万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台(tái)前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团(tuán)成了共(gòng)同债(zhài)务人被(bèi)中国(guó)信达追债，中国信达为了(le)收回钱(qián)款(kuǎn)不(bù)得不将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套(tào)万柳(liǔ)书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些(xiē)房子早已(yǐ)售出，业主并非(fēi)中赫集(jí)团(tuán)，那(nà)些真正斥巨(jù)资购(gòu)入房(fáng)产的(de)有(yǒu)钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕(rào)的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有限公司(sī)不良(liáng)债(zhài)权转让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押(yā)物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不(bù)良债权转让项(xiàng)目的处置主体是中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市分公司(sī)（下称中国信(xìn)达北分），处(chù)置(zhì)的是(shì)对北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人(rén)。目前，该项目(mù)已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达北(běi)分讨债的故事，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道(dào)，万柳书院总共301户(hù)，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明这些房子实(shí)际上都是卖出去了的(de)，是有人(rén)住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房(fáng)子根本没(méi)有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一(yī)财经的(de)报道证实(shí)了上述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介透露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去(qù)，现在还(hái)没资金(jīn)解抵押(yā)，所以不能网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为海淀的(de)顶(dǐng)级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主基本都是(shì)北(běi)京的高(gāo)端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大(dà)佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据(jù)地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中(zhōng)，还有不少(shǎo)中赫集团的高(gāo)管、合(hé)作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么(me)，中国(guó)信达转让这笔不(bù)良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根(gēn)据(jù)相(xiāng)关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际(jì)占有，但(dàn)未(wèi)办理过户手续的，如(rú)果业主没有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解(jiě)除查封，同时可以联合起诉(sù)开发商，要(yào)求退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法院关于商品房消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司(sī)法解释的(de)方式明确了购房人的(de)优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者以居住(zhù)为目的购买房屋并已支付全(quán)部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求(qiú)权(quán)优先于建(jiàn)设工(gōng)程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民(mín)法院(yuàn)应当予以支持。只支付(fù)了部(bù)分价款的(de)商品房消费者(zhě)，在(zài)一审(shěn)法庭辩论终(zhōng)结前已(yǐ)实际支付(fù)剩余价款的，可以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这75套(tào)房(fáng)子(zi)均(jūn)为“已售未网签”，那(nà)么这(zhè)笔(bǐ)不良(liáng)债权，实际(jì)上(shàng)是(shì)个烫手山芋。可(kě)能(néng)不(bù)仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请不良债权(quán)转让，可(kě)以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫华(huá)恒(héng)瑞为中赫集团旗下子(zi)公司(sī)。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集团、中赫(hè)置地等(děng)选(xuǎn)择(zé)退出了赫华(huá)恒瑞的股东行(xíng)列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公(gōng)司成(chéng)为(wèi)了唯一股东，后者由中国信(xìn)达(dá)资产管理股份(fèn)有限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开发商，相较其他(tā)房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也没有很(hěn)高(gāo)的国(guó)民知名度(dù)，但却(què)在(zài)北(běi)京豪宅圈留(liú)下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为(wèi)中赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的(de)天价，成为当时京(jīng)城最贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的(de)万(wàn)柳书院，更(gèng)是(shì)被(bèi)誉为“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利(lì)、万(wàn)科等大型知名房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳地(dì)块，成为(wèi)北(běi)京当(dāng)年的“双料地(dì)王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态(tài)杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是一块块从(cóng)荷兰运回来(lái)的(de)灰砖(zhuān)垒(lěi)起(qǐ)来的五米高墙，还(hái)是(shì)每棵成本(běn)超6万的成(chéng)年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的(de)价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京(jīng)豪(háo)宅圈的地位(wèi)。2014年末(mò)上市(shì)的它，对手(shǒu)是当(dāng)时(shí)有名的融(róng)创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超过(guò)这些(xiē)对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米(mǐ)的法拍(pāi)房(fáng)，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其(qí)依旧在北(běi)京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开发的(de)豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹(dān)，就住在钓鱼(yú)台(tái)七(qī)号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬则居住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中(zhōng)赫集团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也因(yīn)此(cǐ)，它被(bèi)外界贴(tiē)上了(le)，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿(ná)北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发(fā)商光环的(de)背(bèi)后，这个地(dì)产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国安坑了(le)？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团(tuán)实控人周金(jīn)辉的(de)人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年(nián)开(kāi)始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军(jūn)能(néng)源(yuán)市场、团购(gòu)网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国(guó)安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中(zhōng)信集团手中拿下(xià)北京国(guó)安(ān)俱乐部(bù)36％股权，至此(cǐ)叮铃铃和叮呤呤，《叮铃铃》拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估(gū)值一直没变(biàn)，那么(me)中赫集团拿下北京国安(ān)，总(zǒng)计花(huā)费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有人也许会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查(chá)显示，目前中赫集(jí)团共有11条(tiáo)股权出质(zhì)记录(lù)。质权人包(bāo)括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山(shān)东(dōng)国际信托(tuō)、中融(róng)信托、中信建设(shè)等。

　　叮铃铃和叮呤呤，《叮铃铃》>这与入(rù)主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的经营状况没(méi)有得到(dào)改善，中赫集(jí)团(tuán)也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京(jīng)产权(quán)交易所官网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐(lè叮铃铃和叮呤呤，《叮铃铃》)部实现营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱(jù)乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的(de)中(zhōng)赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫(hè)置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文(wén)书(shū)确定义务，上述被执行人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实(shí)控人都成为老赖的情(qíng)况下，被(bèi)执行10个多亿(yì)的(de)北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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