导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入(rù)大分化时(shí)代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三(sān)年(nián)商品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近(jìn)年(nián)地(dì)产持续低景气(qì)，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清(qīng)中国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来(lái)地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建部(bù)披露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数(shù)据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住建部披(pī)露的近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到(dào)一成，其中(zhōng)还(hái)包括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所(suǒ)能(néng)满(mǎn)足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关(guān)。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还有很大差距。人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)大于(yú)1同样不(bù)意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户均住宅的(de)数据，我们(men)根据商(shāng)品住(zhù)宅套数(shù)、商品住(zhù)宅(zhái)占比和(hé)城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)数，计算出(chū)城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅(zhái)。若期(qī)房顺(shùn)利(lì)交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中(zhōng)商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有房，然而(ér)事(shì)实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足流(liú)动人口的(de)租赁和置业需求。全国总人口的近(jìn)三(sān)成(chéng)都是流动人口，流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生(shēng)了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导致(zhì)家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户(hù)购房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块(kuài)的分化(huà)日(rì)益(yì)明显，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入，人口净(jìng)迁入城市的新增(zēng)住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破(pò)小”住宅(zhái)的改造势在(zài)必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足(zú)，这是(shì)过去二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大(dà)分化(huà)时代已至，大分化时代下地(dì)产矛(máo)盾(dùn)则更多体现(xiàn)在住(zhù)宅(zhái)质量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将(jiāng)体现在不同能级城(chéng)市之间(jiān)，不同(tóng)区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引发热(rè)议(yì)。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂(guà)牌量突(tū)然激(jī)增，引(yǐn)发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国(guó)的房子是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据(jù)并(bìng)未公布，我(wǒ)们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房(fáng)子是(shì)否真的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断(duàn)未来房(fáng)地产市场(chǎng)会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察(chá)中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国(guó)自(zì)然灾害综合风险普(pǔ)查(chá)工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发(fā)布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设(shè)行业(yè)获取了(le)全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数(shù)据(jù)以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实(shí)际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的(de)算下(xià)来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人(rén)均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与房间(jiān)数量(liàng)有(yǒu)关(guān)，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的(de)居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住(zhù)宅，一套(tào)设施齐(qí)全的住宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均(jūn)住宅的(de)测(cè)算思路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住(zhù)宅(zhái)，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没(méi)有直接(jiē)公(gōng)布(bù)城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数(shù)据(jù)有两(liǎng)处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每年商品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)套(tào)数（统计局(jú)）；二是居民住(zhù)宅来(lái)源（人口普(pǔ)查数据）。计(jì)算(suàn)中(zhōng)国居民户(hù)均住(zhù)宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民(mín)户均(jūn)住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就(jiù)能(néng)够得到当前商品(pǐn)住(zhù)宅总(zǒng)存(cún)量(liàng)。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅(zhái)和非商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到居民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭户数，我们(men)就能(néng)够得到(dào)城镇户均(jūn)拥有的住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用(yòng)既有(yǒu)统(tǒng)计数据(jù)，大致(zhì)测算得(dé)到中(zhōng)国存量(liàng)房地产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销(xiāo)售以期(qī)房(fáng)为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售(shòu)中(zhōng)期房占比近(jìn)9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套数里(lǐ)的(de)期(qī)房销(xiāo)售，得(dé)到(dào)商品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后(hòu)装修的(de)时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除(chú)以家庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定租赁其他(tā)住宅和购买(mǎi)二手房(fáng)都(dōu)是商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居(jū)民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已(yǐ)购期房(fáng)，中国平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房(fáng)的三点(diǎn)含(hán)义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了(le)户(hù)均一套房的(de)程度，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意(yì)味(wèi)着中国城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来(lái)满(mǎn)足因人口流动、居民(mín)换房(fáng)等(děng)因素产生的住宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美国、英国(guó)和日(rì)本(běn)的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户(hù)比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套房，就(jiù)会(huì)造成(chéng)人(rén)口净(jìng)流(liú)入地的住(zhù)宅市场供不应求，造(zào)成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流动(dòng)调查(chá)数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人(rén)口在(zài)老家拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工资吸(xī)引打工人，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房(fáng)，在高房价(jià)的(de)大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买(mǎi)一(yī)套房。所以说户(hù)均一(yī)套(tào)房(fáng)无法满足(zú)庞大流(liú)动人(rén)口的(de)租赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万(wàn)户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问题(tí)，如电线老(lǎo)化、管道等基(jī)础设施陈旧，给(gěi)住户(hù)的生活带来(lái)了很(hěn)大的不便(biàn)和(hé)安(ān)全(quán)隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满足(zú)现代生活(huó)需求，在未(wèi)来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小，当然这(zhè)与(yǔ)城市土(tǔ)地(dì)资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是(shì)未来地(dì)产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量(liàng)总面(miàn)杏花代表十二生肖里的哪个动物呢，杏花是指十二生肖中什么动物积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年(nián)间农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于(yú)均值(zhí)，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积不足19平(píng)方米(杏花代表十二生肖里的哪个动物呢，杏花是指十二生肖中什么动物mǐ)，不及全国人均水平(píng)的一半(bàn)。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于(yú)15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这(zhè)个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅(zhái)困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即(jí)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距(jù)将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总量会(huì)更(gèng)多(duō)。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来(lái)地产还会有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得(dé)到中国城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中国(guó)人口静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套(tào)住(zhù)宅现(xiàn)实(shí)之(zhī)下，中国未来(lái)城镇住宅(zhái)需求主要来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数(shù)增(zēng)多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数(shù)不断(duàn)下降，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇(zhèn)户(hù)均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户(hù)的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数(shù)会(huì)因户(hù)均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要(yào)素(sù)逐步(bù)向经济带(dài)、都市(shì)圈中(zhōng)心城市流入，区(qū)域(yù)经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及(jí)到买房租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市(shì)场带来新的增量。

　　杏花代表十二生肖里的哪个动物呢，杏花是指十二生肖中什么动物以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常住人口增量为(wèi)72万(wàn)，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区改善(shàn)性(xìng)需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年以前(qián)的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增(zēng)住宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和(hé)其他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住宅(zhái)建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的环境，背后(hòu)的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有住宅家庭(tíng)希望提高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中(zhōng)央经(jīng)济(jì)工(gōng)作会议明确指出支持(chí)住(zhù)宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数(shù)较其(qí)他(tā)国家依(yī)旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经济(jì)发(fā)展水平的(de)提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这(zhè)是(shì)过去(qù)二十年(nián)房价快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅(zhái)质量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这种分化(huà)不(bù)单(dān)局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之(zhī)间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查(chá)数据调查(chá)的是人，并不(bù)是针对住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此可能存在(zài)统计偏差(chà)。商品住宅占比实际(jì)值可(kě)能偏(piān)低，其(qí)增速可能超预期(qī)。

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