OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场(chǎng)的影响(xiǎng)仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继(jì)续延续此前几日(rì)的下跌(diē)走势，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT曾发(fā)布公(gōng)告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议(yì)的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始权(quán)益人将(jiāng)继续(xù)密切(qiè)关注哲(zhé)库(kù)科技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相关负责人也(yě)表示，近期(qī)已同(tóng)步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视，浦东新区国(guó)资委(wěi)也高(gāo)度关注(zhù)。

　　多(duō)位业内人(rén)士表示(shì)，华安张江光大(dà)园REIT近期市(shì)场波(bō)动较大，但(dàn)其实(shí)不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本(běn)上影响其内外价值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技(jì)的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT以3.726元的价(jià)格(gé)小(xiǎo)幅(fú)低开，此后二级(jí)市(shì)场价格开始震(zhèn)荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价(jià)格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募REITs市场(chǎng)整体表(biǎo)现(xiàn)上(shàng)看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区(qū)基础设(shè)施(shī)REITs中，仅博时(shí)招商(shāng)蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余(yú)7只均有不同(tóng)程度(dù)下(xià)跌，8只产业园区基础设(shè)施(shī)REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出(chū)租率有所下降，如今拟扩募的(de)项目(mù)又(yòu)遭遇突发事件，因(yīn)此导致(zhì)二(è选墓地的最好方位是什么，墓地的哪个方位的最好r)级市(shì)场(chǎng)价格出(chū)现波动。”一位(wèi)业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上(shàng)述人士(shì)看来，尽管出于风险(xiǎn)规(guī)避的原因，最近几个交易日场内资金有所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不(bù)会从根本上影响其内外(wài)价值(zhí)。

　　他(tā)也同(tóng)时表示，目前随着二级市场价格下跌，风(fēng)险也(yě)得(dé)到一(yī)定释(shì)放，但(dàn)是(shì)价(jià)格涨跌(diē)会受到基本面(miàn)、情绪面等多重因(yīn)素(sù)影响，不好判断价格是(shì)不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内(nèi)人士表示，今年整(zhěng)体REITs市(shì)场表现(xiàn)低迷，不少产品年内(nèi)二级市场(chǎng)跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含(hán)收益率(lǜ)高的产品具备一定的投资价值，很适合稳(wěn)健类投资者(zhě)。此外，伴随着(zhe)经济复苏的(de)步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的(de)投(tóu)资价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞驰(chí)私募(mù)基(jī)金执行(xíng)董事(shì)高(gāo)如(rú)星对此表(biǎo)示，若张江园(yuán)区最终能顺利(lì)解决招(zhāo)商，平稳(wěn)过度对经营现金流没有(yǒu)造成大(dà)的(de)影响，“事(shì)件(jiàn)性利(lì)空下调至得(dé)这(zhè)么(me)急、这么(me)深，加上前期本(běn)身园区类资产就(jiù)回(huí)调(diào)不少(shǎo)了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调(diào)，最终还是落到租金收入受不受影响，影响(xiǎng)多大(dà)，估(gū)计园区会最终(zhōng)解决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急(jí)回应

　　扩募(mù)路上(shàng)再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科技(jì)。随后5月12日晚(wǎn)，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告(gào)，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库科(kē)技是其扩(kuò)募(mù)拟新购入基(jī)础设施资产张润(rùn)大厦的重(zhòng)要承租方之一，目(mù)前未收到哲(zhé)库科技(jì)及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协(xié)议(yì)的(de)通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继(jì)续密切关注哲(zhé)库科(kē)技后续情况，积极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披露的(de)张江光大园(yuá选墓地的最好方位是什么，墓地的哪个方位的最好n)项目出(chū)租率下降事项，一(yī)度二级市场价(jià)格出(chū)现回落。在随(suí)后召开的业绩说明会(huì)中管理人就相关事项(xiàng)进行了(le)解(jiě)释说明，市场信心得到了一定提振，二级市场(chǎng)价格表现(xiàn)也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明会上，运(yùn)营团(tuán)队(duì)表示(shì)了对张江光大园项目的信心，预计签署意向书和(hé)合同谈判中的储备(bèi)租户正常转化后，项目出租率将(jiāng)得到回升。没想到(dào)仅过了(le)不到三周(zhōu)的(de)时间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起了市场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人相关负(fù)责人坦言，事发突然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关(guān)停哲库(kù)科(kē)技消息(xī)的(de)第一(yī)时间(jiān)即(jí)奔(bēn)赴现场进行了沟通(tōng)和(hé)核(hé)实工作，并同步启动了应(yīng)急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前退租的(de)可能事项。由于(yú)张润大厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相关负责人介绍说，目前(qián)储备租(zū)户(hù)还(hái)是(shì)比较丰(fēng)富的，覆(fù)盖了芯片测试、人工智能(néng)、航天产业、信(xìn)息(xī)技术等(děng)产业客户，租赁(lìn)意向面积超过(guò)了(le)2万方。从意向储备(bèi)转化(huà)为实(shí)际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收了三个月履(lǚ)约保证金给了我们一些空间(jiān)，但本着对首批扩(kuò)募、对市场(chǎng)负责的态度，我(wǒ)们肯定(dìng)要全力与时间(jiān)赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些面积在短期内完成去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域(yù)的张江光大园项目一(yī)季度(dù)末也有将(jiāng)近30％的空置(zhì)率(lǜ)，原(yuán)始权益人(rén)有那么(me)多储备(bèi)租户，之前的(de)空(kōng)置率为何未能得(dé)到解决。

　　对此相(xiāng)关(guān)负责人(rén)解释，张江光选墓地的最好方位是什么，墓地的哪个方位的最好大园一直(zhí)以(yǐ)来都坚持以(yǐ)市场化运营(yíng)为导(dǎo)向，历史运营表(biǎo)现(xiàn)稳(wěn)定，租(zū)户的调租和(hé)换租(zū)都属于正常情况，而这(zhè)次项目的大(dà)租户(hù)退(tuì)租(zū)正好发生在市场活跃度的短期低点，目前(qián)市场情况(kuàng)已有(yǒu)所好转。在看到出租率下滑情况没有(yǒu)得到及时修复后，张江(jiāng)这边(biān)也作了一定的资源调(diào)配(pèi)和倾(qīng)斜，引入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光大园项目在(zài)给租户的分(fēn)隔空间(jiān)、交(jiāo)付标(biāo)准、租金水平等方(fāng)面也有一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平(píng)层(céng)，楼(lóu)的成新度高一些(xiē)，单价也(yě)贵一(yī)些，张江光大园单层以一千(qiān)平的(de)面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的(de)物(wù)业。租户自身也(yě)会有诉求，也会根据自(zì)身需求和(hé)预算挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资产的管理人都变成(chéng)了一家，后续(xù)我们(men)在资(zī)源共享和联合营销方面能更(gèng)加充分(fēn)发挥(huī)协同效应，相信可以做(zuò)得更好。”上述负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈(tán)及(jí)对于张江(jiāng)REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负(fù)责人表示，张(zhāng)江集团(tuán)和张江高科目前在管(guǎn)资产约五百万方，还有一些其他在开发的(de)储备项目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打造张江园(yuán)区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非(fēi)常重(zhòng)视张江REIT这个资(zī)本(běn)平台和它未来的发(fā)展。”相关负责(zé)人表示(shì)，“这次扩(kuò)募是我(wǒ)们实现基金扩容的(de)第(dì)一步(bù)，也是至(zhì)关重要的一步，眼下(xià)我(wǒ)们可能面(miàn)临了一些(xiē)突发情况需要解决，但是这(zhè)和我(wǒ)们在张江科学城这三(sān)十年建(jiàn)设(shè)发展过程中所(suǒ)经历的相比(bǐ)，只(zhǐ)能算(suàn)是一个(gè)非常小的插曲。我们(men)有信心排除万难(nán)，尽一切可(kě)能(néng)化(huà)解当(dāng)前突(tū)发(fā)事件的所(suǒ)有负面影响，维持(chí)预期和市场的信心。”

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