导(dǎo)读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中国(guó)房(fáng)地产(chǎn)市场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿(yì)平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地产持(chí)续低景气，有关(guān)中国地(dì)产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国城镇存量住宅真实(shí)情(qíng)况(kuàng)，据此判断(duàn)中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第(dì)七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披(pī)露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇建筑占(zhàn)比不到一(yī)成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间(jiān)房所能满足，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国(guó)城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户均住(zhù)宅(zhái)的数据，我们根(gēn)据商品住宅(zhái)套(tào)数、商(shāng)品住(zhù)宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结(jié)果显示(shì)，目前(qián)城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国(guó)每户城镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅(zhái)，其(qí)中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户(hù)有房，然而(ér)事实上中(zhōng)国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口(kǒu)的近(jìn)三成都(dōu)是流动人口，流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住宅(733是什么意思zhái)需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户(hù)均人口规(guī)模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延(yán)续，带(dài)来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流(liú)入(rù)，人口净迁入城市(shì)的新增住(zhù)宅需求有望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年以前(qián)建成(chéng)的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发达(dá)国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性需(xū)求(qiú)正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期(qī)，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在不足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么(me)当(dāng)下房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能(néng)级城(chéng)市之间(jiān)，不同区(qū)域板(bǎn)块之间(jiān)，不(bù)同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官(guān)方披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅(zhái)到(dào)底是(shì)供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅存(cún)量数据并未公(gōng)布(bù)，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套(tào)数(shù)，回答当前(qián)的(de)房子是(shì)否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如何(hé)发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效(xiào)观察中国(guó)户均(jūn)拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害(hài)综合风(fēng)险(xiǎn)普查工(gōng)作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及(jí)80多万(wàn)处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村(cūn)房(fáng)屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计(jì)算(suàn)的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大(dà)量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住(zhù)宅。总的(de)算(suàn)下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不(bù)仅与房(fáng)间数量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。单单从人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)不(bù)能完全反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单(dān)位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居(jū)民宜居的(de)选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分(fēn)两(liǎng)大类，一类是(shì)商品住宅，另一类(lèi)是(shì)保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没(méi)有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数(shù)据有(yǒu)两处可以直接公布(bù)，一(yī)是(shì)每年商品住宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计(jì)局(jú)）；二是居民住宅来源(yuán)（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计算中(zhōng)国(guó)居(jū)民户均住宅数(shù)量，我们(men)主要(yào)用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估(gū)算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相加(jiā)，我们就能够得到当前(qián)商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据(jù)城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)和非商(shāng)品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存(cún)量到(dào)底有多少，目前(qián)缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我们(men)利用既有统(tǒng)计(jì)数(shù)据(jù)，大(dà)致测算得到中(zhōng)国(guó)存量房地产套数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文(wén)去除(chú)商品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数(shù)-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售(shòu)额(é)。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民(mín)拥有的户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显示(shì)中国城镇居民(mín)的(de)住宅(zhái)结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房都(dōu)是商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去(qù)十年变(biàn)化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一(yī)套(tào)房(fáng)的(de)三(sān)点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民已经达(dá)到了户均一套(tào)房(fáng)的程(chéng)度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味(wèi)着住宅市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口流动、居民(mín)换房(fáng)等因素(sù)产(chǎn)生的住宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套(tào)户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美国(guó)、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的(de)住宅(zhái)套(tào)户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的(de)流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人(rén)口和省际流动(dòng)人(rén)口分(fēn)别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调(diào)查数(shù733是什么意思)据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在(zài)老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据(jù)两(liǎng)套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套(tào)房，在房价(jià)较低的县城购买(mǎi)一套(tào)房。所以说(shuō)户均一套房无(wú)法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等(děng)基础设施陈旧，给住(zhù)户的(de)生活(huó)带来了很(hěn)大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住(zhù)宅(zhái)面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧(jiù)小区(qū)很难满足现代生活(huó)需求，在未来大(dà)都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居(jū)室和二(èr)居室，户(hù)型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地(dì)产的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数据测(cè)算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两(liǎng)年(nián)间农民带房进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)小于均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)不足19平方米，不及(jí)全国人均水平(píng)的一半。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需(xū)要住宅(zhái)总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但(dàn)若去(qù)除公摊面积后，中国(guó)的人均可(kě)使用面(miàn)积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房(fáng)，未(wèi)来地(dì)产还(hái)会有需求么？

　　我们(men)测(cè)算得(dé)到中国城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看似已经(jīng)户户有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋(qū)势(shì)演绎，决定了中国未来地(dì)产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需(xū)求主要来自于四(sì)个方面。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的(de)占比明显上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭化趋势(shì)将继(jì)续延续，导(dǎo)致户(hù)数会因(yīn)户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导(dǎo)致经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要素(sù)逐步向经(jīng)济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济(jì)资源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人(rén)口流(liú)入(rù)。人口迁移势(shì)必涉及到(dào)买房租房，给迁(qiān)入地住宅(zhái)市场带来(lái)新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增(zēng)量(liàng)为72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞(páng)大。733是什么意思ong>

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自(zì)建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建(jiàn)造(zào)时间(jiān)为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭(tíng)户(hù)，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济(jì)适(shì)用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中村(cūn)和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有(yǒu)或少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需(xū)求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希(xī)望(wàng)提高生活品质，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会(huì)议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与经济(jì)水平有(yǒu)着密切正向(xiàng)联系(xì)。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二(èr)十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过(guò)去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来将是住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这(zhè)种分化(huà)不单(dān)局限于城市(shì)能级(jí)之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手(shǒu)房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期。