文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全(quán)国住房(fáng)和城(chéng)乡建设工(gōng)作会议提(tí)出“有条件的(de)可以进行(xíng)现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等地明确表态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售(shòu)制了(le)，用你的钱，建你的房(fáng)子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力(lì)的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步(bù)入高(gāo)质量发展阶段的必然(rán)趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过(guò)1，从大(dà)开发(fā)进入存量时(shí)代，对(duì)购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效机(jī)制(zhì)，长效机制四(sì)大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。如果按照经济规(guī)律办事，中(zhōng)国一定能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这(zhè)道(dào)关，解好这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消(xiāo)预售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的(de)单(dān)方面(miàn)不(bù)公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。从个人层面(miàn)看，预售(shòu)制对(duì)购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚至不(bù)能交房的(de)风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于(yú)保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得(dé)，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什(shén)么情况？简单(dān)科(kē)普(pǔ)一(yī)下(xià)：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房(fáng)企缺(quē)资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品(pǐn)房预售制(zhì)度。其实，当前世界不(bù)少(shǎo)国家存在(zài)预(yù)售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了(le)！发达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才可以开始销售，买(mǎi)家(jiā)在购买期(qī)房(fáng)后(hòu)并非像中国一样在支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷(dài)款支付剩(shèng)余全部房款，而(ér)是根据(jù)开发(fā)商(shāng)工程进度在完全(quán)交房前(qián)进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要严格的(de)资(zī)金监管、分期(qī)支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些保障措施(shī)，一定会触(chù)发风险，对(duì)购(gòu)房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售(shòu)制(zhì)度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，取消(xiāo)预(yù)售制度有助(zhù)于(yú)降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓(xìng)和社会，当然(rán)这需要配套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效(xiào)机(jī)制。这是个技(jì)术(shù)活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解(jiě)这(zhè)个难题，让房地(dì)产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民(mín)众的最(zuì)根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业的本(běn)质(zhì)是向善，是以(yǐ)客户为中心，房(fáng)地产也不(bù)能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度(dù)，取消预售制、实施(shī)现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社(shè)会长治久安、行(xíng)业企业健康发(fā)展(zhǎn)的重大措施(shī)。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务(wù)院发展研(yán)究中心参(cān)与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期(qī)系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资(zī)金第(dì)三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十(shí)年(nián)代在中国(guó)香港，楼宇出(chū)租是地(dì)产行业盛行(xíng)的(de)方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋(wū)制度(dù)，许多(duō)人(rén)栖身于(yú)木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大多(duō)数(shù)居民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数(shù)以一整栋楼(lóu)为单位，需(xū)要(yào)雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对(duì)这一系列问题，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的(de)市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对(duì)于(yú)商品流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资金(jīn)周(zhōu)转。当时(shí)其在购(gòu)下九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明(míng)书，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的(de)地(dì)势环(huán)境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的订(dìng)金(jīn)，采用类似租金(jīn)的分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家(jiā)的(de)钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的(de)资金压力，加速了房(fáng)屋(wū)的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决了制(zhì)造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的(de)销售模式成(chéng)为(wèi)当时中国(guó)香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大特(tè)色(sè)，纵观(guān)中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率(lǜ)地解决(jué)了(le)核心(xīn)的住(zhù)房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化(huà)，建立健全的监(jiān)管机制，促进大家真的都放不进脉动瓶口吗，一般进得去脉动瓶口吗市场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)。在(zài)1961年(nián)后，中国香港管理(lǐ)部门(mén)提升了对(duì)于预售楼花(huā)制(zhì)度(dù)的(de)监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价款已经全部(bù)支付(fù)，还要(yào)证明自身有资(zī)金等能力把项目完成，资金(jīn)需放(fàng)入律师(shī)所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要(yào)求律师(shī)行在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发(fā)商(shāng)操作等采取全透明化(huà)机制，且(qiě)银行的责任上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风(fēng)险方，后(hòu)续需自身推动项(xiàng)目完(wán)工(gōng)。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地(dì)面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展(zhǎn)重工业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能(néng)进一(yī)步推进城市化。但(dàn)当时推(tuī)行的是(shì)“统(tǒng)一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出(chū)现了分配不公、效率低(dī)、配(pèi)套差(chà)等问(wèn)题，因此福(fú)利(lì)分房(fáng)制度不(bù)再适用于当时(shí)的(de)国情。叠(dié)加(jiā)房地产(chǎn)市场面临(lín)商品房的需求量大(dà)，而社会缺(quē)少大(dà)型房(fáng)地产开(kāi)发商，商品房供(gōng)应量(liàng)小的困境(jìng)，此时引入中(zhōng)国香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出(chū)台多项(xiàng)文件，大(dà)力支(zhī)持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房制度改(gǎi)革，加(jiā)快住房(fáng)建设的通知(zhī)》文件，决定(dìng)停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的(de)住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利(lì)分(fēn)房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用预(yù)售制，允(yǔn)许(xǔ)开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发(fā)时(shí)间周期长的(de)两大难题，开发商以预售款撬动下一(yī)个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内(nèi)地开始房(fáng)改货币化，中国人民银行等多方迅速出台(tái)相(xiāng)关的信贷(dài)政策(cè)，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具(jù)体来说，是指房(fáng)地产开发企业将正在(zài)建设中(zhōng)的(de)房屋预先出售给(gěi)购房者，由(yóu)购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中(zhōng)，商品房预(yù)售流程为(wèi)：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房者(zhě)需(xū)要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式(shì)一次性付(fù)清剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋(wū)未(wèi)建(jiàn)成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进(jìn)度付款有(yǒu)所不同。对(duì)中国内地(dì)的开发商而言(yán)，预售制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步(bù)发展起(qǐ)到了重要作(zuò)用，不(bù)仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居(jū)住水平(píng)，中国内(nèi)地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适(shì)居，住房(fáng)事业取得巨(jù)大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住房套数(shù)从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当(dāng)前已成为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年(nián)中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期(qī)房销(xiāo)售(shòu)面积(jī)占(zhàn)总销(xiāo)售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地(dì)产行业的发展。中国内地房地产历经(jīng)二(èr)十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大(dà)幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的(de)快速发(fā)展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中(zhōng)国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房地(dì)产带动的上(shàng)下游产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房(fáng)地(dì)产及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动的投资占全社(shè)会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房地(dì)产贷(dài)款占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业(yè)务，占(zhàn)比超过三分之(zhī)一(yī)。从房地产融资(zī)存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积违约，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们(men)的《中(zhōng)国(guó)住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股(gǔ)债(zhài)房市值的比(bǐ)例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在，当(dāng)前的(de)负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方(fāng)面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不(bù)能交付的风(fēng)险。比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交房等(děng)风(fēng)险。另外(wài)，购房(fáng)者和(hé)开发商之间的购(gòu)房合同、购(gòu)房者和银行的(de)按揭贷款合同是两个(gè)独立的合同(tóng)关系，如果(guǒ)开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购(gòu)房合同向(xiàng)开(kāi)发商主(zhǔ)张权(quán)力(lì)，但依旧需(xū)要根(gēn)据按(àn)揭贷(dài)款合同按时向银行进(jìn)行(xíng)贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身(shēn)信(xìn)用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看，银行(xíng)作为按(àn)揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场波动或经(jīng)营(yíng)不善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购(gòu)房者签订(dìng)的预售(shòu)合同和按(àn)揭(jiē)合(hé)同，已经从(cóng)银行获(huò)得房(fáng)款，如果购房者(zhě)丧失还款能(néng)力或(huò)短期不能还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全由银行(xíng)承担，银(yín)行将面临较大的(de)坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商品房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中明确规定了(le)开发企业预售(shòu)商(shāng)品房所得款项(xiàng)应(yīng)当(dāng)用于有(yǒu)关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管的(de)具体办(bàn)法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的(de)预售资金(jīn)监管规定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如(rú)，太(tài)原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重点监(jiān)管(guǎn)资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥等城(chéng)市(shì)则按照(zhào)项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或(huò)者项目工(gōng)程总额报价计算(suàn)重点资金。而事(shì)实是，不(bù)少购房(fáng)款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被(bèi)迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际上，在过去房地(dì)产(chǎn)大开发(fā)时(shí)代(dài)的高周转背(bèi)景下，抽调(diào)预(yù)售(shòu)款监管(guǎn)账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资(zī)金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽(chōu)调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设(shè)，形成一(yī)种资金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预(yù)付(fù)款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的(de)预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式(shì)：预付款(kuǎn)一般(bān)以定金方式支付，或(huò)按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商(shāng)品房提供期(qī)房烂(làn)尾(wěi)保险，在(zài)商品(pǐn)房出现重大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两种方式(shì)，一是期房由政府(fǔ)或第三(sān)方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房者支付的(de)房款。二是(shì)开发商为购(gòu)房者(zhě)提供一定(dìng)的(de)保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最(zuì)低首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金(jīn)由第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官方数(shù)据(jù)，2021年(nián)美国(guó)平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付(fù)外(wài)，购房者在(zài)房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者的定金及(jí)首(shǒu)付款由第三(sān)方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可(kě)通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回(huí)，且(qiě)不承(chéng)担任何(hé)责任与损失。而(ér)开发商在房屋(wū)建设过程中的资金(jīn)全部来(lái)自银行，银行根据(jù)工程进度向开发商提供一定(dìng)比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用(yòng)资金直接(jiē)损(sǔn)害银(yín)行利益，银行(xíng)有充分动机(jī)监(jiān)管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付(fù)时需取得由(yóu)政府相(xiāng)关(guān)部(bù)门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证(zhèng)向银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付(fù)购(gòu)房，提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可(kě)零(líng)首付购房(fáng)，房款按建造(zào)工(gōng)期(qī)进度支付，按揭(jiē)按(àn)工期放(fàng)款(kuǎn)后还(hái)贷(dài)，房贷(dài)利率采用(yòng)固定(dìng)利率，开(kāi)发商或(huò)购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开(kāi)发(fā)商(shāng)在项目获(huò)批后即(jí)可预售房屋。签署购(gòu)房合同(tóng)前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付公(gōng)证费和土地交易税(shuì)，分(fēn)别(bié)为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含(hán)在购房款中(zhōng)，属于(yú)购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国(guó)没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国(guó)也采(cǎi)取按工期支付(fù)房款的制度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支付(fù)节点、比例因项目而异。一(yī)般(bān)来(lái)说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房(fáng)款前(qián)申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率，银(yín)行按施工节奏(zòu)分多(duō)次发放贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能(néng)是当房(fáng)屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国(guó)预(yù)售制设有(yǒu)10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责沟通期(qī)房交易(yì)中的(de)房产、资金、合(hé)同(tóng)等各个环节，各(gè)环节内容确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　大家真的都放不进脉动瓶口吗，一般进得去脉动瓶口吗首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取(qǔ)按(àn)工程进度付(fù)款的方(fāng)式，但是交房前(qián)付款比例相对较(jiào)低，一(yī)般(bān)会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支(zhī)付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规定房屋(wū)必(bì)须经过(guò)房产公证公司的检验验收后才(cái)能交付，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英国(guó)期房预售资金监管极为严格(gé)，资(zī)金也由律师(shī)监(jiān)管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给(gěi)卖(mài)方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发商(shāng)，即资金(jīn)在进(jìn)入(rù)开发商(shāng)账户前(qián)经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完(wán)成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目(mù)前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支(zhī)付(fù)定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求开发商必须(xū)完成定金(jīn)保全措施才可预(yù)售。什(shén)么是定金(jīn)保全(quán)措施？即买卖(mài)双方签(qiān)订购(gòu)房合同(tóng)时(shí)，开发商向金融机构(gòu)或指定保证机构(gòu)或保(bǎo)险机构签订定金(jīn)保证(zhèng)委(wěi)托合(hé)同，设置(zhì)购房者(zhě)定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金(jīn)证明(míng)书交(jiāo)付(fù)给购房者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受(shòu)该措施保护。若(ruò)开(kāi)发商倒(dào)闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融机(jī)构或保证机(jī)构或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时，开(kāi)发商需(xū)向购房(fáng)者赔付(fù)违约金(jīn)，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只(zhǐ)需支付最多不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同后，购房者(zhě)即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房(fáng)者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支(zhī)付，所有资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一(yī)的选购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房(fáng)者向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按(àn)工(gōng)程(chéng)进度(dù)付(fù)款(kuǎn)的方(fāng)式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期房付款流程(chéng)做(zuò)了统(tǒng)一(yī)详细规定，要求所(suǒ)有开发商(shāng)遵(zūn)守(shǒu)，支付节(jié)点一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度(dù)放(fàng)款，月供在此过程中随着放出(chū)贷款的(de)增加(jiā)而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年(nián)的房屋保修(xiū)期，此后购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需(xū)和改善型需求(qiú)的支持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对(duì)局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼(lóu)保复(fù)工保民(mín)生，给予强有力的(de)金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的(de)房企包(bāo)括民营(yíng)企业(yè)，加大(dà)支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业(yè)，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机(jī)制。长(zhǎng)效机制四大关(guān)键(jiàn)是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建立开发商(shāng)违约(yuē)后定金保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支付(fù)定(dìng)金(jīn)冻(dòng)结至(zhì)房屋(wū)交付阶段，保障购房(fáng)者定金安(ān)全。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期(qī)以及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护(hù)购房者的权益(yì)。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付(fù)环节(jié)，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期(qī)制(zhì)度(dù)。保修(xiū)期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全(quán)权(quán)负(fù)责、免(miǎn)费维修(xiū)，购(gòu)房者(zhě)在保(bǎo)修期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超(chāo)过(guò)1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是(shì)对购房(fáng)民(mín)众的最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣(liè)币(bì)。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 大家真的都放不进脉动瓶口吗，一般进得去脉动瓶口吗