)2008年开始，中赫(hè)集团就(jiù)尝试(shì)过多元化业(yè)务，先后进军(jūn)能源市场、团购网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股科长相当于什么级别？权，成为国安(ān)的(de)新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团从(cóng)中(zhōng)信(xìn)集团(tuán)手中拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部全(quán)部股权(quán)。如(rú)果(guǒ)北京国(guó)安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖(mài)豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的(de)中赫集(jí)团(tuán)股份质押陆(lù)续(xù)质押，据(jù)企查查显示，目前中赫(hè)集(jí)团共有11条股权出质记录。质权人(rén)包(bāo)括海金商业(yè)保理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而(ér)，入主(zhǔ)北京国安(ān)后，不仅国安的(de)经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉(lā)入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示(shì)，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿(yì)元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)和(hé)周金辉夫(fū)妇还在持续质押手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份(fèn)，但国安和中赫的经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被(bèi)5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿(yì)，北京国(guó)安也3次(cì)与中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫(hè)集团股东周金辉(huī)、李彩霞(xiá)等共同成为被执行(xíng)人，执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难(nán)。不过(guò)在实控(kòng)人都成为老(lǎo)赖的(de)情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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