导读

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后(hòu)，当下(xià)中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代(dài)而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年是中国(guó)房(fáng)地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商(shāng)品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试图(tú)厘清(qīng)中国城镇(zhèn)存(cún)量住宅真实(shí)情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国(guó)地产存(cún)量极度过剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据(jù)显示城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足(zú)，它与房屋(wū)质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相关。中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较发达国家还有很大(dà)差距。人均(jūn)住宅间数大于(yú)1同样不意味着中国住宅市(shì)场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民(mín)户均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布(bù)中国家(jiā)庭户均住宅的数(shù)据，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户(hù)数，计算(suàn)出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才(cái)拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎意(yì)味着户户(hù)有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平(píng)衡，是因为户均一套房无法满足流动人(rén)口的租(zū)赁和置业需求。全国(guó)总人口的近(jìn)三成(chéng)都是流动(dòng)人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买(mǎi)房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未(wèi)来地(dì)产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第(dì)一(yī)，户均(jūn)人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户占比不断增(zēng)加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配(pèi)的(de)再集(jí)中吸引(yǐn)着人(rén)口流(liú)入，人口净迁入(rù)城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)均较(jiào)发达国家有着不小差(chà)距(jù)，“住(zhù)上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十(shí)年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去(qù)二十(shí)年(nián)房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么当下(xià)房地(dì)产(chǎn)大分化(huà)时代已至，大(dà)分化时(shí)代下地产矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现在(zài)住宅质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同(tóng)能(néng)级(jí)城市(shì)之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二(èr)手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担(dān)心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是供给过(guò)剩(shèng)，还是供(gōng)需(xū)平衡，或是仍(réng)然存在不(bù)足？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无(wú)法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答(dá)当前的(de)房子是(shì)否真(zhēn)的(de)过剩了？据(jù)此判断(duàn)未来(lái)房地产市场(chǎng)会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如何有效(xiào)观察(chá)中国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自(zì)然灾害(hài)综合风险普(pǔ)查工作(zuò)情况为(wèi)主题的新闻发布会(huì)上，负(fù)责(zé)人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获(huò)取(qǔ)了(le)全国(guó)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据(jù)以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅市场看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占(zhàn)9成(chéng)以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院等(děng)非住宅。总的算下(xià)来，住(zhù)宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了(le)中国(guó)城镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，其中城市(shì)家庭户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与(yǔ)房(fáng)间数量有(yǒu)关(guān)，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单(dān)单从人均(jūn)住宅间数不能完(wán)全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家(jiā)庭为(wèi)单位购(gòu)买成套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐全(quán)的住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算(suàn)思(sī)路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保(bǎo)障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住(zhù)宅数(shù)量。居民(mín)住宅相关(guān)数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是(shì)每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二(èr)是(shì)居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要(y一方水等于多少吨水，一方水等于多少吨水ào)用到(dào)上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年(nián)以来每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数(shù)相加，我们就(jiù)能够(gòu)得到当前商品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据(jù)城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅(zhái)总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体(tǐ)计(jì)算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既(jì)有统计数据，大致(zhì)测算(suàn)得到中国存量房地(dì)产(chǎn)套数，并进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年(nián)开始，新房销售(shòu)中期(qī)房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)近9成(chéng)。本文去除商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数里的期房(fáng)销售(shòu)，得到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)。

　　以(yǐ)2022年(nián)商(shāng)品住宅现(xiàn)房套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)=截止(zhǐ)到2022年(nián)商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套(tào)数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需要进一步(bù)推(tuī)算中国(guó)城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居(jū)民的(de)住宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其(qí)他住宅和(hé)购买二手房(fáng)都(dōu)是商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅(zhái)与购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去(qù)十(shí)年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实际变(biàn)化比例，从而我(wǒ)们估算(suàn)出(chū)2022年(nián)商品住宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国(guó)平(píng)均每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套房的三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居(jū)民已经(jīng)达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满足因人(rén)口流(liú)动、居民换房等因素(sù)产生的住宅需(xū)求。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美国、英国和日本(běn)的住宅套户(hù)比均高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的(de)住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚(gāng)好一套房，就会造成人口净(jìng)流入(rù)地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流(liú)动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的(de)流动人口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上会(huì)占据两套(tào)房，在高房价的大城(chéng)市(shì)租赁一套房，在(zài)房(fáng)价较低的县城购买一套房。所以说户均一套(tào)房(fáng)无法满足(zú)庞大流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构(gòu)松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道等基(jī)础设施陈旧(jiù)，给住户的生(shēng)活带来了很(hěn)大的(de)不(bù)便和安(ān)全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧(jiù)小区很(hěn)难(nán)满(mǎn)足(zú)现(xiàn)代生活(huó)需(xū)求，在未来大都会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住(zhù)宅为一居室(shì)和二居室，户(hù)型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与(yǔ)城(chéng)市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及全国(guó)人均水平(píng)的一(yī)半。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可使用的(de)住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个(gè)标准算(suàn)的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊(tān)面积后(hòu)，中国的人均(jūn)可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的(de)住宅总量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均(jūn)已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国(guó)人口(kǒu)静态结构(gòu)和动态趋(qū)势演绎，决定了中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人户的(de)占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势将继续延(yán)续，导致户(hù)数会因户均人口规(guī)模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来(lái)的新增(zēng)住宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的(de)家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时(shí)间(jiān)为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二手房(fáng)。在新增住(zhù)宅需(xū)求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的(de)住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)还(hái)有约81亿平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积(jī)小、质量低、基础(chǔ)设(shè)施配套差(chà)、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居生活的环境，背(bèi)后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生活(huó)品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指出(chū)支持住宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数较其他国家依(yī)旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济(jì)水平有着(zhe)密(mì)切正向联(lián)系(xì)。随着经济发(fā)展水平(píng)的提(tí)高，中国的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供需(xū)出(chū)现错配，这是(shì)过去二十(shí)年(nián)房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突(tū)。房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，这(zhè)种分化(huà)不单局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二(èr)手(shǒu)房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查数据调查(chá)的是人(rén)，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅，因此可能(一方水等于多少吨水，一方水等于多少吨水néng)存在统计(jì)偏差(chà)。商品住(zhù)宅占比实际(jì)值可能偏(piān)低(dī)，其增速可能超预期。

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