5月以来(lái)，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截融为一体到底有多舒服，两人融为一体的描写至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基(jī)金为代(dài)表的机构对于这一(yī)板块已经(jīng)在(zài)悄然(rán)布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据(jù)基金(jīn)一季报(bào)统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数(shù)量占(zhàn)流通股比重增(zēng)幅五只个(gè)股分(fēn)别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地(dì)产的(de)配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募(mù)所持房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占(zhàn)比却(què)断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募对房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的持股(gǔ)比例也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四(sì)季(jì)度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个(gè)股分(fēn)别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集(jí)团，持(chí)仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现(xiàn)，公募(mù)对于(yú)房(fáng)地产(chǎn)的投资愈(yù)发有(yǒu)集(jí)中于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募(mù)基金一季(jì)报汇总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)排名最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名(míng)第二(èr)的是(shì)招商蛇口，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季(jì)报，变化之(zhī)处(chù)首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到(dào)房地产是复苏链上最(zuì)后一环(huán)，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还(hái)需要时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入(rù)大(dà)分化时(shí)代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映(yìng)射到二级(jí)市场投资(zī)上，配置房地产行业(yè)轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲线里属于(yú)成熟期或者(zhě)衰退期(qī)的行业，传(chuán)统认知上没有什么(me)投资(zī)机(jī)会的(de)。但在这几年特殊的行(xíng)情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类(lèi)似的行业也出(chū)现了一(yī)些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了(le)更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很(hěn)难(nán)再出现了，2022年光是居民(mín)存(cún)款数量增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有(yǒu)一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告(gào)别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未来行业的(de)需求(qiú)或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的(de)公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式(shì)，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表(biǎo)没有投资(zī)机会，机会在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而(ér)对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细(xì)作个股成为公募乃至(zhì)整体(tǐ)机构的务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区域性标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的股中，本(běn)月以(yǐ)来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨(zhǎng)融为一体到底有多舒服，两人融为一体的描写幅(fú)超过了(le)10％，它们(men)分别是上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发(fā)展(zhǎn)，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交(jiāo)易(yì)日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的基本(běn)面来看，上实发展(zhǎn)的主营业(yè)务为房地(dì)产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为(wèi)房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务(wù)、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通(tōng)股股东来(lái)看，各类机(jī)构都有(yǒu)对其布局的例(lì)子。以3月31日时的(de)首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资产管理公司等都(dōu)跻身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季度(dù)的收(shōu)入(rù)利(lì)润规模大幅度复苏(sū)。究其(qí)原因，一(yī)方面是该公司(sī)后疫情时代出(chū)租率复(fù)苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自(zì)然(rán)也吸(xī)引了知名(míng)机构在其中(zhōng)持(chí)续驻足。从第一(yī)季度(dù)十大流(liú)通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在(zài)前(qián)十中，这也是连续(xù)第(dì)三个季度他有(yǒu)的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前(qián)十(shí)。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海区域性(xìng)地产公司(sī)外，荣(róng)安(ān)地产则是主要布局在深圳的地(dì)产(chǎn)公司，一季报交出的也(yě)是一份(fèn)报(bào)喜(xǐ)的(de)成绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态(tài)度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中(zhōng)证指数1000增强(qiáng)则排(pái)名第(dì)九位，此外(wài)联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际(jì)和(hé)私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分(fēn)析(xī)：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土地市(shì)场大幅降(jiàng)温(wēn)，优(yōu)质土地(dì)供给较(jiào)多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问(wèn)题(tí)或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企(qǐ)的净负债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本(běn)不(bù)断下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企明(míng)显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或(huò)存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性(xìng)机(jī)会依然存(cún)在，少部(bù)分(fēn)公司尤其是央企占据(jù)显著优势(shì)，其主要又体(tǐ)现为(wèi)库存的优(yōu)势。央企地(dì)产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资(zī)产运营能力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于(yú)民(mín)营(yíng)地产公司也(yě)是(shì)更有优势(shì)的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权(quán)债务关(guān)系等(děng)问题，市场对民营房(fáng)开企业的(de)资产会有更多(duō)担忧(yōu)和(hé)质疑，所以在这一(yī)轮行(xíng)业出清的过程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于(yú)民企来(lái)说(shuō)估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的(de)角度(dù)从中长期的(de)维度看，行业的逻(luó)辑在于集(jí)中度提(tí)升(shēng)后，行业进入高质(zhì)量发(fā)展阶段(duàn)，具备较(jiào)快速(sù)发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金(jīn)流创造能力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相(xiāng)对较低，企业自身资产(chǎn)的质量(liàng)好、运营能力强、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的(de)概(gài)率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于(yú)行业集中度(dù)提(tí)升(shēng)的头部(bù)公司(sī)。”星石投(tóu)资首席研究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的(de)话，或许还是保(bǎo)利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背景龙头前途(tú)更为光明。不(bù)过国投瑞(ruì)银基(jī)金投资部副(fù)总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观地(dì)去持续(xù)观察(chá)国企(qǐ)央(yāng)企在三个(gè)方(fāng)面是否可以维持，首先是(shì)融(róng)资(zī)成本(běn)保(bǎo)持低位，其次是销售份额(é)持续(xù)提(tí)升，再(zài)次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业(yè)绩(jì)出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增(zēng)速的增长。而(ér)这些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地(dì)产业内(nèi)人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出现明显改善(shàn)的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为过去两三年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民(mín)营房(fáng)企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿(ná)地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱(qū)动能够推动(dòng)房(fáng)企(qǐ)销售业绩(jì)的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季度(dù)市(shì)场(chǎng)恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能够保有一个(gè)正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示，在(zài)房地产的复(fù)苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月(yuè)份开始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三月(yuè)相对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在(zài)内的绝(jué)大(dà)多数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在(zài)五月的(de)市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的(de)资金面压力，可能会出(chū)现(xiàn)，到六(liù)月份房企(qǐ)为(wèi)了半年(nián)报冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的短期(qī)反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确定性的(de)压(yā)力(lì)仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下(xià)游(yóu)就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着(zhe)，只有极为(wèi)少数(shù)的、做得比同行(xíng)好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的基本(běn)面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

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