OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风(fēng)波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前(qián)几日的下跌(diē)走势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交(jiāo)易(yì)日(rì)跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT曾(céng)发(fā)布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润(rùn)大(dà)厦(shà)的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行(xíng)已签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一(yī)步(bù)表示，原始权益人将继续(xù)密切(qiè)关注哲库(kù)科(kē)技后续情(qíng)况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目的原(yuán)始权(quán)益人相关负责人也表示，近(jìn)期已(yǐ)同步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极(jí)应对(duì)哲库提前退租的(de)可(kě)能事项。由(yóu)于张润(rùn)大厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项目，公司领(lǐng)导高度重视，浦东新区国资委(wěi)也高度(dù)关注。

　　多位业内人士(shì)表示，华安张江光大园REIT近期(qī)市场波动较大(dà)，但(dàn)其实(shí)不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下(xià)跌并不会(huì)从根(gēn)本上(shàng)影响其内外价(jià)值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT以3.726元的(cpb属于哪个档次的，cpb属于什么档次的de)价格(gé)小幅低开，此后(hòu)二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格开始震荡(dàng)走(zǒu)低，午(wǔ)盘(pán)收跌6.17％。午后(hòu)，华(huá)安(ān)张江光大园REIT跌(diē)幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所(suǒ)回升，最(zuì)终报(bào)收(shōu)3.512元，全(quán)天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华(huá)安张江光大园REIT最(zuì)近几个(gè)交(jiāo)易日二(èr)级市场价格(gé)表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上(shàng)市(shì)以来(lái)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前上市的8只产业园区基础设施(shī)REITs中，仅(jǐn)博时招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度下跌(diē)，8只(zhǐ)产(chǎn)业(yè)园区基础设(shè)施REITs5月15日(rì)平均(jūn)跌幅1.38％。今年以(yǐ)来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已经披(pī)露张江光(guāng)大园项(xiàng)目出租率(lǜ)有所下(xià)降，如今拟扩募(mù)的项(xiàng)目又遭遇突cpb属于哪个档次的，cpb属于什么档次的发事件，因此导致二级市(shì)场价格出现波动。”一(yī)位业(yè)内(nèi)人士(shì)分析(xī)称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽管出于风(fēng)险规避的原因，最近几个交易日场内资金有所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会(huì)从根本上影响其内外价(jià)值。

　　他(tā)也同时表示，目前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风险也得到一(yī)定释放，但是(shì)价格涨跌会(huì)受到(dào)基本(běn)面、情绪面等多(duō)重因素影(yǐng)响，不(bù)好判断(duàn)价格是不是已经(jīng)完(wán)全触底。

　　此(cǐ)外，还(hái)有一位业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低(dī)迷，不少(shǎo)产品年内(nèi)二级市场跌幅(fú)较大，其(qí)实有些隐(yǐn)含收(shōu)益率(lǜ)高的产品(pǐn)具备一定的投资价值，很适合(hé)稳健(jiàn)类投(tóu)资者。此外，伴随(suí)着经济复苏(sū)的步(bù)伐，产业(yè)园(yuán)区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私(sī)募(mù)基金执行董(dǒng)事(shì)高如星对此表示，若张江园(yuán)区最终能顺利(lì)解决招商(shāng)，平稳过(guò)度对(duì)经(jīng)营现(xiàn)金(jīn)流没有造成大的影响，“事件性利(lì)空下调至得这么急、这么深，加上前期(qī)本(běn)身园区类资(zī)产就回调不少了(le)，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是落到(dào)租金收入受不受(shòu)影响，影响多大，估计园区(qū)会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技(jì)。随后5月(yuè)12日(rì)晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公告(gào)，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入基(jī)础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收(shōu)到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行(xíng)已签租(zū)赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲(zhé)库科技后(hòu)续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一(yī)季(jì)报中披露的张江光大园项目出租率下(xià)降(jiàng)事项(xiàng)，一度二级市(shì)场价格出现回落(luò)。在(zài)随后(hòu)召开的业绩说明会中管理(lǐ)人就相关事项进(jìn)行了解释说明，市场信心得到了一定(dìng)提振(zhèn)，二级市场价格表现也趋于平(píng)稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线(xiàn)下的扩募说(shuō)明会上(shàng)，运(yùn)营(yíng)团(tuán)队表示了对张江光大园项(xiàng)目的信(xìn)心，预计(jì)签署意(yì)向书和(hé)合(hé)同谈判中(zhōng)的储(chǔ)备租(zū)户正常转化(huà)后，项目出租(zū)率将(jiāng)得(dé)到(dào)回(huí)升。没想到仅过(guò)了(le)不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告(gào)引起了市场各(gè)方的(de)广(guǎng)泛(fàn)关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第一时间即奔赴现场进行了沟(gōu)通(tōng)和核(hé)实(shí)工作(zuò)，并同(tóng)步启动了(le)应急预(yù)案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能(néng)事项。由(yóu)于(yú)张润大(dà)厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视(shì)，据悉新区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租(zū)户情况，相关负责人介绍说，目前储备租(zū)户还(hái)是比较丰富的(de)，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航天产业、信息技(jì)术等产业(yè)客户，租赁意向面(miàn)积超(chāo)过(guò)了2万方。从意向储备转化为实(shí)际(jì)租(zū)户需要一些(xiē)时(shí)间(jiān)。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着手(shǒu)通过签署租(zū)赁意向(xiàng)书来(lái)尽快锁定一些重要租(zū)户(hù)。虽然收了三个月履约保证(zhèng)金给了我们(men)一些空间，但本着对首(shǒu)批扩(kuò)募、对市(shì)场负责的(de)态度，我们肯定要全力与时(shí)间赛(sài)跑，把(bǎ)这些面(miàn)积(jī)在短期内完成去化。”相(xiāng)关(guān)负(fù)责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域(yù)的张江(jiāng)光大园(yuán)项(xiàng)目一季度末也有将近30％的(de)空置(zhì)率(lǜ)，原始权益(yì)人有那么多储备租户(hù)，之前的空置(zhì)率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对(duì)此相关(guān)负责人解释，张江光(guāng)大园(yuán)一直(zhí)以来都坚持以市场化运营(yíng)为导向，历(lì)史运营表现稳(wěn)定，租户的调租和换租都(dōu)属于正常(cháng)情况，而(ér)这(zhè)次项(xiàng)目的大租(zū)户退租正好发(fā)生在市场(chǎng)活跃度的短期低点，目前市(shì)场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情(qíng)况没有得到及时修(xiū)复后，张江这边也作了一定的(de)资(zī)源(yuán)调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润(rùn)大厦和张江光大园项目在(zài)给租(zū)户的分隔(gé)空间、交付(fù)标准、租金水平(píng)等方面也(yě)有(yǒu)一些差异化，张润大厦多是两(liǎng)千多平的大平(píng)层，楼(lóu)的成新(xīn)度高一些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园单层以一(yī)千平的(de)面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的(de)物业。租(zū)户cpb属于哪个档次的，cpb属于什么档次的自身也会(huì)有诉求，也(yě)会根据自身(shēn)需(xū)求和预算(suàn)挑选区域(yù)内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以(yǐ)后，新老资产的(de)管理人都变成(chéng)了(le)一(yī)家，后(hòu)续(xù)我们在资源(yuán)共(gòng)享和(hé)联合营销方(fāng)面(miàn)能更加充分(fēn)发挥(huī)协同(tóng)效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张(zhāng)江REIT的定(dìng)位(wèi)和展望，相关(guān)负责人表示(shì)，张江集团和(hé)张江高科目(mù)前在管资产约五百万方，还有一些其他在开(kāi)发(fā)的储备项(xiàng)目，这(zhè)些都将成为张江(jiāng)REIT实现打造(zào)张江(jiāng)园(yuán)区产业空间资产(chǎn)上市(shì)平台目标(biāo)的(de)坚(jiān)实后(hòu)盾(dùn)和储(chǔ)备资(zī)源。“我(wǒ)们非常重(zhòng)视张(zhāng)江REIT这个资本平台和它(tā)未来的发(fā)展。”相关(guān)负责(zé)人表示，“这次扩(kuò)募是我们实现基金扩容的第一步，也是(shì)至关重要的一(yī)步，眼下我们可能面(miàn)临了一些突(tū)发情况需要解决，但是这和(hé)我们在张(zhāng)江科学城(chéng)这三十年(nián)建设(shè)发(fā)展过(guò)程中所经历的相比，只能算是一个非常小的(de)插(chā)曲。我们有(yǒu)信心排除(chú)万难，尽一切可能化(huà)解当前突发事(shì)件的(de)所有负面(miàn)影响，维持(chí)预期和市场的信心。”

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