文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议(yì)提出“有(yǒu)条件的可(kě)以进行现房(fáng)销售”，不足一个(gè)月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东(dōng)等地(dì)明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房预(yù)售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时(shí)代步(bù)入(rù)高质(zhì)量发展阶段的(de)必然趋势，也(yě)是(shì)对购房老(lǎo)百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是(shì)权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一(yī)手交房(fáng)，天(tiān)经(jīng)地义。当然二(èr)次(cì)房改是个(gè)技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效机制，长效机制四(sì)大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。如果按照经济规(guī)律办事，中国(guó)一定(dìng)能实现房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关(guān)，解好(hǎo)这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是(shì)一(yī)手交钱(qián)一手(shǒu)交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单(dān)方面不(bù)公(gōng)平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的(de)风(fēng)险。从个人层面看，预售(shòu)制对购(gòu)房者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还(hái)要(yào)承担延迟(chí)交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的风险。从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助于落实中央(yāng)房(fáng)住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预售制度？预售(shòu)制(zhì)度怎么(me)来的(de)？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入(rù)了(le)商品房预(yù)售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后才可(kě)以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买期(qī)房后(hòu)并非像中国(guó)一样在支付(fù)完(wán)首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发(fā)商工程进度在(zài)完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是(shì)需(xū)要严格(gé)的资(zī)金(jīn)监管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为(wèi)保(bǎo)障的，如果(guǒ)没(méi)有这(zhè)些(xiē)保障(zhàng)措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不(bù)公(gōng)平(píng)，所以不如借机取消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有(yǒu)一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于(yú)降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需(xū)要配套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根(gēn)本(běn)最(zuì)实(shí)质的保障(zhàng)，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本(běn)质是向善(shàn)，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房地产也(yě)不(bù)能例(lì)外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发(fā)展的重大措施(shī)。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打通金融(róng)支(zhī)持当(dāng)期三(sān)好生、新(xīn)模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心参与(yǔ)财(cái)税改革方案研究(jiū)时，对预(yù)售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆(gān)率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的(de)专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五十(shí)年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人栖身于(yú)木屋或者(zhě)其(qí)他(tā)临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是(shì)相当高，不过大多数居(jū)民(mín)的储(chǔ)蓄很(hěn)少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚(hòu)的资金实(shí)力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层出售。这(zhè)模(mó)式(shì)一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借(jiè)商业(yè)直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳(bó)运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到的见解(jiě)，在努力寻求方法(fǎ)加快(kuài)自(zì)身(shēn)资(zī)金(jīn)周转。当时其在(zài)购(gòu)下九龙的(de)一(yī)块地盘后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印发(fā)售(shòu)楼(lóu)说明书(shū)，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的(de)地势环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收(shōu)取(qǔ)买家(jiā)的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形式(shì)，等新楼落成时(shí)，收齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自己的房(fáng)产。这种方式(shì)减轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资金压力，加速了(le)房屋的建造和(hé)销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分(fēn)期付款”的销售(shòu)模式成为(wèi)当时中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的(de)一大特色，太监割掉的是哪些部位，古代太监是割掉鸡还是蛋纵观中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决(jué)了(le)核心的住房(fáng)供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动(dòng)了(le)中(zhōng)国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规(guī)范化(huà)，建立健全的监(jiān)管机制，促进市(shì)场健康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停(tíng)工(gōng)，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部(bù)门提升了(le)对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价款已经全部支付(fù)，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目完成，资金需放入(rù)律师所托管，支(zhī)取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监(jiān)管账户(hù)资金(jīn)，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化(huà)机制(zhì)，且银行的责任上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目(mù)完(wán)工。随着(zhe)监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给(gěi)量(liàng)短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发(fā)展(zhǎn)重工业，强调(diào)基础建设(shè)，这一导向使前期发(fā)展(zhǎn)工业化的(de)进程大于城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等城市(shì)化配套问题，才能(néng)进一步推进城市(shì)化。但当时推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租(zū)养房”的(de)福利分房制度，住房(fáng)市场发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增(zēng)速(sù)较慢(màn)，福利分房制度也出现(xiàn)了分配(pèi)不公(gōng)、效率低(dī)、配套差等问题(tí)，因(yīn)此福利分房制度(dù)不再适用于当(dāng)时的(de)国情。叠加(jiā)房地产市场面(miàn)临商(shāng)品房的(de)需(xū)求量大，而社会(huì)缺少大(dà)型(xíng)房地产开发商，商品房供应(yīng)量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港预售商(shāng)品房制度，先后(hòu)出台(tái)多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支(zhī)持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深(shēn)化城镇(zhèn)住(zhù)房制(zhì)度改革，加快住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文(wén)件，决定停止住房(fáng)无偿实(shí)物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房(fáng)供给商(shāng)品(pǐn)化、社会化的(de)住房新体制，从计划经(jīng)济下的福(fú)利(lì)分房转向市(shì)场经济的商品房。房地产(chǎn)市(shì)场采用预售(shòu)制，允许开(kāi)发商(shāng)卖期(qī)房(fáng)，解(jiě)决了房企缺少资(zī)金和开发时间周(zhōu)期(qī)长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项(xiàng)目的(de)开(kāi)发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房(fáng)改货币(bì)化(huà)，中(zhōng)国(guó)人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大(dà)作(zuò)用推(tuī)动了房地产(chǎn)市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后，经调(diào)整形成契合中(zhōng)国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房企资(zī)金压(yā)力(lì)，加(jiā)快城镇住房(fáng)建设(shè)。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发企业(yè)将(jiāng)正在(zài)建设中的房屋(wū)预(yù)先(xiān)出(chū)售给购(gòu)房(fáng)者，由(yóu)购房者支付定(dìng)金或房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中(zhōng)国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房(fáng)预售流程(chéng)为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者(zhě)需要一次性(xìng)付清首付款，并采(cǎi)用银行贷(dài)款的形式一(yī)次性(xìng)付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成(chéng)，开发(fā)商可能已拿到了(le)全部购房款，这点与(yǔ)中国香港(gǎng)的(de)按(àn)照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款有所不同。对(duì)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地的开发(fā)商(shāng)而言，预(yù)售制商(shāng)品房也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要方(fāng)式(shì)，预售制极大(dà)缩短房(fáng)企现金(jīn)回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化发展进程。预(yù)售(shòu)制在过去20多年对(duì)中国内地房地产市场的(de)稳(wěn)步发展起到了重(zhòng)要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速(sù)发(fā)展阶段的资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积(jī)由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房(fáng)建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在(zài)当前(qián)已成为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房销售面积(jī)占总(zǒng)销售面积(jī)的(de)比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地(dì)房地产行业(yè)的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发投资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉(lā)动中国内地经济高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游(yóu)产(chǎn)业链特别(bié)长，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的带(dài)动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地(dì)产完全拉动(dòng)的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从(cóng)房地(dì)产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额(é)的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积(jī)违约(yuē)，将(jiāng)导致(zhì)银行不(bù)良率大幅(fú)上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财(cái)富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万(wàn)亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国(guó)合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资(zī)本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券(quàn)市(shì)值较低(dī)，居(jū)民投(tóu)资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一(yī)般(bān)为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行(xíng)利(lì)息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房等风险。另外(wài)，购(gòu)房者和开发商之间的购(gòu)房合同(tóng)、购房(fáng)者和(hé)银(yín)行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的(de)合同(tóng)关系，如果开发(fā)商(shāng)发生(shēng)违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等(děng)系(xì)列(liè)风险，进行影(yǐng)响自(zì)身信用(yòng)和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看，银(yín)行作为按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市(shì)场波(bō)动或(huò)经营不善，出现资(zī)金(jīn)链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情(qíng)况，而房(fáng)企通过(guò)与购房者签订(dìng)的(de)预售(shòu)合同和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从银行获得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧(sàng)失(shī)还款能力或(huò)短(duǎn)期不能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担，银行将面临较大的坏(huài)账压(yā)力(lì)。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的(de)预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两个字(zì)那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城(chéng)市商品房预(yù)售管(guǎn)理办(bàn)法》中明确规定(dìng)了(le)开发企业预(yù)售商品房所得款项应(yīng)当用于(yú)有(yǒu)关的工程建(jiàn)设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管理部(bù)门制定。但(dàn)多年(nián)以来全国并(bìng)没有统一的预售(shòu)资金监管规定，各(gè)地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项目工(gōng)程总(zǒng)额(é)报(bào)价计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监(jiān)管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有资金(jīn)继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥遥无期(qī)，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包(bāo)方(fāng)，以工(gōng)程建设名义(yì)，获得监管(guǎn)账户拨(bō)付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程(chéng)款，远超工程进度所需。通(tōng)过这(zhè)些方式(shì)套(tào)取的资金，在房(fáng)企各(gè)地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成一种资金(jīn)循环高周转模(mó)式(shì)，但一定程(chéng)度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度(dù)呈(chéng)现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付(fù)款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预(yù)付(fù)款一般以定金方式支付(fù)，或按工程进度分(fēn)期支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两(liǎng)种方式发放(fàng)按(àn)揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按(àn)揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房(fáng)提供期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在商品房出(chū)现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交(jiāo)付质量的保障有(yǒu)两(liǎng)种方式(shì)，一是期房由政府或第三(sān)方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房(fáng)款。二是开发(fā)商为购(gòu)房者提供(gōng)一定的保(bǎo)修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定(dìng)期限内无(wú)条件返还，最(zuì)低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按揭(jiē)还款，交付前资金(jīn)由第三(sān)方全(quán)程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节(jié)，定金比例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定金(jīn)或首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过(guò)按(àn)揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及(jí)首付款由第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担任何责任与(yǔ)损失(shī)。而开发商(shāng)在房(fáng)屋建设过程中的(de)资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提供一(yī)定比例的(de)贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害(hài)银行利(lì)益，银行有充分(fēn)动机监管开发商施(shī)工进度。开发商在房(fáng)屋(wū)交付时需(xū)取得由政府相关部(bù)门(mén)经(jīng)审查(chá)后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工(gōng)期(qī)进度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购房者可(kě)购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定太监割掉的是哪些部位，古代太监是割掉鸡还是蛋金并进行预(yù)约公(gōng)证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分别为(wèi)房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属(shǔ)于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一般来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内(nèi)部水暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完(wán)工(gōng)，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，银(yín)行按施(shī)工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计(jì)了两种保险，保险的(de)功能是(shì)当(dāng)房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)律师严格监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖(mài)双方(fāng)均有一名律师(shī)，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等(děng)各个(gè)环(huán)节，各环节内容(róng)确认无误后签订(dìng)首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保险公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的(de)部分较难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国采取按工(gōng)程进度付款的(de)方式，但是交(jiāo)房前付款比例(lì)相对较低，一般会在(zài)合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须(xū)经过(guò)房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验(yàn)验收后才能交付(fù)，交(jiāo)付后(hòu)方可(kě)按(àn)揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管极为严(yán)格，资金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支(zhī)付(fù)相(xiāng)关款(kuǎn)项(xiàng)过程中(zhōng)，由买(mǎi)房(fáng)律师将资金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过(guò)两道(dào)关口，有(yǒu)利于(yú)保障(zhàng)购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付(fù)款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预(yù)售房定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发(fā)商(shāng)违约需返(fǎn)还定价并赔(péi)偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建太监割掉的是哪些部位，古代太监是割掉鸡还是蛋筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前是唯(wéi)一一部规范(fàn)期房(fáng)交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据(jù)日(rì)本(běn)《宅(zhái)地(dì)建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成(chéng)定金保全措施才(cái)可预售(shòu)。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发(fā)商向金融机构(gòu)或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者(zhě)定(dìng)金(jīn)的(de)保证(zhèng)或保险，并将相应的(de)保证金证明书交付给(gěi)购房者。除定金外(wài)，其(qí)他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭保证(zhèng)金(jīn)证明书向金融(róng)机构或(huò)保证机构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最(zuì)多(duō)不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房者违约(yuē)可返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目(mù)资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合(hé)同以及(jí)订(dìng)金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发(fā)展商条(tiáo)例(lì)》对期房付(fù)款流程做了统一详细规(guī)定，要求(qiú)所有开发(fā)商(shāng)遵守，支(zhī)付节点一般为(wèi)合同签订后、地(dì)基完(wán)工、框架(jià)完工、管道(dào)门(mén)窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放出(chū)贷款(kuǎn)的(de)增加而(ér)增加，未放(fàng)款(kuǎn)部(bù)分无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)方面，购房(fáng)者的(de)订金与付款会存入(rù)银(yín)行(xíng)专(zhuān)门的项(xiàng)目资(zī)金账户，账户资金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建(jiàn)设(shè)有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还(hái)在(zài)正(zhèng)常运转的房企包括民营企业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分估计形(xíng)势(shì)复(fù)杂性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机制四大关(guān)键是推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地(dì)产(chǎn)税(shuì)。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开发商违约后定(dìng)金保护机制，如(rú)将已支付(fù)定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介入，为房屋(wū)重大延期(qī)以及(jí)重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独(dú)立(lì)于开发商、银行的第三(sān)方资金监管机(jī)构，或由政府相关部门(mén)直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品(pǐn)房(fáng)保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋(wū)质量(liàng)问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在(zài)保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消商(shāng)品房预(yù)售制是大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时(shí)代，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另(lìng)一(yī)方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这(zhè)才是(shì)对(duì)购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。

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