文：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设(shè)工作(zuò)会(huì)议提(tí)出“有条件的可以进行(xíng)现房销售(shòu)”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制(zhì)了(le)，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾(wěi)了(le)，这是对购(gòu)房者的不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，这是房地产从(cóng)大开发时代步(bù)入(rù)高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也(yě)是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。以(yǐ)后(hòu)一(yī)手(shǒu)交钱(qián)，一(yī)手交房，天经地义。当(dāng)然(rán)二次房改是个(gè)技术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关(guān)键是(shì)推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和(hé)房地产(chǎn)税。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定能实(shí)现房地产软(ruǎn)着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这(zhè)道关(guān)，解(jiě)好这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售(shòu)制、改为现(xiàn)房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付(fù)的风险(xiǎn)。从(cóng)个人(rén)层面看，预售制对(duì)购房(fáng)者(zhě)非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担(dān)银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这样有助(zhù)于(yú)落实中(zhōng)央房住不炒精(jīng)神、有助于(yú)保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发(fā)商(shāng)放杠杆的(de)方式。98年(nián)房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前(qián)世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达(dá)国家一般有(yǒu)严格(gé)的监管保障措施，开发商在项目获(huò)得(dé)政府批准后(hòu)才(cái)可以开始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像中国(guó)一样在支付完首付款后从银行一(yī)次(cì)性贷款支付剩余(yú)全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度在完全交房前(qián)进行分期支付。所以，预售(shòu)制度(dù)是需(xū)要严格(gé)的资金(jīn)监(jiān)管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为(wèi)保(bǎo)障(zhàng)的，如(rú)果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触(chù)发风(fēng)险，对购房民众不公平(píng)，所(suǒ)以不如借机取消预(yù)售(shòu)制度，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国住房进入(rù)存量(liàng)时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然(rán)这需要配套(tào)房企债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的(de)营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众的最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商业的(de)本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大(dà)的事，什么是艾里斯ABC理论 艾里斯abc理论提出的时间烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售(shòu)是(shì)实现老(lǎo)百姓(xìng)安居(jū)乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合(hé)稳(wěn)楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务院发展(zhǎn)研究(jiū)中心参与财税改革方案研究(jiū)时，对预售制(zhì)、房地产税(shuì)、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过长(zhǎng)期系(xì)统的专(zhuān)项研究。（参考后来(lái)形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在(zài)中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋或者其他临时(shí)住宅(zhái)，住房的(de)需求是(shì)相(xiāng)当(dāng)高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行业(yè)盛行的(de)方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周(zhōu)转期长等问题。针对这(zhè)一(yī)系列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商开始探(tàn)求新的(de)方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这(zhè)模式(shì)一经推(tuī)行，购买楼宇的市(shì)民数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东什么是艾里斯ABC理论 艾里斯abc理论提出的时间(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业直(zhí)觉和多年(nián)经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的(de)经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加(jiā)快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售(shòu)、还印发(fā)售(shòu)楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字(zì)详尽说明(míng)楼宇的(de)地势环(huán)境、建筑(zhù)材料、分层价格(gé)、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取(qǔ)买家的订金，采用类似租(zū)金的(de)分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造(zào)和(hé)销售，也(yě)解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式成为当时(shí)中国香港房地产市场(chǎng)的(de)一(yī)大特(tè)色(sè)，纵观中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使房市发(fā)展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘(pán)因建筑(zhù)费用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港管理部门提(tí)升了对于预售(shòu)楼花制(zhì)度(dù)的监管，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资金等能(néng)力把项目完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和建筑师(shī)的核准。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化(huà)机制，且银(yín)行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需(xū)自(zì)身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系(xì)逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现(xiàn)象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住(zhù)房需(xū)求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地(dì)优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导向使前期发(fā)展(zhǎn)工(gōng)业化的进程大于(yú)城市化进(jìn)程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能(néng)进一(yī)步推进城市化(huà)。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租(zū)养(yǎng)房”的福(fú)利分房制(zhì)度，住(zhù)房市场发展起步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利分房制(zhì)度也出(chū)现了分配不公、效(xiào)率低(dī)、配(pèi)套差(chà)等问题(tí)，因此福利分房制(zhì)度(dù)不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商(shāng)品(pǐn)房(fáng)的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引入中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售商品房(fáng)制(zhì)度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国内房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出台《关于(yú)进(jìn)一步深(shēn)化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加快住房(fáng)建设的(de)通知》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步实行住(zhù)房分(fēn)配货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社会(huì)化的住(zhù)房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转向市场(chǎng)经(jīng)济的商品(pǐn)房。房地产市(shì)场采用预(yù)售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商(shāng)卖期房，解决了(le)房(fáng)企缺少资(zī)金和开发时间周期长的两大(dà)难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中国(guó)人民银(yín)行等多(duō)方迅速(sù)出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内(nèi)地(dì)的商(shāng)品房预售(shòu)制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说(shuō)，是指房(fáng)地(dì)产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先(xiān)出售(shòu)给购(gòu)房者，由购(gòu)房者支付(fù)定金或房款的行为。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在中国内地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理(lǐ)预售(shòu)许可证-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过(guò)程中，购房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余(yú)房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港(gǎng)的按(àn)照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也(yě)开启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市(shì)化(huà)进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼周期(qī)，同时增加市(shì)场(chǎng)商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产市场的稳步发展(zhǎn)起到(dào)了(le)重要(yào)作用，不仅解决了房地产市(shì)场(chǎng)快速(sù)发展阶段(duàn)的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革(gé)开放(fàng)以来，城镇化(huà)进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积(jī)由(yóu)7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住宅存量从不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前(qián)已成(chéng)为中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年(nián)中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售(shòu)面积(jī)占总(zǒng)销(xiāo)售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中国(guó)内地房地产行业的(de)发展。中国内地房(fáng)地产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积和销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地(dì)产业的快速(sù)发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数(shù)量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地产也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地(dì)产对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动的投资占全社会(huì)固定(dìng)资(zī)产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地(dì)产(chǎn)开发投资占固(gù)定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余(yú)额的(de)比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通(tōng)道业(yè)务，占比(bǐ)超过(guò)三分之一(yī)。从房地产融资存量占社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银(yín)行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三(sān)国合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房(fáng)市值的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是(shì)因为住房(fáng)市(shì)值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资(zī)比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在，当前的负(fù)面效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商品不(bù)能交付的(de)风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延(yán)期(qī)办(bàn)理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间(jiān)的(de)购(gòu)房(fáng)合(hé)同、购房(fáng)者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合同关系，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承(chéng)担(dān)的(de)风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响自(zì)身信用和(hé)购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房(fáng)企因(yīn)为(wèi)市场波(bō)动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一系(xì)列问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的(de)预售(shòu)合同和(hé)按(àn)揭合同，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企业(yè)预售商(shāng)品房所得款项应(yīng)当用于有关的工程建设(shè)，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部门制定。但多年(nián)以来全国并没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比(bǐ)例为(wèi)总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等(děng)城市(shì)则按照项目(mù)的建安(ān)成本乘(chéng)以建筑面积或者项(xiàng)目工(gōng)程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事(shì)实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进入(rù)监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却(què)被(bèi)迫继续还款。那么(me)，监管账(zhàng)户资金如何被(bèi)挪走的(de)？实际上(shàng)，在过去房(fáng)地(dì)产大(dà)开发时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调(diào)预售款监管(guǎn)账户资(zī)金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程建设(shè)名义，获得(dé)监管账户(hù)拨(bō)付资金，再(zài)由工程方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付的(de)工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过这些方(fāng)式(shì)套(tào)取(qǔ)的资金，在房企各地项目(mù)间(jiān)流动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种资金循(xún)环高周(zhōu)转模式，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商品(pǐn)房预售制(zhì)度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于购房者预付资(zī)金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求(qiú)购(gòu)房者支付的(de)预(yù)付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付(fù)，或按工程进度(dù)分期(qī)支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开(kāi)始月(yuè)供；二是(shì)房屋交付后发(fā)放按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)，在商品(pǐn)房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方(fāng)式(shì)，一(yī)是期(qī)房由政府或第(dì)三方(fāng)验收(shōu)合格并提供验(yàn)收(shōu)凭证后，开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得购房者支付的房款。二是(shì)开发(fā)商(shāng)为购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房(fáng)定金一定期(qī)限内无(wú)条件(jiàn)返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其(qí)余(yú)房(fáng)款交付后按揭还款，交(jiāo)付(fù)前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方数(shù)据，2021年美国(guó)平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国为(wèi)防止开发商挪(nuó)用资(zī)金，购房者的定金及(jí)首付款由第三(sān)方公证行或(huò)产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责(zé)任与损失(shī)。而开(kāi)发商在房屋建设(shè)过(guò)程中(zhōng)的资金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提(tí)供一(yī)定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪(nuó)用资金直接损害银行利(lì)益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋交(jiāo)付时需取得(dé)由政府相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，房(fáng)款按建(jiàn)造工期进度(dù)支付，按揭按工期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固(gù)定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批(pī)后即可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合(hé)同(tóng)前，购(gòu)房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同(tóng)后定金退(tuì)还。如由于(yú)任何原因不能购买，定(dìng)金按(àn)照德国法律全(quán)部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支(zhī)付(fù)公证费(fèi)和(hé)土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房(fáng)附加费。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没(méi)有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按(àn)工(gōng)期支付房(fáng)款的制(zhì)度，一(yī)般分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般(bān)来(lái)说(shuō)，支付节(jié)点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完(wán)工(gōng)、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支(zhī)付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按施(shī)工节奏(zòu)分多次发放贷(dài)款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用期限，期限结束(shù)后(hòu)，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国保险公(gōng)司针对期房(fáng)设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或(huò)重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由(yóu)开发商或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名(míng)律师，负责(zé)沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方(fāng)面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开发(fā)商出现财务、经营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超出(chū)10％的(de)部(bù)分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合(hé)同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低(dī)，一般(bān)会在(zài)合(hé)同签订6-24个(gè)月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英(yīng)国规(guī)定(dìng)房屋必须经(jīng)过房产公证公司(sī)的检验验收后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)环节，英(yīng)国期房预售(shòu)资(zī)金监管极为严(yán)格，资金也由律(lǜ)师监管，在(zài)确(què)认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开发商(shāng)必(bì)须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白(bái)，社会(huì)上“一房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易(yì)的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房(fáng)者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法律要求(qiú)开发商必(bì)须完成定金(jīn)保全(quán)措施才可(kě)预(yù)售。什么是定金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖双方(fāng)签订购房(fáng)合同(tóng)时，开发商(shāng)向金融机构或指定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构签订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者(zhě)定(dìng)金的保证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给(gěi)购房者(zhě)。除定金外，其他预(yù)先支付的购(gòu)房款也受该措施保护。若开发(fā)商倒(dào)闭(bì)导(dǎo)致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时，开发商需(xū)向购房者赔付(fù)违(wéi)约金(jīn)，一(yī)般约为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环(huán)节，交(jiāo)房前(qián)只(zhǐ)需(xū)支付最多不超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者即可(kě)向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在(zài)交房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可(kě)返还(hái)相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订金(jīn)，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金进银行专(zhuān)门项目(mù)资(zī)金(jīn)账户(hù)，交(jiāo)房后(hòu)满(mǎn)1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购(gòu)权合同以(yǐ)及(jí)订(dìng)金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一(yī)步签订购买合同(tóng)，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同(tóng)后，购房(fáng)者需支(zhī)付(fù)15％的(de)首(shǒu)付及印花税，同(tóng)时购(gòu)房(fáng)者向银行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流(liú)程做了统一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道(dào)门(mén)窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也依(yī)照工程进度(dù)放款，月供在此过程中随(suí)着放出(chū)贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面，购房(fáng)者的订金(jīn)与付款会存入银行(xíng)专门(mén)的项目资(zī)金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提(tí)取须与(yǔ)房屋(wū)建设(shè)有(yǒu)关。房(fáng)屋交付(fù)后，购房者(zhě)享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房地(dì)产到了政策(cè)出(chū)手临界点，重点是(shì)保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力(lì)的金融工(gōng)具支持。另一方面(miàn)，从现在(zài)起(qǐ)，对还在正常运转的房(fáng)企(qǐ)包(bāo)括民(mín)营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并购(gòu)重组(zǔ)整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷(dài)、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及(jí)长效机制。长效机制四大关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定金(jīn)保护(hù)机制(zhì)，如(rú)将已支付定(dìng)金(jīn)冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者(zhě)定(dìng)金(jīn)安全(quán)。签(qiān)订合(hé)同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介入，为房屋重大(dà)延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款机制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保护购房者的权(quán)益(yì)。资金监管环节，引入独(dú)立于开(kāi)发商(shāng)、银(yín)行(xíng)的第三方资(zī)金监管(guǎn)机(jī)构(gòu)，或由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立(lì)商品(pǐn)房(fáng)保修期制度(dù)。保(bǎo)修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商(shāng)品房预售制是大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入(rù)存(cún)量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 什么是艾里斯ABC理论 艾里斯abc理论提出的时间