万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意(yì)外(wài)走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣(xuān)称(chēng)要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫(hè)集团，也被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳书院(yuàn)再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同(tóng)债务人被中(zhōng)国(guó)信达追(zhuī)债(zhài)，中国信(xìn)达为了收回钱(qián)款不得不(bù)将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的有钱人(rén)，房子(zi)现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可(kě)能没你想象(xiàng)的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的(de)可能(néng)还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司(sī)不良债权转让项目(mù)”，债(zhài)权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项目(mù)的处置主体是中国信达(dá)资(zī)产管(guǎn)理股(gǔ)份(fèn)有限公司北(běi)京市分公司（下称(chēng)中国信达北分(fēn)），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限(xiàn)公司（下称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务(wù)人。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一(yī)起中国信达北分讨债的(de)故(gù)事，但实(shí)际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体报道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房子实际上都是卖(mài)出去了的，是有人(rén)住的(de)。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页(yè)面上又(yòu)注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财(cái)经的报道(dào)证实了上(shàng)述内容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出去(qù)，现(xiàn)在还(hái)没资金解抵押(yā)，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶级(jí)豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京的高端人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名(míng)商业大(dà)佬也是万柳书(shū)院(yuàn)的业(yè)主。另据(jù)地产自媒(méi)体“地产八(bā)卦(guà)女”爆料，万柳书(shū)院的(de)业(yè)主中，还有不少(shǎo)中赫集(jí)团的高管、合作伙伴(bàn)、获利指数计算公式 获利指数和现值指数一样吗亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人(rén)也被(bèi)精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确(què)实已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，那么(me)，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还(hái)是债主中国信达。

　　根据(jù)相关(guān)法律规定，民事(shì)执行中，业(yè)主已经支付价款并实际(jì)占有，但未(wèi)办理过户手(shǒu)续的，如(rú)果(guǒ)业主没有过错，人民(mín)法(fǎ)院不得查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已经查(chá)封的(de)可(kě)以(yǐ)向法院提出(chū)执行异(yì)议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除(chú)查封(fēng)，同时(shí)可以联合起诉(sù)开发商(shāng)，要(yào)求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布(bù)《最高(gāo)人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为(wèi)目的(de)购买房屋并已支(zhī)付全(quán)部价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋(wū)交付请求权优先于建设工程价款优(yōu)先受偿权(quán)、抵押权以及其他债(zhài)权的，人(rén)民法院应当(dāng)予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际(jì)支付(fù)剩余价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能(néng)卖(mài)出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申(shēn)请不良(liáng)债权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前(qián)中国(guó)信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯(wéi)一(yī)股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中(zhōng)国金谷国际(jì)信托有限(xiàn)责(zé)任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集(jí)团(tuán)既没有很(hěn)大(dà)规模，也没有很高的(de)国民知名(míng)度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号院，作为(wèi)中赫集团进入北京的第一个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为(wèi)当(dāng)时京城最(zuì)贵的(de)楼盘(pán)，引发了市场强烈(liè)震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发的万(wàn)柳书(shū)院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利、万科(kē)等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成(chéng)为北京当年(nián)的(de)“双料地(dì)王”。很快，万柳书(shū)院(yuàn)就(jiù)以神(shén)秘高端(duān)的姿(zī)态(tài)杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的(de)五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银(yín)杏树，还是每平米20万元的价格(gé)，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北(běi)平(píng)府的院(yuàn)儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中，就可看出(chū)其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市(shì)的(de)它，对手是当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等(děng)，现如今，它远远超(chāo)过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的(de)法拍(pāi)房，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出(chū)了8年之久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在北京豪宅(zhái)圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不(bù)少知名人(rén)士，如(rú)知名演员宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居(jū)住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高(gāo)端(duān)路线”，也因(yīn)此，它被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城(chéng)最贵的房，拿(ná)北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次成为(wèi)被执(zhí)行人(rén)，被执行标(biāo)的(de)高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定(dìng)义(yì)务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深(shēn)蓝(lán)财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直(zhí)下。而(ér)追根溯(sù)源，这(zhè)个(gè)转折点(diǎn)，就在于(yú)收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近十(shí)年(nián)来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多元(yuán)化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务(wù)，先后(hòu)进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最(zuì)终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为(wèi)国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国(guó)安(ān)的估(gū)值一直没变，那么(me)中(zhōng)赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什(shén)么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将其手中的中赫(hè)集(jí)团股份质押(yā)陆续质押(yā)，据企查(chá)查显示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出(chū)质记录。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山东国(guó)际(jì)信托、中融(róng)信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国安(ān)后，不仅国安的(de)经(jīng)营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权(quán)交易(yì)所官网信息(xī)显示，2020年，北京(jīng)国安足(zú)球俱(jù)乐部(bù)实(shí)现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压(yā)力，中(zhōng)赫集(jí)团和周金辉夫(fū)妇(fù)还在持续(xù)质(zhì)押手中的中赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)份(fèn)，但国安和中赫的经营状况却持续没(méi)有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被(bèi)5次列(liè)被(bèi)执(zhí)行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也(yě)3次(cì)与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成(chéng)为被执(zhí)行(xíng)人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸(xìng)免于难(nán)。不(bù)过在实控人都成为(wèi)老赖的情况下(xià)，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的北京(jīng)国安，又(yòu)如(rú)何能独(dú)善其身？

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