文：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和(hé)城乡建设工作会议提(tí)出(chū)“有条(tiáo)件的可(kě)以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等(děng)地明(míng)确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和(hé)社会，这是房(fáng)地产从大开发(fā)时代步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓(xìng)的(de)最大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商(shāng)缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当(dāng)然(rán)二次(cì)房改是个技术(shù)活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及长效机制，长效机(jī)制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济(jì)规律办事，中国一(yī)定能实现房地(dì)产软着陆(lù)和(hé)长期平(píng)稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这(zhè)道关，解好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待(dài)期一般(bān)为(wèi)两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房(fáng)、房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交房的(de)风(fēng)险。从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险。取消预(yù)售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，这样(yàng)有助于落(luò)实(shí)中央房住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发(fā)展，一举多得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么(me)情(qíng)况？简单(dān)科(kē)普一下：商品房预售(shòu)最早源于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期(qī)房(fáng)，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一(yī)般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准后才可(kě)以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付(fù)完首付款后从银(yín)行(xíng)一次性贷款支付(fù)剩余全(quán)部房款，而是根据开发商工程进度在完全(quán)交(jiāo)房前进行分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制(zhì)度是(shì)需要严格的资(zī)金(jīn)监管、分期支付(fù)以(yǐ)及违(wéi)约处罚(fá)措施作为保障的(de)，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不(bù)公平(píng)，所以不如借(jiè)机取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售。客观(guān)讲预(yù)售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配(pèi)套(tào)房企债务重组、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改(gǎi)革，中国一定能化(huà)解这个难(nán)题，让(ràng)房(fáng)地产回归实体经济(jì)和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售(shòu)制，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，开发(fā)商将(jiāng)拼的(de)不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是(shì)所见即所得的(de)过(guò)硬的产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是(shì)对(duì)购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商业(yè)的本质是向善，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能(néng)例(lì)外，老百姓(xìng)买(mǎi)房(fáng)子(zi)是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人(rén)。从这(zhè)个(gè)角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会(huì)长治(zhì)久安、行业企业(yè)健(jiàn)康发展的重(zhòng)大措施(shī)。在当前(qián)的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金(jīn)融(róng)支(zhī)持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务院发展研究中心参与财(cái)税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过(guò)长期系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地(dì)产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资(zī)金第三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代(dài)在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租是地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题，分(fēn)层销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者(zhě)其他临时住宅，住房的(de)需求是相当(dāng)高，不过大多数居(jū)民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要(yào)雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中国香港(gǎng)地产行业(yè)盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等(děng)问题(tí)。针对(duì)这一系列问题，不(bù)少地产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的方(fāng)式，如(rú)把楼宇契(qì)约(yuē)切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发(fā)商资(zī)金周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出(chū)售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)办立信(xìn)置业(yè)有限公司，凭借(jiè)商业(yè)直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的(de)经验，对(duì)于商(shāng)品流(liú)通、资金周转有(yǒu)着独(dú)到的见解，在努(nǔ)力寻(xún)求方法加快(kuài)自身资金周转。当(dāng)时其在(zài)购下九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层出(chū)售、还印发售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的(de)地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个(gè)亮点，即先(xiān)收取买家(jiā)的订(dìng)金，采用类似租金的分期付(fù)款形式，等(děng)新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了(le)民(mín)众购(gòu)房(fáng)的资金压力，加速了房屋的(de)建造和销(xiāo)售，也解决(jué)了制(zhì)造(zào)商的资金问题(tí)，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售(shòu)模式成为当时中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效率(lǜ)地(dì)解(jiě)决了核(hé)心的住房供不应(yīng)求的问题(tí)，使房市(shì)发展(zhǎn)进入(rù)新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花模(mó)式推(tuī)动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不(bù)断完善、规范化，建立(lì)健全(quán)的监(jiān)管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管(guǎn)理部门提升了对于预(yù)售(shòu)楼花制度的(de)监管(guǎn)，即要求开发商(shāng)在(zài)预售前，确(què)保地价(jià)款已(yǐ)经全部支付，还要证明自(zì)身有资金(jīn)等能(néng)力把项目完成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时需律所和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套(tào)取监管账户资金，中国香港要求律师(shī)行在(zài)银行开设(shè)的信托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十(shí)年(nián)代，中国内地面临住房需(xū)求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市(shì)化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等(děng)城市化配(pèi)套问题(tí)，才能进一步(bù)推进(jìn)城(chéng)市(shì)化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租(zū)养房”的福利(lì)分房制度，住房(fáng)市(shì)场发展起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等(děng)问题(tí)，因此福利分房制度(dù)不再适用于(yú)当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临(lín)商品(pǐn)房(fáng)的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型(xíng)房地产(chǎn)开(kāi)发商，商(shāng)品房心情五味杂陈啥意思，打翻了五味杂陈啥意思供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市(shì)场的一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步引进中(zhōng)国香港预售商品(pǐn)房制(zhì)度，先后出台多项(xiàng)文件，大力(lì)支持国内(nèi)房地产市场(chǎng)改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步(bù)深(shēn)化城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快住房建设的通(tōng)知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配(心情五味杂陈啥意思，打翻了五味杂陈啥意思pèi)货(huò)币化、住房供给商(shāng)品化(huà)、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经济(jì)下的福(fú)利(lì)分(fēn)房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发(fā)时(shí)间周期(qī)长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发商以(yǐ)预(yù)售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形(xíng)成(chéng)滚动开发模(mó)式，住(zhù)房供应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银行等(děng)多方(fāng)迅(xùn)速出台相关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房(fáng)者，极(jí)大作用推动了(le)房地产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整形(xíng)成(chéng)契(qì)合中(zhōng)国内地的(de)商品房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企业将正(zhèng)在建设中的房(fáng)屋(wū)预先出售给购房(fáng)者，由购(gòu)房者支(zhī)付定金或房款的(de)行为。区别于中国香(xiāng)港，在(zài)中国内地实践过(guò)程中(zhōng)，商品房预(yù)售流(liú)程(chéng)为：房地产开(kāi)发商办理预(yù)售许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预(yù)告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一(yī)次(cì)性(xìng)付清(qīng)首付款，并采用银(yín)行贷款的(de)形式一次性付(fù)清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部(bù)购房款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内(nèi)地的(de)开(kāi)发商而言，预售制商品(pǐn)房也开(kāi)启了(le)高(gāo)周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)销售的最主要方(fāng)式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市(shì)场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了房地产(chǎn)市(shì)场快速(sù)发展阶(jiē)段的资金需求(qiú)，也提(tí)高(gāo)了(le)居民(mín)居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居到(dào)基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发(fā)达国家几(jǐ)百(bǎi)年(nián)城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化(huà)进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平(píng)方(fāng)公里增(zēng)长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城(chéng)镇住宅(zhái)存量从不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数(shù)从(cóng)约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前(qián)已(yǐ)成为中国内地(dì)商品房(fáng)销售最主要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房(fáng)销(xiāo)售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地(dì)房(fáng)地(dì)产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各项指标(biāo)大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面积(jī)和销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地(dì)产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产(chǎn)也成(chéng)为拉动(dòng)中(zhōng)国(guó)内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道，房(fáng)地产带动(dòng)的上下(xià)游产(chǎn)业链(liàn)特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地(dì)产及(jí)其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产带动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会(huì)固定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房(fáng)地(dì)产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社(shè)融存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大(dà)面积违约，将导致银(yín)行不良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房(fáng)市值(zhí)测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值(zhí)占股债房市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房(fáng)市值(zhí)的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本(běn)市场(chǎng)发育尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融资比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发(fā)商之(zhī)间的(de)购房合同、购房者和银行的(de)按(àn)揭贷款合(hé)同(tóng)是两个独立的合同关系，如(rú)果(guǒ)开发商发生(shēng)违(wéi)约，购房(fáng)者只能(néng)根(gēn)据(jù)购房合(hé)同向开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧需要(yào)根据按揭贷款合同按(àn)时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列(liè)风险(xiǎn)，进行影响自身信用(yòng)和(hé)购房(fáng)者对行业的(de)信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市(shì)场波动或经营(yíng)不善，出现资(zī)金(jīn)链断裂等(děng)一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经(jīng)从银行(xíng)获(huò)得(dé)房款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购房者的(de)预售监(jiān)管资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字(zì)那就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品房预(yù)售管理办法》中(zhōng)明确规定了开(kāi)发(fā)企(qǐ)业预售(shòu)商品房所得(dé)款项(xiàng)应当用于有关的工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预售款(kuǎn)监管的具(jù)体办法，由房(fáng)地(dì)产管理部门制(zhì)定。但多年(nián)以来全(quán)国并没有统一的预售(shòu)资金监管规定(dìng)，各地实(shí)行“一城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金。而事(shì)实(shí)是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账户(hù)资(zī)金如(rú)何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程(chéng)总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远超工(gōng)程(chéng)进度所需(xū)。通过这些方式套(tào)取的资金，在(zài)房企(qǐ)各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预付资金，一般(bān)设(shè)有定金(jīn)或(huò)预付款保护机(jī)制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付(fù)的预(yù)付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，绝大部分房(fáng)款在(zài)房(fáng)屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式：预付款(kuǎn)一(yī)般以(yǐ)定(dìng)金方式支(zhī)付，或(huò)按工程进度(dù)分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按(àn)工程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开(kāi)始(shǐ)月(yuè)供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为(wèi)预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一(yī)是期(qī)房由政府或第三方验收合格(gé)并(bìng)提供验收凭(píng)证(zhèng)后，开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房者支付的(de)房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其(qí)余房款交付(fù)后按揭还款，交付前(qián)资金由(yóu)第(dì)三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方(fāng)面，美国为防止开(kāi)发商挪用资(zī)金(jīn)，购房(fáng)者的定金及首(shǒu)付款由(yóu)第(dì)三方公证行或(huò)产权保险(xiǎn)公司的信托账户(hù)监管。如果(guǒ)开发商倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承担任何(hé)责任与(yǔ)损失(shī)。而开发商在房(fáng)屋(wū)建设过程中(zhōng)的资金(jīn)全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商(shāng)提(tí)供一定比例的贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资金直接损害银(yín)行利(lì)益，银(yín)行有(yǒu)充分动机监管开发(fā)商(shāng)施工进度。开发(fā)商在房(fáng)屋(wū)交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的(de)验收凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭证(zhèng)向银(yín)行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付(fù)购房，提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可零(líng)首付购房，房款按建造工期(qī)进度支付(fù)，按揭(jiē)按工期放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开(kāi)发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预约公证，签订(dìng)合(hé)同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完(wán)工、内(nèi)部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完工、全部完(wán)工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在(zài)支付(fù)房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一(yī)定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保险公司针对期(qī)房(fáng)设(shè)计了两(liǎng)种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修复，开发商(shāng)破(pò)产，由(yóu)保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　英国预(yù)售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开(kāi)发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部(bù)分较难(nán)追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首(shǒu)付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同(tóng)签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式(shì)，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一(yī)般会在(zài)合同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节(jié)，英国(guó)规定房屋必须经过(guò)房产公证公司的检验(yàn)验收后才能(néng)交付(fù)，交付后方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英国期(qī)房预售资金监管极为(wèi)严(yán)格，资(zī)金也由律(lǜ)师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关款项过(guò)程(chéng)中(zhōng)，由买房律师将(jiāng)资金转给卖(mài)方律师(shī)，卖方(fāng)律师(shī)转给(gěi)开发(fā)商，即资(zī)金在进入开发(fā)商(shāng)账户(hù)前经过两道关口，有利于(yú)保(bǎo)障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款(kuǎn)保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期房交易(yì)立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售房(fáng)定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前(qián)付款比例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由(yóu)于房屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白(bái)，社(shè)会(huì)上(shàng)“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物(wù)交易(yì)法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是(shì)唯一一部规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购(gòu)房者(zhě)支付定金(jīn)超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商必须(xū)完成定金保(bǎo)全(quán)措施才可预售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方签订购房(fáng)合同时，开(kāi)发商(shāng)向(xiàng)金融(róng)机(jī)构或(huò)指定保证机(jī)构或保险机构签订定金保证委托(tuō)合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交(jiāo)付(fù)给(gěi)购房者。除(chú)定金外，其(qí)他预先支付(fù)的购房款也(yě)受该措施保护。若开发(fā)商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发(fā)商(shāng)需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为(wèi)房(fáng)价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开(kāi)始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外的(de)剩余房(fáng)款在交房(fáng)后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房购房者违约(yuē)可(kě)返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一(yī)的(de)选购权合同(tóng)以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签(qiān)订购(gòu)买合同，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花税，同时(shí)购房(fáng)者向银行申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期(qī)房同样采(cǎi)取按工程进(jìn)度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程(chéng)做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支(zhī)付节点一般(bān)为(wèi)合同(tóng)签订后(hòu)、地基(jī)完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也(yě)依照工程进(jìn)度放(fàng)款，月(yuè)供在此(cǐ)过程(chéng)中随(suí)着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与(yǔ)付(fù)款会存入(rù)银行专门的(de)项目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需和改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工(gōng)保民生，给予强有力的金(jīn)融工具(jù)支持。另(lìng)一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民营(yíng)企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个(gè)行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。定金环节，建立开(kāi)发(fā)商违约后(hòu)定金保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定(dìng)金(jīn)安全(quán)。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋(wū)重大延期(qī)以及重(zhòng)大缺(quē)陷等(děng)情况提供充分的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环节，建立按工(gōng)程进度付(fù)款机制或(huò)交(jiāo)房后按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引入独(dú)立于开发商、银行(xíng)的(de)第三方资金监管机构(gòu)，或由(yóu)政(zhèng)府相(xiāng)关(guān)部门直(zhí)接监(jiān)管，以此防止资(zī)金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环(huán)节(jié)，建立(lì)商(shāng)品房保修期(qī)制度。保修期(qī)内，开发(fā)商应对房(fáng)屋质(zhì)量问题全(quán)权负(fù)责、免费维修(xiū)，购房者(zhě)在(zài)保(bǎo)修期结束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大(dà)势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改时，全(quán)国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套(tào)户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平的(de)预(yù)售制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)的最根(gēn)本(běn)最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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