文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召(zhào)开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可(kě)以进行现房(fáng)销售”，不(bù)足一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南(nán)、四川、广东(dōng)等(děng)地(dì)明确表态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预(yù)售制了，用你的钱(qián)，建你的(de)房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实(shí)力(lì)的(de)别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是房地(dì)产从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的(de)最大(dà)保护(hù)。98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在(zài)全(quán)国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当(dāng)然二次房(fáng)改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务(wù)、恢(huī)复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如(rú)果(guǒ)按照经(jīng)济规(guī)律办事(shì)，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制(zhì)、改为(wèi)现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品是(shì)一(yī)手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非(fēi)常不公(gōng)平，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到下行(xíng)周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于(yú)落实中央(yāng)房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益(yì)、有(yǒu)助于(yú)房企稳(wěn)健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售(shòu)制度(dù)怎么来的？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下(xià)：商品(pǐn)房预售最(zuì)早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于(yú)商品房(fáng)短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房预(yù)售制度(dù)。其实，当前世(shì)界(jiè)不(bù)少国家存(cún)在预(yù)售(shòu)制。但是，重点来(lái)了(le)！发达(dá)国家一般(bān)有严格的(de)监管保(bǎo)障措施，开发(fā)商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像中国一样(yàng)在支付(fù)完(wán)首付款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房(fáng)款，而是根据开(kāi)发(fā)商工程(chéng)进度(dù)在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严(yán)格(gé)的资金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平(píng)，所以(yǐ)不如(rú)借机取(qǔ)消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售(shòu)制(zhì)度有一定历(lì)史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国住房(fáng)进入存(cún)量时代，取消预售制度有助于(yú)降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，当然这需要(yào)配套房(fáng)企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场信心和房地(dì)产长(zhǎng)效机(jī)制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化(huà)解(jiě)这(zhè)个难(nán)题，让房地产(chǎn)回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的(de)营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最(zuì)根(gēn)本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样(yàng)将极(jí)大的提升(shēng)开(kāi)发(fā)商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房子是(shì)天大的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福(fú)一(yī)家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施(shī)现房销售是实现老百(bǎi)姓(xìng)安居(jū)乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施(shī)。在(zài)当前的情(qíng)况下(xià)，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)要结合(hé)稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研(yán)究中心(xīn)参与(yǔ)财税改革方(fāng)案研(yán)究时，对预售制、房(fáng)地产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率(l三大改造的内容和意义，简述三大改造的内容ǜ)等进行(xíng)过(guò)长期系统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参(cān)考后来形(xíng)成的专著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前(qián)预售资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预(yù)付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出租是(shì)地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房(fáng)的需(xū)求是相当(dāng)高，不过大多数居民的(de)储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中国香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这(zhè)一(yī)系列问题，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办(bàn)立信(xìn)置业有限公(gōng)司，凭(píng)借(jiè)商业直觉和多年(nián)经(jīng)营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经(jīng)验，对(duì)于商品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时(shí)其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除(chú)了(le)分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收(shōu)取买家的订金，采用类(lèi)似(shì)租金的分(fēn)期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐(qí)买家的(de)钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了(le)自己的房(fáng)产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造(zào)和销售，也解决了(le)制造(zào)商(shāng)的资金问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的销售模式成(chéng)为(wèi)当时中国香(xiāng)港房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的一大特色，纵(zòng)观(guān)中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发(fā)展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也(yě)出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管部(bù)门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全(quán)的(de)监管机(jī)制，促进市场健康(kāng)发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支(zhī)停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提(tí)升了对(duì)于(yú)预(yù)售楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求开发商在(zài)预售前(qián)，确保地(dì)价款已经全(quán)部支付，还要证明自身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律(lǜ)师(shī)所托(tuō)管，支(zhī)取(qǔ)时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要求律师(shī)行在银行开(kāi)设的(de)信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等(děng)采取全(quán)透(tòu)明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如(rú)出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自(zì)身推(tuī)动项目完工(gōng)。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国(guó)内地面临住房(fáng)需求大(dà)和(hé)供给(gěi)量短缺问题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础(chǔ)建设，这(zhè)一导向使前期发展工(gōng)业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解(jiě)决住(zhù)房基础等城(chéng)市化配(pèi)套(tào)问题，才能进一步推(tuī)进城(chéng)市(shì)化(huà)。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发(fā)展(zhǎn)起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社(shè)会缺少大(dà)型(xíng)房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的(de)困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑(yí)是对内地(dì)房地(dì)产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先(xiān)后出台多项文件(jiàn)，大(dà)力支(zhī)持国内房地产市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于(yú)进一(yī)步深化城(chéng)镇住房制度改革(gé)，加(jiā)快住(zhù)房建设的通(tōng)知》文(wén)件，决(jué)定停止住(zhù)房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住(zhù)房供(gōng)给商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划(huà)经济下的福利分(fēn)房(fáng)转向市(shì)场经济的商品房。房(fáng)地产市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发时(shí)间周期长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一个(gè)项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地开始房(fáng)改货币化(huà)，中国人(rén)民银行(xíng)等多方迅(xùn)速(sù)出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动(dòng)了房地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼花”模式(shì)后，经(jīng)调(diào)整形成(chéng)契合中国(guó)内地(dì)的商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来(lái)说(shuō)，是指房地(dì)产(chǎn)开发企业将正在建(jiàn)设中的(de)房屋预(yù)先出售给购房者，由(yóu)购房者支(zhī)付定金或房款的行(xíng)为。区别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中(zhōng)国(guó)内地(dì)实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房预(yù)售流程为：房地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预(yù)售(shòu)许可证-签订商品房(fáng)买卖(mài)合(hé)同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房(fáng)者需要一(yī)次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能(néng)已拿(ná)到了全部购房款，这点与中国(guó)香港的按照工程进度付款有所不(bù)同。对中国(guó)内地的开发商而(ér)言，预售(shòu)制商品房(fáng)也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险确(què)实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商品房(fáng)销售(shòu)的(de)最主要方(fāng)式，预(yù)售制极大(dà)缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了(le)重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数十年时间(jiān)走完(wán)发达(dá)国家几百年(nián)城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积(jī)由(yóu)7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿(yì)平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商(shāng)品住宅期房(fáng)销售面积(jī)占总(zǒng)销售面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年(nián)期房(fáng)累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和(hé)销售金(jīn)额(é)分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的(de)快速(sù)发展，房地(dì)产企业从(cóng)无到(dào)有、从(cóng)国(guó)企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房(fáng)地产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地(dì)产也(yě)成(chéng)为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房地(dì)产带(dài)动的(de)上下游(yóu)产业链(liàn)特别长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等(děng)通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社(shè)融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违(wéi)约，将(jiāng)导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们(men)的(de)《中(zhōng)国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于(yú)美国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的(de)比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是(shì)因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存(cún)在(zài)，当前的负(fù)面效(xiào)应愈(yù)发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付(fù)的(de)风险。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开(kāi)发商之间(jiān)的(de)购(gòu)房(fáng)合同(tóng)、购(gòu)房(fáng)者和(hé)银行的按揭(jiē)贷(dài)款合(hé)同是两个独立的合同关系，如(rú)果开发商(shāng)发生违约，购房(fáng)者只能(néng)根据购房(fáng)合(hé)同向开发商主张权(quán)力，但依(yī)旧需要根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合(hé)同(tóng)按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房(fáng)者承担的(de)风险较大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房(fáng)者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动(dòng)或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一(yī)系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房(fáng)企通(tōng)过与(yǔ)购房(fáng)者签订的预(yù)售(shòu)合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还(hái)款能力或短期(qī)不能还款等(děng)，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将面(miàn)临较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个(gè)字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法》中明确规定了(le)开发企业预售(shòu)商品房(fáng)所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办(bàn)法，由(yóu)房地(dì)产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但多年以来全(quán)国并没有统一(yī)的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例(lì)为总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等城市(shì)则按(àn)照项(xiàng)目(mù)的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者(zhě)项目工程总额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被(bèi)迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何(hé)被(bèi)挪(nuó)走的？实(shí)际上，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账户(hù)资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方(fāng)将资金转给(gěi)房(fáng)企，而(ér)拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这(zhè)些(xiē)方(fāng)式套取的资(zī)金，在房企各(gè)地项(xiàng)目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一(yī)定程度上(shàng)把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房者预付(fù)资金，一(yī)般(bān)设(shè)有定金或预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大(dà)部(bù)分房款在房屋交付后(hòu)开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以定金方式(shì)支付(fù)，或(huò)按工程进度分期支付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一(yī)般(bān)采用(yòng)两种方(fāng)式发放按(àn)揭贷(dài)款，一(yī)是(shì)按工(gōng)程进度(dù)付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程进(jìn)度(dù)逐(zhú)渐发放，购房者开始月(yuè)供(gōng)；二是房屋交付后发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预售(shòu)商品房(fáng)提供期(qī)房(fáng)烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋(wū)交付质量(liàng)的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式(shì)，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或(huò)第(dì)三方验收合(hé)格并提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购(gòu)房(fáng)者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节(jié)，定金比例一(yī)般(bān)为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷(dài)款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的(de)定金及首付(fù)款由第三方公(gōng)证行(xíng)或产权保险公司的(de)信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可(kě)通(tōng)过(guò)申(shēn)请仲裁取回，且(qiě)不承担任何(hé)责任与损失。而(ér)开发商在(zài)房屋建(jiàn)设过程中的(de)资金全部来自银(yín)行，银行根据(jù)工程进度向开发商提供一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用资(zī)金(jīn)直接损害(hài)银行利益，银行有充分(fēn)动机监(jiān)管开发商施工(gōng)进度。开发(fā)商在房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部门经审查后发(fā)放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首(shǒu)付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按(àn)揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可购(gòu)买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德国开(kāi)发商在项目获批(pī)后即可预售房(fáng)屋。签署购房合(hé)同(tóng)前(qián)，购房者需(xū)支付约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行(xíng)预(yù)约公证，签(qiān)订合同后定金(jīn)退还。如(rú)由于任何原因不能购买，定(dìng)金按照(zhào)德国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公(gōng)证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有规(guī)定(dìng)最(zuì)低首付比例，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也(yě)采(cǎi)取按工期支(zhī)付房款的(de)制(zhì)度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公(gōng)证(zhèng)后、主体(tǐ)完(wán)工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部(bù)完(wán)工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行(xíng)按施工节(jié)奏分(fēn)多次(cì三大改造的内容和意义，简述三大改造的内容)发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款给予购房(fáng)者(zhě)一定使用期限，期限结(jié)束(shù)后，购(gòu)房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国(guó)保(bǎo)险公司针对期房(fáng)设计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或(huò)修复，开(kāi)发(fā)商破产，由保险公(gōng)司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制(zhì)设有(yǒu)10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责(zé)沟(gōu)通期(qī)房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确(què)认无误后签订(dìng)首(shǒu)付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发(fā)商(shāng)出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面(miàn)，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取(qǔ)按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款的方(fāng)式(shì)，但(dàn)是交(jiāo)房前付款比(bǐ)例相对较低，一(yī)般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规(guī)定房屋必须经过房产公证公司的(de三大改造的内容和意义，简述三大改造的内容)检(jiǎn)验验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国期(qī)房预售资金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金(jīn)也由(yóu)律师监(jiān)管，在(zài)确(què)认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买房律师将资金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开(kāi)发商(shāng)，即资金在进入开发商账户前经过两道(dào)关(guān)口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期(qī)房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开(kāi)发商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房二(èr)卖(mài)”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次(cì)修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根据(jù)日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商(shāng)必须(xū)完成(chéng)定金保全措施才(cái)可预售。什么(me)是定金保全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订(dìng)购房合同(tóng)时，开(kāi)发商向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定(dìng)金保(bǎo)证委托合同，设(shè)置(zhì)购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证(zhèng)金证(zhèng)明(míng)书交付(fù)给(gěi)购房(fáng)者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施(shī)保(bǎo)护(hù)。若开(kāi)发(fā)商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机(jī)构(gòu)或(huò)保证机构或保险公(gōng)司兑付，同(tóng)时(shí)，开发商需向购房者赔(péi)付(fù)违约金，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可(kě)向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后才开(kāi)始按揭贷(dài)款，除定金外的剩(shèng)余房款在(zài)交房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付(fù)比例(lì)20％，余款按(àn)工程(chéng)进(jìn)度支(zhī)付，所有资金进银(yín)行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有统一的(de)选(xuǎn)购(gòu)权(quán)合同(tóng)以及订(dìng)金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进(jìn)一步签(qiān)订购(gòu)买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例(lì)方面，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者需(xū)支付15％的首付(fù)及印花税，同时(shí)购(gòu)房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做(zuò)了统一详细(xì)规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般(bān)为合同签订(dìng)后(hòu)、地基(jī)完工、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进(jìn)度放款，月(yuè)供(gōng)在此过(guò)程中随着放出贷款的增(zēng)加而(ér)增加(jiā)，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购房者的订金与付款会存(cún)入(rù)银(yín)行(xíng)专门的(de)项(xiàng)目(mù)资金账(zhàng)户，账户资金提取(qǔ)须(xū)与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房者(zhě)享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局(jú)部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有力的(de)金融工具支持(chí)。另一(yī)方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转的房(fáng)企(qǐ)包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头(tóu)并购重(zhòng)组整(zhěng)个行(xíng)业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充分估计(jì)形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定金环(huán)节，建立(lì)开发(fā)商违约后定金保护(hù)机制，如将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司(sī)介(jiè)入(rù)，为房屋重(zhòng)大(dà)延(yán)期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)机制或交房后按揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保护购房者的权(quán)益。资金监管(guǎn)环节(jié)，引入(rù)独立于(yú)开发商、银行的第三(sān)方资(zī)金(jīn)监(jiān)管机构(gòu)，或由政府相关部门(mén)直接监管，以此防止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在(zài)保(bǎo)修(xiū)期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商品房预售制是(shì)大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民(mín)众不公平(píng)的预售(shòu)制已经(jīng)过(guò)时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样将极(jí)大的(de)提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。

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