文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工作会(huì)议提(tí)出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一个(gè)月时(shí)间，已有山东、安徽、河(hé)南、四(sì)川(chuān)、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售(shòu)制了，用(yòng)你的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没实力的别建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会(huì)，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的(de)最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平(píng)的预售(shòu)制已(yǐ)经过(guò)时了(le)，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当(dāng)然二(èr)次(cì)房(fáng)改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心以及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制，长效机制四(sì)大关(guān)键(jiàn)是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税。如(rú)果(guǒ)按照(zhào)经济规律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和长期(qī)平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关(guān)，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险。从(cóng)个人层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制对购(gòu)房者非常不(bù)公平(píng)，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房的(de)风险。从(cóng)行(xíng)业(yè)层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预(yù)售(shòu)制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这样(yàng)有(yǒu)助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消预售制度(dù)？预售制度怎么来(lái)的？国外(wài)什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入(rù)了(le)商品房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但(dàn)是(shì)，重(zhòng)点来了！发达国家(jiā)一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批(pī)准后才可以(yǐ)开始销售，买家(jiā)在购买期房后(hòu)并非像中国一样在支付完首付(fù)款后从银行一次(cì)性(xìng)贷(dài)款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商(shāng)工程进度在完全交房前进行分期(qī)支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要(yào)严格的资金监管(guǎn)、分期(qī)支付以及(jí)违约处(chù)罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施(shī)，一定会(huì)触发风险，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公平(píng)，所以不如借(jiè)机取消预(yù)售制度(dù)，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国住房进入(rù)存量(liàng)时代，取消预(yù)售制度有(yǒu)助于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要(yào)配套房企债务重组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信心(xīn)和房地产长效机制。这是个技(jì)术(shù)活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一(yī)定能化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经济和(hé)居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房(fáng)民(mín)众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将(jiāng)极(jí)大的提(tí)升开(kāi)发商的(de)建筑质量(liàng)，实(shí)现良(liáng)币(bì)驱逐劣币(bì)。所有商业(yè)的本质是向善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例(lì)外(wài)，老百姓买房子是(shì)天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福(fú)一(yī)家人。从这个(gè)角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施(shī)。在当前(qián)的情(qíng)况下，取消预(yù)售制要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地(dì)产软着陆(lù)、打通金(jīn)融支持当期三(sān)好(hǎo)生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参(cān)与财税改革方案(àn)研究时(shí)，对预售(shòu)制(zhì)、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过(guò)长期系(xì)统的(de)专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由(yóu)银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十年代在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港还未推行公共(gòng)房屋(wū)制度，许多人(rén)栖身于木(mù)屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大多(duō)数居民(mín)的储(chǔ)蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问(wèn)题。针对这(zhè)一系(xì)列问题(tí)，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出(chū)售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有(yǒu)所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东(dōng)创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直(zhí)觉(jué)和多年经(jīng)营(yíng)杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资(zī)金周(zhōu)转有着独到(dào)的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资(zī)金周(zhōu)转。当时其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的(de)一块地盘后，除了分层(céng)出(chū)售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买家的订金，采(cǎi)用类似(shì)租金(jīn)的分期付(fù)款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时(shí)，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民(mín)众购(gòu)房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解决(jué)了制(zhì)造商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为当时中国(guó)香港房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了(le)中国(guó)香(xiāng)港楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门(mén)不(bù)断完(wán)善、规范化，建立健(jiàn)全(quán)的监管机制，促进市(shì)场(chǎng)健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了(le)对于预(yù)售楼花制(zhì)度(dù)的监(jiān)管，即要求开发(fā)商(shāng)在预(yù)售前，确保(bǎo)地价款已经全部支(zhī)付，还要(yào)证(zhèng)明自身有资金等(děng)能力把项目完成，资金需放入(rù)律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的(de)核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资金(jīn)，中国香港要求律(lǜ)师行在(zài)银行开设(shè)的信(xìn)托账户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制，且银(yín)行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自(zì)身推动项(xiàng)目(mù)完工。随着监管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需(xū)求大和供(gōng)给量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制度。建国(guó)以来，中国内(nèi)地优先发(fā)展重(zhòng)工(gōng)业，强(qiáng)调基础建设，这(zhè)一导向使前期(qī)发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基础等城市化配套(tào)问(wèn)题，才(cái)能进一步(bù)推(tuī)进城市化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的(de)福利分(fēn)房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利(lì)分房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低(dī)、配套(tào)差等问(wèn)题，因此(cǐ)福利分房(fáng)制(zhì)度不再适用于(yú)当(dāng)时的(de)国情。叠加房地产市场面临(lín)商(shāng)品房(fáng)的需求量大，而社(shè)会(huì)缺少大型房地(dì)产开(kāi)发商，商(shāng)品房(fáng)供应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑(yí)是对内(nèi)地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐步引进中(zhōng)国香港预售(shòu)商品房制(zhì)度，先后(hòu)出台多项文件，大(dà)力支(zhī)持(chí)国内房地产市(shì)场(chǎng)改革(gé)。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出台《关于(yú)进(jìn)一步深(shēn)化城镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实(shí)行住房分(fēn)配(pèi)货币化、住(zhù)房供(gōng)给商品(pǐn)化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济(jì)下的福利(lì)分房转向市场经济的商(shāng)品房。房地(dì)产市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允许开发商(shāng)卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期(qī)长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬(qiào)动下(xià)一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自(zì)此(cǐ)中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作(zuò)用推动(dòng)了房(fáng)地结婚时还是处的多吗，结婚还是处的有多少产市场的(de)发(fā)展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经调(diào)整形成契(qì)合中国内(nèi)地的商(shāng)品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资(zī)金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设(shè)中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金(jīn)或房款的行为(wèi)。区别于(yú)中国香港，在中国(guó)内地实践过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地(dì)产开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过程中，购房者(zhě)需要一(yī)次性付(fù)清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银(yín)行贷款的(de)形(xíng)式一次性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部(bù)购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香港的(de)按照工程(chéng)进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地(dì)的开发(fā)商而言，预售制(zhì)商(shāng)品(pǐn)房也开启(qǐ)了高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售(shòu)的(de)最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回(huí)笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应(yīng)，推动了(le)城镇化发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房地产(chǎn)市场的稳(wěn)步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国(guó)内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得(dé)巨(jù)大进步，数十(shí)年时(shí)间走(zǒu)完发达国家几百年城(chéng)镇化路(lù)程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿(yì)人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中(zhōng)国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住(zhù)房建筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已(yǐ)成为(wèi)中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地(dì)房地(dì)产行(xíng)业的发展。中国内地(dì)房地产历经(jīng)二十(shí)多(duō)年长周期繁(fán)荣，行业各(gè)项指标(biāo)大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投(tóu)资完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和销售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地(dì)经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链特(tè)别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金(jīn)融、批(pī)发、建(jiàn)材(cái)的带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉动(dòng)的投(tóu)资(zī)占全社(shè)会固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固(gù)定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道(dào)，从房地产贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通道业(yè)务，占比超过三分(fēn)之(zhī)一(yī)。从(cóng)房(fáng)地产融(róng)资存量占社(shè)融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应(yīng)渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英法德(dé)三国合计(jì)的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房(fáng)市(shì)值占股债房市(shì)值的(de)比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住房市(shì)值与(yǔ)股债房市值的比例较高(gāo)，主要是(shì)因(yīn)为住房(fáng)市值高，以及(jí)中(zhōng)国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资(zī)比(bǐ)例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房(fáng)者和开发商(shāng)之(zhī)间的购房合同(tóng)、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两个独立的(de)合(hé)同(tóng)关系，如(rú)果开(kāi)发商(shāng)发生违约，购房者只能(néng)根据购(gòu)房合同向开发(fā)商(shāng)主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对行(xíng)业(yè)的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波(bō)动或经营不善，出现资(zī)金链断(duàn)裂(liè)等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订(dìng)的预售合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经从银行获(huò)得房(fáng)款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧(sàng)失还(hái)款能力(lì)或短期(qī)不能还(hái)款等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个(gè)字那就是“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发(fā)企(qǐ)业预售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应(yīng)当用于有关的(de)工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设(shè)，商(shāng)品房预售(shòu)款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一的(de)预售资金监(jiān)管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本(běn)乘以(yǐ)建筑(zhù)面积或者项目工程(chéng)总额(é)报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进(jìn)入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有资金(jīn)继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何(hé)被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发(fā)时代的高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程总承包(bāo)方，以工程建设名(míng)义(yì)，获得监管(guǎn)账户拨(bō)付资(zī)金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所(suǒ)需(xū)。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做提供(gōng)了(le)资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循(xún)环高周转模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整(zhěng)体(tǐ)来(lái)说(shuō)，国(guó)外(wài)商(shāng)品房预售制度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设(shè)有定金或预(yù)付(fù)款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者(zhě)支付的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低(dī)，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方(fāng)式(shì)：预(yù)付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方式支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商(shāng)品房提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收(shōu)合格并提(tí)供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房者支付的房(fáng)款。二是开发(fā)商为(wèi)购房(fáng)者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一(yī)定期限(xiàn)内(nèi)无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金(jīn)由第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最(zuì)低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国(guó)平(píng)均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付外(wài)，购(gòu)房者在房屋交付(fù)后通过(guò)按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购(gòu)房者的定金及首(shǒu)付款由(yóu)第三方公证行或(huò)产权保险公司的信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者(zhě)资金(jīn)可(kě)通过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失。而(ér)开发商在房屋(wū)建设(shè)过程(chéng)中的资金(jīn)全(quán)部来(lái)自银(yín)行，银行根据(jù)工程进(jìn)度向(xiàng)开发商提供一定(dìng)比例的(de)贷款，由于(yú)开发(fā)商挪用资(zī)金直(zhí)接(jiē)损害银(yín)行利(lì)益，银(yín)行有充分动机监管开发商施工进(jìn)度(dù)。开发商(shāng)在房屋(wū)交付时需取得由政府相关部门经(jīng)审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到(dào)购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期(qī)房(fáng)可零首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放款后还贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商(shāng)在(zài)项目获批后即可(kě)预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同前，购(gòu)房者需(xū)支付约2000欧的(de)定金并进行预约(yuē)公(gōng)证，签订合(hé)同后定金退还。如由(yóu)于(yú)任何原因不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分别(bié)为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含在购(gòu)房(fáng)款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首付比例(lì)，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采(cǎi)取按工期(qī)支付房款(kuǎn)的制度(dù)，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支(zhī)付节(jié)点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分(fēn)为公证后、主体(tǐ)完(wán)工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板完工(gōng)、全(quán)部(bù)完工，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者可(kě)在支(zhī)付房款前(qián)申请房贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，银(yín)行(xíng)按施工节奏(zòu)分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一(yī)定(dìng)使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两(liǎng)种保(bǎo)险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或(huò)修(xiū)复，开发(fā)商(shāng)破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一(yī)名律师(shī)，负责沟通(tōng)期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等(děng)各个环(huán)节，各环节内容确认(rèn)无误(wù)后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出(chū)现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保险公司(sī)赔付(fù)，而超出(chū)10％的部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，英(yīng)国(guó)采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方(fāng)式(shì)，但(dàn)是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，一般会(huì)在合(hé)同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后(hòu)才能交付(fù)，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国期房预售(shòu)资(zī)金(jīn)监(jiān)管极为严格，资(zī)金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约(yuē)需(xū)返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本(běn)二战(zhàn)结束后由(yóu)于房屋供(gōng)给严(yán)重失(shī)衡，叠(dié)加(jiā)法律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本(běn)政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一(yī)一(yī)部规(guī)范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购(gòu)房者支付(fù)定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发(fā)商(shāng)必须完成定金保全措(cuò)施才可(kě)预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合(hé)同时，开发商向金融(róng)机构或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或(huò)保险机(jī)构签订定金保证委托(tuō)合同，设置购房(fáng)者定金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并将相应的(de)保(bǎo)证(zhèng)金证明书(shū)交付给购(gòu)房者。除定金外(wài)，其他(tā)预先(xiān)支付(fù)的(de)购房(fáng)款也受该措施(shī)保护(hù)。若开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭保证金证明书向金(jīn)融机(jī)构(gòu)或保证(zhèng)机(jī)构或(huò)保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购房者(zhě)赔付(fù)违约金(jīn)，一般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即(jí)可(kě)向银(yín)行申请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房(fáng)款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金进银行专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新(xīn)加坡开发(fā)商有统一的选购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同(tóng)时购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)上，新(xīn)加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方(fāng)式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做了(le)统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支(zhī)付节结婚时还是处的多吗，结婚还是处的有多少(jié)点一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月供在(zài)此过(guò)程中随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面(miàn)，购房(fáng)者的订金与(yǔ)付(fù)款(kuǎn)会存入银行(xíng)专门的(de)项目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设(shè)有(yǒu)关(guān)。房屋交付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房地产到了(le)政策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需(xū)和改善型(xíng)需求的支(zhī)持力(lì)度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给(gěi)予(yǔ)强有力的金(jīn)融(róng)工具支持。另一(yī)方面，从现在(zài)起，对还在正(zhèng)常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大(dà)支持力(lì)度，由优(yōu)质房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房(fáng)企(qǐ)配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融(róng)工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估(gū)计(jì)形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)。长效机(jī)制四大(dà)关(guān)键是(shì)推动城(chéng)市群(qún)战略、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立(lì)开发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等(děng)情况提供充(chōng)分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度(dù)付款机制或交房后按(àn)揭(jiē)贷款机制，充分保(bǎo)护购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独立(lì)于开发商(shāng)、银行的第三(sān)方资金(jīn)监管(guǎn)机(jī)构，或由政府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资(zī)金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者在(zài)保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比(bǐ)超过(guò)1，从大开(kāi)发进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公平的(de)预(yù)售制(zhì)已经过时了(le)，该(gāi)取消了(le)，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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