文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该(gāi)取消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全(quán)国住房和(hé)城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等(děng)地(dì)明(míng)确表态，试点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实(shí)力(lì)的别建了，不(bù)能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高质(zhì)量(liàng)发(fā)展阶段(duàn)的(de)必然趋(qū)势，也(yě)是对购房老(lǎo)百姓(xìng)的最大保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。以后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义(yì)。当(dāng)然二次房改是(shì)个(gè)技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机制(zhì)，长效机(jī)制四大关(guān)键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如(rú)果按照经济规律办事，中国一定(dìng)能实(shí)现房地产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房的风险。从(cóng)行业(yè)层(céng)面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外(wài)什(shén)么情(qíng)况？简(jiǎn)单科(kē)普一(yī)下：商品房预售(shòu)最早源于(yú)中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的监(jiān)管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买(mǎi)期房后并非(fēi)像中国一样在支(zhī)付(fù)完首付(fù)款后(hòu)从(cóng)银(yín)行一(yī)次性贷款支(zhī)付(fù)剩余全部房(fáng)款，而(ér)是根据开发(fā)商工程进度(dù)在(zài)完(wán)全交房前进行分(fēn)期支(zhī)付。所以(yǐ)，预(yù)售制(zhì)度是需(xū)要严(yán)格的资金(jīn)监管、分期支(zhī)付以及违约(yuē)处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触(chù)发风险，对购房(fáng)民众不公平(píng)，所(suǒ)以不(bù)如借机取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房销售(shòu)。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进入存量时(shí)代(dài)，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信心和房(fáng)地产长效机(jī)制。这是个(gè)技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化(huà)解(jiě)这(zhè)个难题，让房地(dì)产回(huí)归实体经济和居(jū)住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房(fáng)民众的最根本(běn)最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣(liè)币(bì)。所(suǒ)有商(shāng)业(yè)的本质是向善，是(shì)以客户为(wèi)中心，房地(dì)产(chǎn)也不能例外(wài)，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业健康发(fā)展的重(zhòng)大(dà)措施。在当(dāng)前的情况下，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金融(róng)支(zhī)持(chí)当(dāng)期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在国务(wù)院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期系统的专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成(chéng)的专(zhuān)著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大(dà)、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需(xū)要(yào)雄厚的资金(jīn)实力才(cái)能购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是(shì)中国(guó)香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租(zū)资金周转期(qī)长等问题。针对这一系列(liè)问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发(fā)商资金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售的基(jī)础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式引入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的(de)经验，对(duì)于(yú)商品流通(tōng)、资金周转有着独到(dào)的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自(zì)身资金周转。当(dāng)时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除了分层出售、还(hái)印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价(jià)格(gé)、订购方法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的(de)销售模式成(chéng)为(wèi)当时中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的一大(dà)特色，纵观(guān)中国香(x闯关东三个儿子的结局，闯关东三个媳妇的结局iāng)港房(fáng)地产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率地解决了核(hé)心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中(zhōng)国(guó)香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年(nián)，位(wèi)于大(dà)角咀的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑费用(yòng)超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升(shēng)了对(duì)于预(yù)售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价(jià)款已经全部支(zhī)付(fù)，还(hái)要证明自(zì)身有资(zī)金等能力把项(xiàng)目完(wán)成(chéng)，资金需放入律师所托管，支(zhī)取(qǔ)时需(xū)律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发(fā)商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等造假，套(tào)取监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国(guó)香港(gǎng)要求律师行在(zài)银行开(kāi)设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等(děng)采取(qǔ)全透明化机制，且银(yín)行的(de)责任上升，如出(chū)现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最大风险方(fāng)，后(hòu)续(xù)需(xū)自(zì)身推(tuī)动项目完工(gōng)。随着监管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国内(nèi)地优先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这一(yī)导向(xiàng)使前(qián)期发(fā)展工业化的进程大于城(chéng)市(shì)化(huà)进程，唯有(yǒu)解决住房基础等(děng)城(chéng)市(shì)化配套问题，才(cái)能进一(yī)步推(tuī)进城市化。但(dàn)当时(shí)推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较(jiào)慢，福利(lì)分房制度也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因(yīn)此(cǐ)福利分房(fáng)制(zhì)度不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大(dà)型房(fáng)地产开发商，商品房(fáng)供应量小的(de)困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国香港(gǎng)预售(shòu)商品房制度，先(xiān)后(hòu)出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会化(huà)的(de)住房(fáng)新体制，从计(jì)划经济下的福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市(shì)场经(jīng)济的商品房。房(fáng)地产市场采用预售(shòu)制，允许开发(fā)商卖(mài)期房，解决了房企缺少资(zī)金和开(kāi)发(fā)时间周(zhōu)期长的(de)两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下(xià)一个项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多方迅(xùn)速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政策，支(zhī)持(chí)购房者(zhě)，极大(dà)作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的(de)商品(pǐn)房预售制度(dù)。预售制的(de)初衷(zhōng)是(shì)为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资(zī)金压力，加快城(chéng)镇住房建设(shè)。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的(de)房(fáng)屋(wū)预先出(chū)售给购房者，由购房者(zhě)支付定金或(huò)房款的行为。区别于中国(guó)香(xiāng)港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预(yù)售流程为(wèi)：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案(àn)登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次(cì)性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩(shèng)余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对(duì)中国内地(dì)的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加市场商(shāng)品房供应，推动了(le)城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地产市场的(de)稳步发展起到了(le)重要作用，不(bù)仅解决了(le)房(fáng)地产市场快(kuài)速发(fā)展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民(mín)居住水(shuǐ)平，中国(guó)内地城镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅小区，从全民(mín)蜗(wō)居到基本适(shì)居(jū)，住房事业取得巨(jù)大进步(bù)，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城(chéng)镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进(jìn)入快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积(jī)由7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房(fáng)存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城(chéng)镇住宅存量从不(bù)到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已成为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总(zǒng)销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国内地房地产行(xíng)业(yè)的发展(zhǎn)。中国内地(dì)房地产历经二十多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资(zī)完(wán)成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动(dòng)的上下游产业链(liàn)特(tè)别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动产(chǎn)业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地(dì)产对(duì)金(jīn)融、批(pī)发、建(jiàn)材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的(de)投(tóu)资(zī)占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资(zī)占(zhàn)固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷款余(yú)额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务(wù)，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资(zī)存量(liàng)占(zhàn)社融(róng)存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积违约(yuē)，将导(dǎo)致银行(xíng)不良率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的(de)《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市(shì)值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房市值与股(gǔ)债房市值的(de)比例较(jiào)高，主要是因为住房(fáng)市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例较低，股票(piào)、债券(quàn)市值较低，居(jū)民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当(dāng)前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不(bù)能交房等风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开发商之间的(de)购(gòu)房合同、购房(fáng)者和银行(xíng)的(de)按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两个独立(lì)的合同关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据(jù)购房合同向开发(fā)商主张权力(lì)，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周(zhōu)期(qī)，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系(xì)列(liè)风险，进行影响自(zì)身(shēn)信用(yòng)和购房(fáng)者(zhě)对(duì)行业的(de)信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷款的发放方，一(yī)旦房企因为(wèi)市场波动或(huò)经营不(bù)善，出现资金链(liàn)断裂(liè)等一系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而房企通(tōng)过与购(gòu)房者签订的预售合同和(hé)按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从(cóng)银行获得房款，如果购(gòu)房者(zhě)丧(sàng)失还(hái)款能力或短期不(bù)能还款等，则风险完(wán)全(quán)由银行承担，银(yín)行将(jiāng)面临较大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理(lǐ)办法》中明确(què)规(guī)定了开发企业预(yù)售商品(pǐn)房所得款项应(yīng)当(dāng)用于有关的工程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款监管的具(jù)体(tǐ)办法，由房(fáng)地(dì)产管理部(bù)门制定。但多年以来全国并(bìng)没(méi)有统一(yī)的(de)预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策(cè)”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按(àn)照项(xiàng)目的(de)建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工程总额报(bào)价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却(què)被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走(zǒu)的(de)？实际上，在过去房地产(chǎn)大(dà)开发时代的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽(chōu)调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名(míng)义，获(huò)得监管账户(hù)拨(bō)付(fù)资金，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需(xū)。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企(qǐ)各(gè)地项目间(jiān)流(liú)动(dòng)，变相加(jiā)杠(gāng)杆(gān)，这样做提供(gōng)了资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形(xíng)成一种资金循环(huán)高周转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商品房预(yù)售制度呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资(zī)金(jīn)，一般设有定金或预付(fù)款(kuǎn)保护机(jī)制，如英(yīng)国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预(yù)付款一般(bān)以(yǐ)定金方式(shì)支付，或按(àn)工程(chéng)进(jìn)度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般(bān)采用两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋(wū)交付(fù)质量的保障有两种方式(shì)，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或第三方验收合格并提供验(yàn)收凭(píng)证后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得购房者(zhě)支付的(de)房款。二(èr)是开发(fā)商(shāng)为购房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购(gòu)房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期(qī)限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最(zuì)低(dī)首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其(qí)余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资(zī)金由(yóu)第三(sān)方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环节，定(dìng)金比例(lì)一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年(nián)美国(guó)平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定(dìng)金或首付(fù)外，购(gòu)房者在房屋交付后(hòu)通过(guò)按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发(fā)商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首(shǒu)付款由(yóu)第三方(fāng)公证行(xíng)或产权保险公司的信托账户监管。如果开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾(wěi)，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与损失(shī)。而开发(fā)商在(zài)房屋建设(shè)过程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程(chéng)进度向开(kāi)发商提(tí)供一定比(bǐ)例的(de)贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管(guǎn)开发(fā)商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取(qǔ)得由政府相关(guān)部门经审查后发放的验收(shōu)凭闯关东三个儿子的结局，闯关东三个媳妇的结局证，通(tōng)过(guò)验收凭证向银行得(dé)到购房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提(tí)供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首(shǒu)付购房，房(fáng)款按(àn)建(jiàn)造工期进度(dù)支(zhī)付，按揭(jiē)按工期放款后还贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率，开发商(shāng)或(huò)购房者可购(gòu)买期(qī)房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德国开(kāi)发(fā)商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房(fáng)合同(tóng)前，购(gòu)房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签(qiān)订(dìng)合同后定金退还(hái)。如由(yóu)于任(rèn)何(hé)原因(yīn)不(bù)能购(gòu)买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付公证费和(hé)土地交易税(shuì)，分别(bié)为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含在(zài)购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支付房(fáng)款(kuǎn)的(de)制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异(yì)。一般来说，支付节(jié)点可分(fēn)为公(gōng)证后、主体完(wán)工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可(kě)在支付(fù)房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，银行按(àn)施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期(qī)限结(jié)束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房(fáng)设(shè)计了(le)两种(zhǒng)保险，保险的功能是(shì)当房屋(wū)出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由(yóu)开发商(shāng)或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师(shī)严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一名律(lǜ)师，负(fù)责沟(gōu)通期房(fáng)交易(yì)中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环(huán)节(jié)，各环节内容确(què)认无误后签(qiān)订(dìng)首付交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务(wù)、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的(de)部分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的(de)方式，但是交(jiāo)房前付(fù)款比例相对较(jiào)低，一(yī)般(bān)会在合(hé)同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必(bì)须经过房产公(gōng)证公司的检验验收后才(cái)能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极(jí)为(wèi)严(yán)格，资金(jīn)也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程(chéng)中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖(mài)方(fāng)律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入(rù)开发(fā)商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房预付款保全(quán)措施(shī)

　　日本期房(fáng)交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成(chéng)“预售(shòu)房(fáng)定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋(wū)供给严重失(shī)衡(héng)，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付(fù)定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万日元的(de)部分，法律要求开(kāi)发(fā)商必须完(wán)成定金(jīn)保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时(shí)，开发商向金融机构或(huò)指(zhǐ)定保证机构或保险机(jī)构签(qiān)订定(dìng)金保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置购房者定金(jīn)的(de)保证或保险，并(bìng)将(jiāng)相(xiāng)应的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定金外，其(qí)他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构或保(bǎo)证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一(yī)般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房(fáng)前只需(xū)支(zhī)付(fù)最多(duō)不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者即可向银行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在(zài)交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返(fǎn)还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专门项目资金账户(hù)，交房(fáng)后(hòu)满1年(nián)保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发(fā)商(shāng)有(yǒu)统(tǒng)一的选购权合同以及订(dìng)金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银(yín)行申(shēn)请按揭贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上(shàng)，新加坡期房(fáng)同(tóng)样采取按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定(dìng)，要(yào)求所有(yǒu)开(kāi)发商(shāng)遵守，支付(fù)节点一般为合同签(qiān)订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等(děng)完(wán)工(gōng)等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工程进度放(fàng)款(kuǎn)，月(yuè)供(gōng)在此过程中随(suí)着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行专门的项目资(zī)金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后(hòu)，购房(fáng)者享受1年的(de)房屋保修(xiū)期(qī)，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期(qī)来(lái)看，当前(qián)房(fáng)地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和(hé)改善型(xíng)需求(qiú)的支持力度，长短兼(jiā闯关东三个儿子的结局，闯关东三个媳妇的结局n)顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支(zhī)持(chí)。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头并(bìng)购重组整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看(kàn)，应充(chōng)分估计形势复(fù)杂性和(hé)人(rén)性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机(jī)制(zhì)。长效机(jī)制(zhì)四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节(jié)，建立开发商违约后定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签(qiān)订合同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)介入(rù)，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充(chōng)分的保障。余(yú)款支(zhī)付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环(huán)节，引入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资金(jīn)监管机构(gòu)，或由政府相关(guān)部(bù)门直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交(jiāo)付(fù)环节，建立商(shāng)品房保修(xiū)期(qī)制度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应对房屋质量问(wèn)题全权负责(zé)、免费维(wéi)修，购房者在保修(xiū)期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取(qǔ)消(xiāo)商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的(de)不(bù)是(shì)五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的(de)提升开发(fā)商的(de)建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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