饱受争议的二手房交易中介费问题，正逐渐得(dé)到监(jiān)管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部(bù)、市场监管总局联合发布了关于规范房地(dì)产经纪(jì)服务的意见。意见提(tí)及，近年来，部分(fēn)房地(dì)产经纪机(jī)构存在利用房源(yuán)客源优(yōu)势(shì)收(shōu)取过高费用、未(wèi)明(míng)码标(biāo)价、捆绑收(shōu)费、滥用客(kè)户个人信息等问(wèn)题(tí)，加重交易(yì)当事人负担、侵(qīn)害(hài)其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部(bù)门从加强从业主体管(guǎn)理、明(míng)确经纪服务内容、合理确定(dìng)经(jīng)纪服务收费、严格(gé)实行明码标(biāo)价等十(shí)方面，提出(chū)了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张大伟(wěi)称，随着城(chéng)市发展，一二线城市二(èr)手房交易占比逐渐增(zēng)加。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大(dà)量二手房(fáng)成(chéng)交依赖中介居间(jiān)成交，房地产(chǎn)调控重(zhòng)心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院(yuàn)住房政策研(yán)究中心首席(xí)研究员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民来说(shuō)属于金(jīn)额不低的大宗交易，由于二手(shǒu)房交易成本较高、交易周(zhōu)期较(jiào)长，具有非常(cháng)强的专(zhuān)业性，居民往(wǎng)往(wǎng)通(tōng)过中介来(lái)完(wán)成。但很多中介(jiè)利用(yòng)信息不对称等(děng)问题，将(jiāng)非(fēi)必要的收费夹带其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等，对居民造(zào)成(chéng)额外的负担，而且(qiě)这(zhè)些服务事项并(bìng)未(wèi)明码(mǎ)标价。

　　对(duì)于二手房(fáng)市场交易过程中(zhōng)存在的(de)“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉(jiā)指出(chū)，对(duì)包括(kuò)经纪服务(wù)在内的相关市场交易行为及其主体进行规(guī)范(fàn)和秩(zhì)序整顿，是房地产市场管理和调控(kòng)的(de)主题(tí)。“当下，推进(jìn)这项工(gōng)作的意义更大(dà)，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点

　　二(èr)手(shǒu)房市场中，历来对房地(dì)产经纪服务(wù)行(xíng)业(yè)关注最(zuì)多的一个(gè)话题，便是房地产经纪(jì)服务(wù)费(fèi)的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为(wèi)，未来相关部门主要(yào)监管的(de)重点，将是(shì)对房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费及中介交易进行(xíng)规(guī)范。

　　在热(rè)点城(chéng)市，二手房屋交易过程中(zhōng)，部分价(jià)值不菲(fēi)的房屋，往往要(yào)缴纳(nà)一笔(bǐ)金(jīn)额不低的中介(jiè)费。以北京某房地产经纪服(fú)务机构(gòu)2.7％的服(fú)务费(fèi)率计算(suàn)，一套(tào)1000万元的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合理确(què)定(dìng)经纪服(fú)务收费上，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构要合理降低(dī)住房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定价(jià)。引(yǐn)导由(yóu)交易双方共同(tóng)承担经(jīng)纪服务(wù)费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前(qián)房地(dì)产经纪服务收费(fèi)标准的最早依据是1995年(nián)国家计委(人类的菊花能扩大到多少，人类的菊花是什么wěi)建设(shè)部下发的《关于房地产中介服(fú)务收费的通知》（971号文(wén)），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代(dài)理收费(fèi)，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市执(zhí)行的2014年(nián)更新后的(de)收费标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意(yì)，可在规定的收(shōu)费标准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅度(dù)最高不得(dé)超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京(jīng)二手房中介费上(shàng)限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地(dì)产中介服务等(děng)57个(gè)政府定价，房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费多少由各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取费用(yòng)过程(chéng)中，相关(guān)监管部门当(dāng)前并未(wèi)明(míng)确具体(tǐ)的(de)中(zhōng)介费率，中(zhōng)介(jiè)机构仅需在服务过程中对收(shōu)费标准进行明码标价即(jí)可。而房地产经纪(jì)服务机构在具体收取过程中，会结合房屋价值及工资标(biāo)准，综合计算(suàn)出(chū)合适的中介费率。”张(zhāng)大(dà)伟补(bǔ)充道(dào)。

　　对于(yú)明(míng)码标价问题，两部(bù)门在此次意见(jiàn)中提及(jí)，房地(dì)产经(jīng)纪机构应(yīng)当(dāng)在经营(yíng)门(mén)店(diàn)、网站(zhàn)、客户端等场所或渠道，公示(shì)服务项目、服务内容和(hé)收(shōu)费标准(zhǔn)，不(bù)得(dé)混合标(biāo)价和(hé)捆绑收费(fèi)。房地产经纪机(jī)构提(tí)供的基(jī)本服务和延伸服务，应当分别明(míng)确服务(wù)项目和收费标准。房地产经纪(jì)机构收费(fèi)前应当向交(jiāo)易当事人(rén)出具收(shōu)费清单(dān)，列(liè)明收费标准、收费金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明(míng)显高于市场(chǎng)平均水平的房地产经纪机构，住房和城(chéng)乡建设部门(mén)将会同市场监管等部门采取约(yuē)谈等综合措施进(jìn)行重点监管。市场监(jiān)管部门会(huì)同有关部门依法(fǎ)查处不按规定(dìng)明码(mǎ)标价、操纵经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)收(shōu)费(fèi)等违(wéi)反价格和反(fǎn)垄(lǒng)断法律(lǜ)法规(guī)的行为。对(duì)房地产经纪机构相关违法(fǎ)违规(guī)信息，市场监管部门要依法依(yī)规(guī)纳入国家企(qǐ)业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服务(wù)费率越(yuè)低的(de)原(yuán)则实行分档定价，是否意味着，未来(lái)豪宅的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格人类的菊花能扩大到多少，人类的菊花是什么越高、服务费率(lǜ)越低的原则(zé)实行分档定(dìng)价，合理降低住房买(mǎi)卖(mài)和租(zū)赁经纪服务费用，主要还是规范(fàn)行业，打击收费过高的(de)经纪机(jī)构(gòu)，但对市(shì)场(chǎng)影(yǐng)响有限(xiàn)，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅本来(lái)收费就不同，各家收费普遍在合理范围内(nèi)，加上(shàng)经纪服务费用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部门(mén)提出的(de)意见仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文件而非规(guī)定(dìng)，未来如何具体认定其中(zhōng)的细(xì)则，还需(xū)要看各城市落地(dì)执行情况。人类的菊花能扩大到多少，人类的菊花是什么rong>

　　不过(guò)，张大伟(wěi)表示(shì)，“从目前市场看，经(jīng)纪服务(wù)领域的调(diào)整改善、规范化(huà)，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由(yóu)于(yú)二手房很多房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产(chǎn)权抵(dǐ)押、不同税(shuì)费等都可能对交易产生影响，这对房地产经纪服务行(xíng)业的专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监陆骑(qí)麟指出，在(zài)二手房(fáng)买卖过程中(zhōng)，原本应(yīng)该由上下家(jiā)各支(zhī)付一(yī)半的(de)中介费，但在(zài)一(yī)些热点城(chéng)市(shì)的二手房(fáng)交(jiāo)易过程中，往往会有这样的情形(xíng)，因部(bù)分购(gòu)房(fáng)者处(chù)于弱势(shì)地位，从而会出现中介费及税(shuì)费(fèi)均(jūn)由购(gòu)房者来(lái)承担(dān)。即使(shǐ)一些(xiē)房东(dōng)愿意承(chéng)担中介费，这部分(fēn)费用也可能通过(guò)转嫁的方式，在房价(jià)中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下(xià)家(jiā)，市场这(zhè)种所谓(wèi)‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介公司(sī)将(jiāng)其视(shì)为向购房(fáng)者单边收费的行(xíng)为。部分中(zhōng)介公司(sī)可(kě)能(néng)会利用其支配地位，在原(yuán)先经纪服(fú)务收(shōu)费的基础上，再次向房东收(shōu)取费用，而这部分费用，房东往往会将其转再次(cì)转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上(shàng)相当于变相推高(gāo)了房价。两部(bù)门(mén)提出严(yán)禁操纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提(tí)高交易中操作的(de)透明(míng)度，也有利于房(fáng)价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。