万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意(yì)外走红(hóng)，让这个位于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神秘开(kāife2o3是什么化学名称，feo是什么化学名称)发商——中赫(hè)集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再(zài)次受到舆(yú)论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中国(guó)信达为(wèi)了收回(huí)钱款不得不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问题(tí)是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那(nà)些真正斥(chì)巨资购入房产(chǎn)的有(yǒu)钱(qián)人，房子(zi)现在(zài)莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些业主的维权信息(xī)，难(nán)怪有(yǒu)网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你(nǐ)想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头是万柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京(jīng)东拍(pāi)卖(mài)上(shàng)，上(shàng)架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总额高达近(jìn)47亿，该项目(mù)的(de)抵(dǐ)押(yā)物(wù)中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上(shàng)述(shù)不(bù)良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置主体是中国信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司北京(jīng)市分公司(sī)（下称中(zhōng)国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团(tuán)有(yǒu)限(xiàn)公司是(shì)共同(tóng)债(zhài)务人(rén)。目前，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中(zhōng)国(guó)信达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套(tào)豪(háo)宅的背(bèi)后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道(dào)，万(wàn)柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说(shuō)明(míng)这些(xiē)房子实际上都(dōu)是卖出去了(le)的(de)，是(shì)有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没(méi)有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第(dì)一财(cái)经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这(zhè)75套房子抵押出(chū)去，现在还(hái)没资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本(běn)都是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少(shǎo)中赫(hè)集(jí)团的(de)高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网友感叹(tàn)，“富人也(yě)被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业主确实已经支付价款并实际占有，那么(me)，中国(guó)信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良(liáng)债权回本的愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤(tāng)。这(zhè)次拍卖(mài)损失最大的，没准还是债(zhài)主中国信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中，业(yè)主已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但未办理过户(hù)手续的(de)，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可(kě)以向(xiàng)法院提出执行(xíng)异议申(shēn)请，请求法院解(jiě)除查(chá)封(fēng)，同时可(kě)以联合起(qǐ)诉(sù)开发(fā)商(shāng)，要求(qiú)退还购房款或办理房(fáng)产证(zhèng)，并承担违(wéi)约责任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民法院报公布(bù)《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权(quán)利保护问题的批(pī)复(fù)》，以司法解释的方式明确了购房人(rén)的(de)优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消费者以居(jū)住为目的(de)购买房屋并已支付全部价款，主张其(qí)房(fáng)屋交付请(qǐng)求权(quán)优先于建设工程价款优先(xiān)受偿(cháng)权、抵押权(quán)以及其他(tā)债权的，人民法院(yuàn)应(yīng)当予(yǔ)以支持。只支(zhī)付了部分价款(kuǎn)的商品房消(xiāo)费者，在(zài)一(yī)审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余价(jià)款的(de)，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实(shí)际上是个(gè)烫手山(shān)芋。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申(shēn)请(qǐng)不(bù)良债权转让，可以追(zhuī)溯到(dào)金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目(mù)前中国信达已经成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责(zé)任公司成为了唯一股东，后(hòu)者(zhě)由(yóu)中国信达资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他房企，中赫集(jí)团既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但却在(zài)北(běi)京豪(háo)宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为(wèi)中赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发(fā)的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大(dà)型知名房企手中，抢下了北(běi)京万(wàn)柳地块(kuài)，成为(wèi)北京当年(nián)的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高fe2o3是什么化学名称，feo是什么化学名称(gāo)端的(de)姿态杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是(shì)每(měi)平米(mǐ)20万元的价格，都令(lìng)业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿(ér)、融创的(de)湖(hú)、紫辰院(yuàn)的(de)树、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集(jí)团开(kāi)发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名(míng)演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功奠定了中赫(hè)集团的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因(yīn)此，它(tā)被(bèi)外(wài)界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北(běi)京(jīng)城最贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中的(de)‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅开(kāi)发商光环(huán)的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人(rén)，被执(zhí)行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能(néng)力而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团如今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今年(nife2o3是什么化学名称，feo是什么化学名称án)年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就(jiù)曾深挖出(chū)背后的中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发(fā)商到(dào)沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就在(zài)于(yú)收购北京(jīng)国安。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转型之(zhī)路(lù)并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试(shì)过(guò)多(duō)元化业务(wù)，先后进军能源市场(chǎng)、团(tuán)购网站，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周金辉将转型(xíng)的目光，放(fàng)到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资(zī)本退(tuì)出后，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团从中信集团手中(zhōng)拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部(bù)全(quán)部股权。如果北京国(guó)安的估值一直没(méi)变，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿下北京国安，总(zǒng)计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇(fù)将其(qí)手中(zhōng)的(de)中赫(hè)集团股份质押陆(lù)续(xù)质押，据企查(chá)查(chá)显(xiǎn)示，目(mù)前中赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质权人(rén)包括海金商业(yè)保理、北(běi)京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京(jīng)国安(ān)的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入(rù)主北(běi)京(jīng)国(guó)安后，不仅国(guó)安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易(yì)所官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份，但(dàn)国安(ān)和中赫的经营状况却(què)持续没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北(běi)京国(guó)安也3次与中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地、及中赫集(jí)团(tuán)股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不(bù)履行生效法律文(wén)书(shū)确定义务，上述被执行人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目(mù)前幸(xìng)免于难(nán)。不过在实(shí)控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执(zhí)行10个(gè)多亿的北京(jīng)国安，又如何(hé)能独善其(qí)身？

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