导读(dú)

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入(rù)大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年是中(zhōng)国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积超15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭(tíng)入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产持(chí)续(xù)低(dī)景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清(qīng)中国城镇存(cún)量住宅真实情(qíng)况，据(jù)此判断中(zhōng)国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度(dù)过剩，事(shì)实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全(quán)国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调(diào)查(chá)数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披(pī)露的(de)近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包(bāo)括大量(liàng)城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办公楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设(shè)施(shī)等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发(fā)达国家还有很大差(chà)距。人均住宅(zhái)间数大于1同样(yàng)不意味着中(zhōng)国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)1套房，其(qí)中(zhōng)每户持有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户(hù)均住宅(zhái)的数据，我们根(gēn)据商品住宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期(qī)房顺(shùn)利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中国每户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实(shí)上中国住宅(zhái)市(shì)场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套(tào)户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平(píng)衡，是因(yīn)为户均一套房无法满(mǎn)足流动人口(kǒu)的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口(kǒu)的近(jìn)三(sān)成都是流动人口，流动人口会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而产(chǎn)生了额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有四大新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户(hù)占比不断增(zēng)加(jiā)，导致家庭户数(shù)增(zēng)多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配(pèi)的(de)再(zài)集中(zhōng)吸(xī)引着人口流(liú)入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需(xū)求有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年(nián)以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改造势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在(zài)不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不(bù)足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大(dà)分(fēn)化(huà)时代(dài)下(xià)地产矛(máo)盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分(fēn)化(huà)必将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵(zhèn)二(èr)手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国(guó)的房子是否(fǒu)已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是(shì)供给过剩(shèng)，还是供需(xū)平(píng)衡，或是(shì)仍(réng)然存在(zài)不足？可惜由(yóu)于住宅存量数(shù)据并(bìng)未公(gōng)布，我(wǒ)们无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套(tào)数，回答当前(qián)的房子(zi)是否真的(de)过剩了？据此判断未来房地产市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效观察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量过剩的直观判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾(zāi)害综合风(fēng)险(xiǎn)普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处(chù)市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据(jù)公布了中(zhōng)国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户(hù)居民(mín)人(rén)均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大于1，看(kàn)似意味着(zhe)人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不(bù)仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关(guān)，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不(bù)能完(wán)全反映出城(chéng)镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设(shè)施(shī)齐全的住宅才是城(chéng)镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路(lù)、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居(jū)民住(zhù)宅主要(yào)分两大类，一(yī)类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直(zhí)接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关(guān)数据有两处可以(yǐ)直接公布(bù)，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每(měi)年(nián)商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住(zhù)宅总(zǒng)数除(chú)以家庭户数(shù)，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既(jì)有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步(bù)推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地(dì)产销售(shòu)以期房为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销售中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)套数里的(de)期(qī)房销售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修(xiū)的(de)时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有的户(hù)均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居(jū)民的住宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定(dìng)租(zū)赁(lìn)其(qí)他(tā)住宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住(zhù)宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十(shí)年变(biàn)化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们(men)估(gū)算出2022年商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已(yǐ)购(gòu)期房会(huì)在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一(yī)套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套(tào)房的(de)程度，“户户有房”是否意(yì)味着中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并不(bù)意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口流动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国(guó)和(hé)日(rì)本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会(huì)造成(chéng)人口净流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流(liú)动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工(gōng)作(zuò)的(de)流(liú)动人口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占(zhàn)据(jù)两套(tào)房，在高房(fáng)价的(de)大城(chéng)市(shì)租(zū)赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购(gòu)买一套(tào)房。所(suǒ)以说户均一套房(fáng)无法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与(yǔ)置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在33岁(suì)以上。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问题，如电线(xiàn)老化、管道(dào)等基础设施陈(chén)旧，给住户的(de)生活带来了(le)很大的(de)不便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥(yōng)有的住宅面(miàn)积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上(shàng)世纪(jì)修建的老旧小区(qū)很难(nán)满足(zú)现代生(shēng)活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型(xíng)偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户型(xíng)更(gèng)小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来(lái)地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅存量总面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全(quán)国(guó)人均水平的一(yī)半(bàn)。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)低于15平(píng)方米的家庭(tíng)界定为住(zhù)宅存(cún)在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有司马相如的长门赋原文和译文注释，司马相如的长门赋原文和译文(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人均可(kě)使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达(dá)国家人均住(zhù)宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人(rén)口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了(le)中国未来地产仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新户购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均人口(kǒu)数不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口(kǒu)小家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数会因户司马相如的长门赋原文和译文注释，司马相如的长门赋原文和译文(hù)均人口(kǒu)规模的缩小而(ér)增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步(bù)向经济带(dài)、都市(shì)圈中心城市流入，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势(shì)必涉(shè)及到买房租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅(zhái)市场带来(lái)新(xīn)的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增(zēng)量为72万(wàn)，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住(zhù)宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房(fáng)。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭司马相如的长门赋原文和译文注释，司马相如的长门赋原文和译文(tíng)购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着(zhe)城中村和旧城改造(zào)，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老公有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积(jī)小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设施配套差(chà)、没有或(huò)少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)还将有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购(gòu)房(fáng)受(shòu)限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭(tíng)希望提高生活品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)较其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展(zhǎn)水平的(de)提高，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅(zhái)质量的供需冲突。房(fáng)地产大(dà)分(fēn)化(huà)时(shí)代(dài)已至(zhì)，这(zhè)种分化不单局(jú)限(xiàn)于(yú)城(chéng)市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二(èr)手(shǒu)房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实际(jì)值可能偏(piān)低，其增速可能超预(yù)期。

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