5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指(zhǐ)数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代(dài)表的(de)机构对(duì)于(yú)这一板块已经在(zài)悄然布局(jú)。数据(jù)显示，以南方(fāng)和(hé)华夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季报统计(jì)，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持(chí)，持(chí)仓(cāng)数量(liàng)占流通股比(bǐ)重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金(jīn)对房地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行(xíng)业标的市(shì)值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所(suǒ)持(chí)房地产公司市值(zhí)在股票(piào)资产中的占比却断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了(le)三年(nián)来的首次回升，年底这一(yī)数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对(duì)房地产行业(yè)的(de)持股比例也同步(bù)回升(shēng)，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度(dù)得以(yǐ)延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产(chǎn)的(de)投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示(shì)，在(zài)公(gōng)募基金(jīn)一季报(bào)汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在(zài)第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股从(cóng)排位上看均(jūn)有退步(bù)，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团(tuán)退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是(shì)复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大分化时代，一二(èr)线(xiàn)城(chéng)市(shì)好(hǎo)于(yú)三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二(èr)级(jí)市场投(tóu)资上，配(pèi)置房地产(chǎn)行业(yè)轻松收获行业贝塔的(de)红利期一(yī)去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周期来分类，包(bāo)括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳(nà)曲(qū)线里属于成熟期(qī)或者(zhě)衰退(tuì)期的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的(de)。但在(zài)这几年特(tè)殊的行(xíng)情里包括(kuò)煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供(gōng)给侧发生(shēng)了(le)更(gèng)大的变化。”一不(bù)愿具名的上(shàng)海公募(mù)基金经理指出(chū)。

　　不过(guò)也有公募(mù)人(rén)士持谨慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了(le)15万亿元。中国(guó)存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米。需求端(duān)还(hái)需要(yào)有一定的政策出(chū)来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功(gōng)绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的(de)杠杆(gān)率(lǜ)和(hé)房价收入(rù)也不(bù)支(zhī)撑每年18万亿元(yuán)的(de)销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快(kuài)上(shàng)行的房价(jià)，因(yīn)而行(xíng)业高增(zēng)的时(shí)代已经过去，未来行(xíng)业的需求或(huò)将(jiāng)回(huí)落(luò)，在此过程(chéng)中，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公司就能够通(tōng)过大(dà)鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市占(zhàn)率的提(tí)升。当(dāng)行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没(méi)有投资(zī)机会，机(jī)会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细(xì)作个股成(chéng)为(wèi)公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机(jī)构(gòu)的务实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企(qǐ)、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个股(gǔ)来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股，在纳入统(tǒng)计的(de)124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实(shí)现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段(duàn)恰好排名前(qián)五的公(gōng)司月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们(men)分别(bié)是上实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成(chéng)交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的基本(běn)面(miàn)来看，上实发(fā)展的主营业务(wù)为(wèi)房地产开发与经(jīng)营。公(gōng)司的主要(yào)产品及服务为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程(chéng)项目(mù)、酒店经营。从业绩数据(jù)来(lái)看，2022年(nián)，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流通股股东(dōng)来看(kàn)，各类机构都(dōu)有对其布(bù)局的(de)例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具体包(bāo)括(kuò)公(gōng)募的上银(yín)基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一(yī)季度的(de)收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租(zū)率(lǜ)复苏(sū)至近(jìn)年来最高，另一(yī)方面则(zé)是公司拿地结(jié)算持(chí)续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面积(jī)约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季度十(shí)大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依(yī)然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的(de)两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上(shàng)海区域性(xìng)地(dì)产公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季(jì)公(gōng)司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只公募指基首季新(xīn)杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名第九位，此外联(lián)袂出(chū)现的(de)机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分(fēn)析：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供(gōng)给较(jiào)多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信(xìn)用问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获(huò)取低成本(běn)土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿地力度(dù)（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净负(fù)债(zhài)率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的(de)浪潮下，央国(guó)企地产股或(huò)存在(zài)发展(zhǎn)的(de)大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性(xìng)机会(huì)依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和(hé)良好的不(bù)动(dòng)产资产运(yùn)营能力的多(duō)重(zhòng)竞(jìng)争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央(yāng)企相较于(yú)民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕功(gōng)绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债(zhài)权(quán)债务(wù)关系(xì)等(děng)问(wèn)题，市场对(duì)民营房开(kāi)企业的资产(chǎn)会(huì)有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮(lún)行业(yè)出清的过程中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民(mín)企来说(shuō)估值的修复更(gèng)明(míng)显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳(wěn)定且(qiě)可预期(qī)的(de)盈利和现金(jīn)流(liú)创造能(néng)力(lì)，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢的提(tí)升，应该关注(zhù)估(gū)值相对较低，企业(yè)自身资(zī)产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于(yú)行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路(lù)的话，或许还是(shì)保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察国企央企在三个(gè)方面是否(fǒu)可以维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销售份额持(chí)续(xù)提(tí)升，再次是(shì)拿地份(fèn)额持续提升。”玛丽黛佳是哪个国家的品牌，玛丽黛佳是什么档次p>

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)玛丽黛佳是哪个国家的品牌，玛丽黛佳是什么档次trong>

　　机构(gòu)需要多(duō)给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根据(jù)房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均(jūn)实现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是(shì)较(jiào)大增速(sù)的增长。而这些公司也是机构的(de)重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业(yè)内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是(shì)因(yīn)为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企业仍在持续(xù)性地拿地(dì)，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能(néng)够推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍(réng)处(chù)于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临(lín)着(zhe)一些不确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉(diào)。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环比三月相对表现较好之(zhī)外(wài)，包括北(běi)京、上海在(zài)内的绝(jué)大多数城(chéng)市(shì)都出现环(huán)比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资(zī)金(jīn)面压力(lì)，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业(yè)绩出现市(shì)场的短(duǎn)期反弹外(wài)的(de)一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三(sān)季度增长不确定(dìng)性的(de)压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指(zhǐ)出(chū)，现在(zài)整个房地产以及其(qí)上下游产业链的(de)复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们(men)要多给(gěi)一些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在(zài)房地产以(yǐ)及上下游就(jiù)不(bù)是赚快(kuài)钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只有极为少数(shù)的(de)、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴(bàn)随整个(gè)行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能(néng)耐心地去(qù)等待(dài)它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）