近两年火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是(shì)公募(mù)REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出(chū)该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观(guān)爬到底是什么结构的字啊，爬是什么结构的字,是先外后内吗测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也(yě)提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再产生现金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含了(le)利润分配和本金的归还(hái)，在(zài)选择投资标的时应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的(de)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额(é)占可(kě)供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人对此(cǐ)表示，投资(zī)公募(mù)REITs的主要(yào)收益(yì)来源为持(chí)有期(qī)分红(hóng)收益，以及基金份额交(jiāo)易价格(gé)的变(biàn)化。基金份额二级(jí)市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市(shì)场因素的综合影响，较易(yì)引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期(qī)则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资(zī)产(chǎn)的经营现(xiàn)金流(liú)，投资(zī)人(rén)通过(guò)基金募(mù)集材(cái)料和信息披露(lù)文件，结(jié)合行(xíng)业(yè)及市(shì)场(chǎng)情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩，作为(wèi)进行投(tóu)资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额(é)二(èr)级市场价格变化导致(zhì)的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人(rén)实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金相关负(fù)责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募集基础设施(shī)证券投资基金(jīn)指引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金(jīn)年度可分配金(jīn)额以现金形式分配给(gěi)投(tóu)资(zī)者，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs的(de)主要特征之一，稳(wěn)定的(de)分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资(zī)角度来(lái)看，基础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类(lèi)似于债(zhài)券派息，但(dàn)不等同于(yú)债(zhài)券的固定利息(xī)回报，而是由(yóu)可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的(de)角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收(shōu)益。机构(gòu)投资(zī)者公募(mù)REITs能够通过分红(hóng)获取相(xiāng)对(duì)于(yú)投资债券相对(duì)高的(de)收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走(zǒu)势(shì)的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部(bù)分(fēn)产(chǎn)品受宏观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响爬到底是什么结构的字啊，爬是什么结构的字,是先外后内吗(xiǎng)了公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的价格。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格波动受(shòu)多重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二(èr)级市场价(jià)格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红(hóng)有(yǒu)利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二(èr)级市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)也表示，近(jìn)期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票(piào)和债券回(huí)归的(de)过程(chéng)；另一(yī)方面，基(jī)础设施(shī)项目(mù)的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减(jiǎn)金额(é)根据单位(wèi)基金份额的分红金额进行计算。除权操(cāo)作(zuò)是对分红(hóng)前后基金份额(é)净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以获得公平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的(de)信心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注二(èr)级(jí)市场扰动对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金(jīn)相关人士(shì)也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红包括(kuò)利润(rùn)分配和本(běn)金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内(nèi)人士还提醒，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红前提(tí)是本金之上的增值部分不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确(què)，分(fēn)派的(de)是(shì)本金与增值(zhí)两个部(bù)分，两个部分(fēn)之(zhī)间的比例(lì)是变动的(de)，与(yǔ)现(xiàn)有公(gōng)募(mù)基金分(fēn)红差异(yì)很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到期(qī)后基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前公募(mù)REITs主要(yào)有爬到底是什么结构的字啊，爬是什么结构的字,是先外后内吗特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益(yì)主要包(bāo)括每年的现金分(fēn)红及资产增值的收益(yì)，而持有特许经(jīng)营类(lèi)产品的收益主要来自项目每年的现金分红(hóng)。其(qí)中，特(tè)许经营(yíng)权(quán)类资产(chǎn)的分(fēn)红包括了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率(lǜ)也是变(biàn)动的(de)，对特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普(pǔ)通投资(zī)者在(zài)选(xuǎn)择(zé)投资标的时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示(shì)，从细分来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别(bié)。特许经(jīng)营权类的公(gōng)募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层(céng)资产属性(xìng)，对所选择产品(pǐn)的(de)二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格和分(fēn)红(hóng)有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人也(yě)认为，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在经(jīng)营权到期后不再(zài)能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金额的分(fēn)配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加准确。基(jī)于(yú)这个特点，剩(shèng)余(yú)经营(yíng)期(qī)限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的(de)分(fēn)派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于(yú)剩余(yú)期(qī)限较(jiào)长的特(tè)许经营权项目，即(jí)使分派率相对(duì)较低，也有足够(gòu)年(nián)限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营权(quán)项目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分派(pài)进度(dù)逐年下降是正(zhèng)常现象，投(tóu)资特(tè)许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余(yú)期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目相比，产(chǎn)权类项目(mù)的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新改造(zào)或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金等追加(jiā)投(tóu)资，有机会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营期(qī)限(xiàn)。这种类似永续(xù)经营的(de)假设反映在基(jī)础(chǔ)资(zī)产(chǎn)的估值上，使产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的资产投资(zī)属性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士还(hái)表示，在(zài)产品分红期，投(tóu)资者可以观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年(nián)报中披露(lù)的经营活动现金流，二(èr)是可供分配现金(jīn)，二者(zhě)存(cún)在(zài)本质性区别(bié)。经营活(huó)动产(chǎn)生的现(xiàn)金净流量是(shì)指企(qǐ)业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生的(de)现金流，基于企(qǐ)业本(běn)身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加(jiā)期初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新选择，投资(zī)价值(zhí)体现在相对股债市场独立的资(zī)产配置功(gōng)能，比较适(shì)合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资者对(duì)经营权(quán)类的资产可以更多(duō)关注内(nèi)部收益率的高低，对产权类的资产更多(duō)关(guān)注分(fēn)派率高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现(xiàn)金流(liú)，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实(shí)力、运(yùn)营(yíng)管(guǎn)理机构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红(hóng)交(jiāo)易带(dài)来的短期博弈(yì)机会(huì)仍在，叠加(jiā)此前市场(chǎng)接连回调(diào)，建议(yì)投资者关注有基本(běn)面(miàn)支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规模较(jiào)为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配金额预测。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披露预测(cè)进行比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目(mù)的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称(chēng)。

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