近(jìn)两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对(duì)此表示，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs主要特(tè)征之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现出该类产品(pǐn)长期投资(zī)价值，通过(guò)观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)等指(zhǐ)标，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层(céng)资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资(zī)者注意(yì)，与产权类项目相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生(shēng)现金收益，特许经营权分红目(mù)前已包含了利润分配和本(běn)金的归还，在(zài)选择投(tóu)资标的时应(yīng)了解资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除(chú)息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚未(wèi)公布(bù)。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配金额占可(kě)供分配金(jīn)额比(bǐ)例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益(yì)来(lái)源为持有期分(fēn)红收益，以(yǐ)及基金份(fèn)额(é)交(jiāo)易价格的变化。基金(jīn)份额二级市场价(jià)格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因(yīn)素的(de)综合影响，较易(yì)引起波动。与此相比(bǐ)，基(jī)金分红预期则(zé)更有(yǒu)规律可循。公募REITs的(de)分(fēn)红主要(yào)来自基础设施资产的经营现(xiàn)金(jīn)流，投资人通过基金募集材料和信息(xī)披露文(wén)件，结合行业(yè)及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)，作为进行投资决策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基金份额(é)二(èr)级市场价格(gé)变化(huà)导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为(wèi)基金份额(é)持有人(rén)实(shí)际获得的现金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期投资者(zhě)更具(jù)参考价值。”中金基金相关(guān)负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营(yíng)高级副总监(jiān)李华(huá)平(píng)也表示，根(gēn)据(jù)《公开募(mù)集基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基(jī)础(chǔ)设施(shī)基金应当将90％以上合并后基(jī)金(jīn)年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来(lái)看，基础设施公(gōng)募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一(yī)面，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于(yú)债券的固定利息回报，而是由可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓(zhuā)手，具(jù)有较强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机(jī)构投资者稳定(dìng)收(shōu)益。机(jī)构(gòu)投(tóu)资者公(gōng)募(mù)REITs能够通(tōng)过分红获取相(xiāng)对(duì)于投(tóu)资债(zhài)券相对高的(de)收益(yì)性，在有效控制风(fēng)险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市(shì)场对于(yú)未来(lái)分红水(shuǐ)平的预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金(jīn)二级(jí)市场(chǎng)价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二(èr)级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公(gōng)募氧化铁和稀盐酸反应现象及方程式，氧化铁和稀盐酸反应现象原因(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受(shòu)宏观经济的(de)影响，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定程(chéng)度上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价(jià)格波动受多重(zhòng)因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的(de)分(fēn)红(hóng)有利于吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期经济预(yù)期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票(piào)和债券(quàn)回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有(yǒu)一定的(de)滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权(quán)日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基(jī)金份(fèn)额的分红金(jīn)额进行计算。除权操(cāo)作是对分(fēn)红前后基(jī)金份额净(jìng)值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投资人在基(jī)金分红前(qián)后(hòu)均可以获得公平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资者长期(qī)投(tóu)资(zī)的(de)信心，同(tóng)时(shí)需(xū)结合持有(yǒu)产品的(de)特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红包括利润分氧化铁和稀盐酸反应现象及方程式，氧化铁和稀盐酸反应现象原因配和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是(shì)本金(jīn)之(zhī)上的增值部分(fēn)不(bù)同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运(yùn)作期间的“分(fēn)红”界定为“分派(pài)”更为(wèi)准确，分派的(de)是(shì)本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的(de)，与现有(yǒu)公募基金分红差(chà)异很大，大多数普通投资(zī)者可能(néng)把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年限到期后基金价值面临极大不(bù)确(què)定性，这是该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)和(hé)产权(quán)类两大资产类型，持(chí)有产权类(lèi)产品的收益主要包括每(měi)年的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自(zì)项目每(měi)年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权(quán)类(lèi)资产(chǎn)的(de)分红(hóng)包括了(le)利润分配和本金的归还(hái)，两(liǎng)者(zhě)的比率也是(shì)变(biàn)动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类(lèi)公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)因(yīn)底(dǐ)层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红(hóng)相(xiāng)当于包(bāo)含(hán)“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投(tóu)资(zī)者在(zài)选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后不再(zài)能产生(shēng)现金收(shōu)益，因(yīn)此将可(kě)供分配金额(é)的分配理解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于(yú)这个特(tè)点(diǎn)，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短(duǎn)的特(tè)许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年限收(shōu)回本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基金该负(fù)责人(rén)提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特许经营(yíng)权(quán)项目的分派金额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募的情况下(xià)，基金份额单价随着分派(pài)进度逐(zhú)年下降是(shì)正常现象，投(tóu)资特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益(yì)来自项目剩余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限一般较长(zhǎng)，再(zài)加上(shàng)到期后(hòu)通(tōng)过(guò)对建筑(zhù)的更新(xīn)改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地(dì)出让金等(děng)追加投资，有机会(huì)进一(yī)步延长(zhǎng)经营期限。这种(zhǒng)类似(shì)永续(xù)经营的假设反映在基(jī)础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率等指标

　　评(píng)估(gū)项目底层资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分(fēn)红(hóng)的(de)时点，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可(kě)以观测经营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)等指标，来(lái)观(guān)察和(hé)评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的(de)指标有两个(gè)：一(yī)是年报中披(pī)露的经营活动(dòng)现金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本(běn)质(zhì)性区(qū)别。经营活动产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企业本身经营活(huó)动产生；可(kě)供分(fēn)配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最(zuì)终得到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择(zé)，投资价(jià)值体(tǐ)现在相对股债(zhài)市场(chǎng)独(dú)立的资产配置功能，比较适(shì)合长(zhǎng)期持有。建议投资者对(duì)经营权类的资产可以(yǐ)更多关(guān)注内部收益(yì)率的(de)高低，对产权类的(de)资(zī)产更多关(guān)注分派(pài)率高(gāo)低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来(lái)自(zì)底层资产的经营净现金流，所以底层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况直接影响投资(zī)回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实(shí)力、公募基(jī)金(jīn)管理人(rén)实力等(děng)多重因素来选择(zé)投(tóu)资标的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调(diào)，建议投资者关注有基本(běn)面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时(shí)分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明(míng)书均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金额预测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与募集材料中披露预测进(jìn)行比较分(fēn)析，结合(hé)经济及市场的(de)实际环境(jìng)，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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