文(wén)：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召(zhào)开的(de)全国住房(fáng)和城乡建设工作(zuò)会议提出“有(yǒu)条件的(de)可以进行现(xiàn)房销售”，不足(zú)一个(gè)月时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广东(dōng)等(děng)地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)了(le)，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时代步入(rù)高质量发展阶(jiē)段的必(bì)然趋势，也是(shì)对购房老百姓(xìng)的最(zuì)大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民(mín)众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售(shòu)。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房改是(shì)个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以(yǐ)及长效(xiào)机制，长效机制四大关键是(shì)推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按(àn)照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和(hé)长期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好这(zhè)道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平(píng)制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从(cóng)个(gè)人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房的(de)风险。从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实(shí)中(zhōng)央(yāng)房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助(zhù)于保障购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售(shòu)制(zhì)度怎么(me)来(lái)的(de)？国外什(shén)么情况？简单科(kē)普一下：商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售最早源于(yú)中(zhōng)国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改，由于商品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其实，当前(qián)世界不少(shǎo)国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格(gé)的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获(huò)得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买(mǎi)家在购买期房(fáng)后并非(fēi)像(xiàng)中国一(yī)样在(zài)支(zhī)付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全(quán)部房款，而是(shì)根(gēn)据开发商工程进度(dù)在(zài)完(wán)全交房前进行分期支付(fù)。所以，预售制度(dù)是需要严格的资(zī)金监管、分(fēn)期(qī)支付以及违约处罚措施作(zuò)为保(bǎo)障(zhàng)的(de)，如果没(méi)有这些(xiē)保障措施，一定会(huì)触发风险，对(duì)购(gòu)房民众不(bù)公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为(wèi)现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历(lì)史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住(zhù)房进(jìn)入存量时代(dài)，取消预售制度有助(zhù)于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然(rán)这需要配套房企债务(wù)重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和房地产长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化解这个难题(tí)，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本(běn)质是向(xiàng)善，是(shì)以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓(xìng)安(ān)居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前(qián)的情况(kuàng)下(xià)，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财税(shuì)改革方案(àn)研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参(c红楼梦多少字ān)考后来形(xíng)成的专著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置(zhì)期(qī)房预(yù)付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题，分层销售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未(wèi)推行公共房屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其(qí)他临时住宅，住房的需求是(shì)相(xiāng)当高，不过大多(duō)数居民(mín)的(de)储蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资(zī)金(jīn)实力(lì)才能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是(shì)中国(guó)香港(gǎng)地(dì)产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问(wèn)题(tí)。针(zhēn)对这(zhè)一(yī)系列问题，不(bù)少地产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这模(mó)式(shì)一经(jīng)推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房地产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加快自(zì)身资金周转。当时其在购下(xià)九龙的(de)一块地盘后，除了(le)分层出(chū)售、还印(yìn)发售楼说明(míng)书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的(de)地(dì)势(shì)环境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层(céng)价格(gé)、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即(jí)先(xiān)收取买家(jiā)的订金，采(cǎi)用类似租金(jīn)的分(fēn)期付(fù)款形式(shì)，等(děng)新(xīn)楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式(shì)减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的(de)举(jǔ)措。“预(yù)售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为(wèi)当时(shí)中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的一大特(tè)色(sè)，纵观(guān)中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发(fā)展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门(mén)不(bù)断完善、规范化，建立健全(quán)的(de)监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支停工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了(le)对于预售楼(lóu)花(huā)制度的监(jiān)管(guǎn)，即要求(qiú)开发商在预(yù)售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资金(jīn)等能(néng)力把项目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取监管账户(hù)资(zī)金，中国香(xiāng)港要(yào)求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最(zuì)大(dà)风(fēng)险方，后续需(xū)自身推动(dòng)项目完(wán)工。随(suí)着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年(nián)代，中(zhōng)国内(nèi)地面临住(zhù)房需(xū)求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优(yōu)先发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决(jué)住(zhù)房基础等城市化(huà)配套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的(de)是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分(fēn)配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也出现了分(fēn)配(pèi)不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利分房制度不再(zài)适用于(yú)当时的国(guó)情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少(shǎo)大型房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引(yǐn)入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地(dì)房(fáng)地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后(hòu)出台多项(xiàng)文件，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加(jiā)快住(zhù)房建设的通知(zhī)》文件，决定(dìng)停止住房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化(huà)、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社会化的(de)住房新体制，从(cóng)计划(huà)经济下的福(fú)利分房(fáng)转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的商品房。房(fáng)地产市(shì)场采用(yòng)预售(shòu)制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了(le)房企缺少资金和开发时间周期长的两大(dà)难(nán)题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模式，住房供(gōng)应速度(dù)加快(kuài)。自此(cǐ)中国内地(dì)开始房改货(huò)币化，中(zhōng)国(guó)人民(mín)银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策(cè)，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房地产市(shì)场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品房预(yù)售制度(dù)。预售(shòu)制的初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企资金压(yā)力，加快城镇住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设(shè)。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业(yè)将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购(gòu)房者支付定金或(huò)房款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预(yù)售(shòu)流程为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要(yào)一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发商可(kě)能已(yǐ)拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按(àn)照工程(chéng)进度(dù)付款有所不同。对中国内(nèi)地的开发商而(ér)言，预售制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市(shì)化(huà)进(jìn)程，但(dàn)背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确(què)实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售的最(zuì)主要方式(shì)，预(yù)售制(zhì)极大缩(suō)短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发(fā)展(zhǎn)起(qǐ)到了重(zhòng)要作用，不(bù)仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市(shì)场快速发(fā)展阶段的(de)资金需(xū)求，也(yě)提(tí)高了(le)居民居(jū)住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房(fáng)事业(yè)取(qǔ)得巨大进步，数十年时(shí)间走完(wán)发达国家几百年(nián)城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布(bù)的《中国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存(cún)量(liàng)从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万套(tào)增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)期房销售(shòu)面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销售面积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了(le)中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国(guó)内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完(wán)成(chéng)额(é)从0.4万(wàn)亿(yì)元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业从无到有、从国(guó)企先行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产(chǎn)带(dài)动的上(shàng)下游产业链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批(pī)发、建材的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比超(chāo)过三分之一。从房地(dì)产融资存(cún)量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银(yín)行不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道(dào)，根据我们(men)的《中(zhōng)国(guó)住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于美(měi)国的33.6万亿(yì)美(měi)元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市值的(de)比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股债(zhài)房市值的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是(shì)因为住房市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在(zài)，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一手交货(huò)，预售(shòu)制是对(duì)购买者(zhě)的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不能交付(fù)的(de)风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承(chéng)担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的(de)购房(fáng)合同、购(gòu)房者(zhě)和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个(gè)独立的合(hé)同(tóng)关系(xì)，如(rú)果开发(fā)商(shāng)发生违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同向开发商(shāng)主张权力，但依旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时(shí)向(xiàng)银行(xíng)进行贷(dài)款偿还(hái)，因此购房(fáng)者承(chéng)担的(de)风(fēng)险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进(jìn)行(xíng)影响自身信用和购房者对行(xíng)业的(de)信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与(yǔ)购(gòu)房(fáng)者签订的预(yù)售合同和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从银(yín)行获(huò)得房款，如(rú)果购房者(zhě)丧失还(hái)款能力或短期不能还款等，则(zé)风险完(wán)全由(yóu)银行(xíng)承(chéng)担(dān)，银行将(jiāng)面临(lín)较大的坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房(fáng)者(zhě)的预售监管资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管(guǎn)理(lǐ)办(bàn)法》中明确规定(dìng)了开发(fā)企业(yè)预售商品房所得款(kuǎn)项应(yīng)当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监管的具体(tǐ)办(bàn)法，由房地(dì)产管理部门制定。但多(duō)年(nián)以来全国并(bìng)没有统(tǒng)一的(de)预售资金监管规定，各地(dì)实行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明(míng)、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点监管资金比例为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城(chéng)市则按照(zhào)项目的建安(ān)成本乘以(yǐ)建筑面积或(huò)者项目(mù)工(gōng)程总额(é)报价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未(wèi)进入(rù)监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监(jiān)管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续(xù)还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去(qù)房地(dì)产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承(chéng)包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由(yóu)工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的(de)工(gōng)程(chéng)款，远(yuǎn)超(chāo)工程(chéng)进度(dù)所需。通过这些(xiē)方式套取(qǔ)的资(zī)金，在房企各地项目(mù)间流动，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资(zī)金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外(wài)商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购(gòu)红楼梦多少字房者预(yù)付资(zī)金(jīn)，一般设(shè)有定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购(gòu)房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以定金方式支付(fù)，或按工程进度分期(qī)支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般(bān)采用两(liǎng)种方式发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售(shòu)商(shāng)品房提(tí)供(gōng)期房烂尾保险，在(zài)商品房出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由(yóu)政(zhèng)府或第(dì)三方验收合(hé)格并提供(gōng)验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)购(gòu)房者支付(fù)的(de)房款。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金(jīn)一定(dìng)期(qī)限(xiàn)内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最(zuì)低首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交(jiāo)付前(qián)资(zī)金由第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国为(wèi)防止开发商挪(nuó)用资(zī)金，购房者的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三方公证行或(huò)产(chǎn)权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户(hù)监管。如果开(kāi)发商(shāng)倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过(guò)申请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担任何责任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全(quán)部来自银(yín)行，银行根据工程进度向开发商提(tí)供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银(yín)行有(yǒu)充(chōng)分(fēn)动(dòng)机监管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由(yóu)政府相关部门(mén)经(jīng)审查后发放的验收凭(píng)证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放(fàng)款后还贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，开(kāi)发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德国开发商(shāng)在项(xiàng)目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证(zhèng)，签订合同(tóng)后(hòu)定金(jīn)退还。如由于任何原因不(bù)能购买(mǎi)，定金按(àn)照(zhào)德国(guó)法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证费(fèi)和土地(dì)交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规(guī)定最(zuì)低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德(dé)国也采取按(àn)工期支付房款的(de)制度(dù)，一(yī)般(bān)分7笔进(jìn)行支付，具体支付(fù)节(jié)点、比例因项目(mù)而异。一(yī)般来说(shuō)，支付节点可(kě)分为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部(bù)完工(gōng)，支付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施(shī)工(gōng)节奏分多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束后(hòu)，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期(qī)房(fáng)设计了(le)两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当房屋出现重(zhòng)大(dà)延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保险公司(sī)保证开发商(shāng)赔偿或修复，开(kāi)发商破(pò)产，由保险公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商(shāng)或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无误(wù)后(hòu)签订首付交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超出(chū)10％的(de)部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合(hé)同签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英国(guó)采取按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是(shì)交(jiāo)房前付款比例相对较(jiào)低(dī)，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房(fáng)屋必须经(jīng)过房产(chǎn)公证公司的(de)检验验(yàn)收后才(cái)能交付(fù)，交付后(hòu)方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英国期(qī)房预售资金监管极为严格，资金也(yě)由律师监管(guǎn)，在确认工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即(jí)资(zī)金在进入开发(fā)商账户前经过两(liǎng)道关口，有利(lì)于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)不(bù)超房款的(de)20％，开发商违(wéi)约需返还定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二(èr)战结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易(yì)的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日(rì)本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业(yè)法》，对(duì)购房(fáng)者支付(fù)定金超过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法律要求开(kāi)发商必须完成定金保全(quán)措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施(shī)？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发(fā)商向金融机构或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房者(zhě)。除(chú)定(dìng)金(jīn)外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措施(shī)保护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向金融(róng)机构或(huò)保证机构(gòu)或保险公司兑(duì)付，同时，开发商(shāng)需(xū)向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外(wài)的(de)剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购(gòu)房(fáng)者违约可(kě)返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程(chéng)进度支付(fù)，所(suǒ)有资(zī)金进银(yín)行专(zhuān)门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一(yī)的选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方(fāng)面，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同时购房(fáng)者(zhě)向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加(jiā)坡期房同(tóng)样采取按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，《发(fā)展商条例(lì)》对期(qī)房付款流程(chéng)做(zuò)了统一(yī)详细规定，要求所有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完(wán)工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程(chéng)中(zhōng)随(suí)着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放(fàng)款部(bù)分(fēn)无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户(hù)资(zī)金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房(fáng)屋(wū)保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看(kàn)，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是(shì)保(bǎo)交楼保复工保民(mín)生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金融(róng)工具支(zhī)持。另(lìng)一方面(miàn)，从现在(zài)起，对(duì)还在正常运(yùn)转的房(fáng)企包(bāo)括民营企业，加(jiā)大支持(chí)力(lì)度，由(yóu)优质房(fáng)企牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整个行(xíng)业，为每个(gè)房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形势复杂性和人(rén)性复(fù)杂性，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约(yuē)后定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者定金安全(quán)。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保险公司(sī)介(jiè)入(rù)，为房屋(wū)重(zhòng)大延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立(lì)按(àn)工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机(jī)制，充(chōng)分(fēn)保(bǎo)护购(gòu)房(fáng)者的(de)权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关(guān)部门(mén)直接(jiē)监管，以此(cǐ)防(fáng)止资(zī)金挪(nuó)用现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权(quán)负责、免费(fèi)维修，购房者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期(qī)来(lái)看，取消商(shāng)品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知(zhī)道(dào)能不(bù)能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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