近两年火爆的创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来(lái)除息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)等(děng)指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目底层(céng)资产运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目(mù)相比，特许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现金收益，特(tè)许经(jīng)营权分红目前(qián)已包含了利润分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)的归(guī)还，在选择(zé)投资标的时应了解(jiě)资产类型和(hé)分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除(chú)息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关负责(zé)人对(duì)此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以(yǐ)及基金(jīn)份额交(jiāo)易(yì)价格的变化。基(jī)金(jīn)份(fèn)额二级市场价(jià)格受到公募(mù)REITs资产运(yùn)营情况及市场(chǎng)因(yīn)素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预期(qī)则更有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自(zì)基础(chǔ)设施资产的经(jīng)营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露(lù)文(wén)件，结合行业(yè)及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施项目(mù)的(de)经营(yíng)业绩(jì)，作(zuò)为进行投资(zī)决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二(èr)级(jí)市场价(jià)格(gé)变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额(é)持(chí)有人(rén)实际获得(dé)的现金收益(yì)，对于长期(qī)投(tóu)资者更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安(ān)基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运营(yíng)高(gāo)级副总监(jiān)李华平也(yě)表示，根据《公开募(mù)集(jí)基础设施证券投资基(jī)金指引（试(shì)行）》及(jí)相关(guān)法规要求，基础设(shè)施基金应当(dāng)将90％以上合(hé)并后基金年度(dù)可分配金(jīn)额以现金形式分配给(gěi)投资(zī)者，强制分红机(jī)制是公(gōng)募(mù)REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分(fēn)红类似于债(zhài)券派(pài)息，但不等同于债券的(de)固定利息回(huí)报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投(tóu)资者的(de)投资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元化(huà)提(tí)供抓手，具(jù)有较强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助(zhù)机构投(tóu)资(zī)者稳定收益。机构投资者公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红获(huò)取(qǔ)相(xiāng)对于投资债(zhài)券相对(duì)高(gāo)的收益(yì)性(xìng)，在(zài)有效(xiào)控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益(yì)，起到(dào)投(tóu)资“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平(píng)的(de)预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基(jī)金二级(jí)市场价格(gé)走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级市场表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完(wán)成(chéng)率不达(dá)预期(qī)，一(yī)定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级(jí)市场价格(gé)的主要(yào)因素之一，而稳定(dìng)的分红有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负(fù)责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市(shì)场热点呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券(quàn)回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在(zài)中考立定跳远满分多少米2023，中考立定跳远男生评分标准2022分红除权日(rì)，将对(duì)基金(jīn)份(fèn)额的开盘指导价做(zuò)调减处(chù)理，调减金(jīn)额(é)根据单位基金份(fèn)额的分红金额进行计算。除(chú)权操作是对分红前后基金份额净值变化的(de)修正，使(shǐ)投资(zī)人在基金(jīn)分红前后均可以获得(dé)公平的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投(tóu)资者长期(qī)投(tóu)资的信心，同(tóng)时(shí)需结合(hé)持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对(duì)整体收益的(de)影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也(yě)称。

　　特(tè)许经营权(quán)分(fēn)红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)前提是本金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs基金(jīn)运作期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分(fēn)派”更(gèng)为(wèi)准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之(zhī)间(jiān)的比(bǐ)例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异(yì)很大，大多数普(pǔ)通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持(chí)续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资(zī)者应该(gāi)注(zhù)意(yì)的(de)情况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产(chǎn)权类(lèi)两(liǎng)大资产类型，持有产权类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的收(shōu)益主要包(bāo)括每年(nián)的现金分红及资(zī)产(chǎn)增值的收益，而(ér)持有特许经(jīng)营类(lèi)产品的(de)收益主要来自项目每年(nián)的(de)现(xiàn)金分(fēn)红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权类资产的(de)分红包(bāo)括(kuò)了利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，两者的(de)比率也(yě)是变动的(de)，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因底层资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形(xíng)成区别。特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)其分红相(xiāng)当(dāng)于包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重(zhòng)底层(céng)资产的价(jià)值增值，所(suǒ)以相对(duì)股(gǔ)性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对(duì)所选择(zé)产品的二级市场价格和分红有合(hé)理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也认为，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特(tè)许经营项目在(zài)经营权到期后不(bù)再能产生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确(què)。基(jī)于这个特点，剩余经(jīng)营期(qī)限较短的特(tè)许经(jīng)营项目(mù)，通常具备(bèi)更高的分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期(qī)限较长的特许经营权项目，即使分派(pài)率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责(zé)人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目(mù)的分派(pài)金(jīn)额(é)包含了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基(jī)金(jīn)份额(é)单(dān)价(jià)随着分派(pài)进度逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地或(huò)建筑的剩余(yú)使用年中考立定跳远满分多少米2023，中考立定跳远男生评分标准2022(nián)限一般较长，再加(jiā)上到期后通过(guò)对(duì)建(jiàn)筑的更新改造或(huò)补(bǔ)缴土地出让(ràng)金等追加投资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设(shè)反映(yìng)在基础资(zī)产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人(rén)士还表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来(lái)观(guān)察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表(biǎo)示，年报指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的(de)指标(中考立定跳远满分多少米2023，中考立定跳远男生评分标准2022biāo)有两个(gè)：一是年报(bào)中披(pī)露的经(jīng)营(yíng)活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金(jīn)，二(èr)者(zhě)存在(zài)本(běn)质性(xìng)区别。经营(yíng)活动(dòng)产生的(de)现金净流量是指企业(yè)经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润(rùn)表的(de)项目(mù)进行调整(zhěng)，加期初(chū)现金，最终得到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立(lì)的资产配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者(zhě)对经营权类的资产(chǎn)可以更多(duō)关注内部(bù)收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派率(lǜ)高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收(shōu)益主要来自(zì)底层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直(zhí)接(jiē)影响投资回报(bào)，投资者可(kě)综合(hé)考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管理机构(gòu)实(shí)力、公募基金管(guǎn)理人(rén)实(shí)力等多重(zhòng)因(yīn)素来选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易带来(lái)的短期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市(shì)场接连回(huí)调，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次年(nián)的可(kě)供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额与募集(jí)材料中披露预测(cè)进(jìn)行比较分(fēn)析(xī)，结合(hé)经济及(jí)市场(chǎng)的实际环境，对(duì)基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的(de)管理能(néng)力进行(xíng)判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称(chēng)。

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