饱受争议的二手房交(jiāo)易(yì)中介费(fèi)问题，正(zhèng)逐(zhú)渐得到(dào)监管部门(mén)的重视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管(guǎn)总局联合发布(bù)了关于(yú)规范房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)的意见。意(yì)见提及，近年来，部分房地产经(jīng)纪机(jī)构存在利(lì)用(yòng)房源客源(yuán)优势(shì)收取过(guò)高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交(jiāo)易当事(shì)人负担、侵(qīn)害其(qí)合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管理(lǐ)、明确经纪(jì)服务内(nèi)容、合(hé)理确定经纪(jì)服(fú)务(wù)收费(fèi)、严格(gé)实行明码标价等十方面，提出(chū)了意见。

　　广(guǎng)东(dōng)省城(chéng)规院住(zhù)房政(zhèng)策研究(jiū)中心首(shǒu)席研究员李宇(yǔ)嘉表示(shì)，买(mǎi)房对居民来说属于金额不低的(de)大(dà)宗交(jiāo)易，由(yóu)于二手(shǒu)房交易成本(běn)较(jiào)高(gāo)、交(jiāo)易周期较长，具有非常(cháng)强的专业性，居民往往通过中介来完成。但很多(duō)中介(jiè)利(lì)用信息(xī)不对称等问题，将(jiāng)非(fēi)必要的收费(fèi)夹带其中(zhōng)，如收(shōu)取(qǔ)过桥(qiáo)融(róng)资、按揭费、担保费等，对居民造(zào)成额外的负担，而且(qiě)这些(xiē)服务(wù)事项并未明码标价。

　　对(duì)于二手(shǒu)房市场交易过(guò)程中(zhōng)存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪服务在(zài)内的相关市场交易行为及其主体(tǐ)进行规范和(hé)秩序(xù)整顿，是(shì)房地产(chǎn)市场(chǎng)管(guǎn)理和调控的主题。“当下(xià)，推进这项工作的意义更大(dà)，也更急(jí)迫。”

　　中介(jiè)收费(fèi)问题成监管重(zhòng)点

　　二(èr)手房市场中，历来(lái)对房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务行业关注最多的一个(gè)话题(tí)，便是房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务(wù)费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门主要监(jiān)管(guǎn)的重点，将是对(duì)房地产经纪服务收费及中介(jiè)交易进(jìn)行规范。

　　在热点城市(shì)，二(èr)手房屋(wū)交易(yì)过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额不低的中介费。以(yǐ)北京(jīng)某房地产经纪服(fú)务机构(gòu)2.7％的服(fú)务(wù)费率计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经(jīng)纪服(fú)务收费上，两部门在(zài)此次(cì)意见中提及，房地产经(jīng)纪机构要合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和租(zū)赁经纪服务(wù)费用。鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越(yuè)高、服(fú)务(wù)费(fèi)率越低的原则实(shí)行分(fēn)档(dàng)定价。引导(dǎo)由交(jiāo)易双方(fāng)共(gòng)同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前(qián)房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务收(shōu)费标(biāo)准的最早依据是1995年国家计委建(jiàn)设部下发的《关于房地产中介服务(wù)收(shōu)费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收费标(biāo)准，即根据这样的(de)规定：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖经纪(jì)服务，经交易(yì)各方协商同(tóng)意(yì)，可在规定的收费标准基(jī)础(chǔ)上适当(dāng)上浮(fú)，上浮(fú)幅度(dù)最高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前(qián)北京(jīng)二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放(fàng)权”的(de)精神，北(běi)京2015年取消了房地产(chǎn)中介服务等57个政(zhèng)府定价(jià)，房地产经纪服务收(shōu)费多少由各(gè)中介机构自(zì)行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实(shí)际(jì)收取费用过(guò)程中，相关(guān)监管部门当前(qián)并未明(míng)确具体的中介费率(lǜ)，中(zhōng)介机构仅需在(zài)服务过程(chéng)中对收(shōu)费标准进行明码(mǎ)标价即(jí)可。而房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)机(jī)构在具(jù)体收取过程中，会(huì)结合房(fáng)屋(wū)价值及工资标准(zhǔn)，综(zōng)合计算出合适的中(zhōng)介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两部门在此次(cì)意见1ma等于多少a，1ua等于多少a(jiàn)中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)应当在经营门店、网(wǎng)站、客户端等场所或渠(qú)道，公示服务项目(mù)、服务内容和收费标准，不(bù)得混合(hé)标价和捆(kǔn)绑收费。房地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构提供的基(jī)本服务和延伸(shēn)服务，应当分别明(míng)确服务项(xiàng)目和收费标准(zhǔn)。房地(dì)产经纪机构收(shōu)费前(qián)应当向交易(yì)当事人(rén)出具(jù)收费清(qīng)单，列(liè)明收费标准(zhǔn)、收(shōu)费金(jīn)额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另(lìng)外，对(duì)收费明显高于市场平均水平的房地产经纪机(jī)构，住房和城乡建设(shè)部门将(jiāng)会同市场监管等(děng)部门采(cǎi)取(qǔ)约谈等综合(hé)措(cuò)施进行重点监管。市场监管(guǎn)部门会同(tóng)有关部门依法查(chá)处不(bù)按规定明(míng)码标价(jià)、操纵(zòng)经纪服务收费等违反价(jià)格和反垄断法律法规的行为。对(duì)房地产经纪(jì)机(jī)构相(xiāng)关违(wéi)法违(wéi)规信息，市场监管(guǎn)部门要依法依(yī)规纳入国家企业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的(de)原则(zé)实(shí)行分档(dàng)定价，是(shì)否意味着，未来豪宅的中介费(fèi)有望(wàng)大幅降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原地(dì)产华南区总裁兼(jiān)深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住(zhù)建部发文(wén)鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档(dàng)定价(jià)，合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务(wù)费用，主要还是规范(fàn)行(xíng)业，打击收(shōu)费过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来(lái)收费就不同(tóng)，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费(fèi)用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大(dà)伟指出，由于(yú)当前两部(bù)门提出的(de)意见仅(jǐn)为(wèi)鼓励(lì)性质，即只是(shì)纲领(lǐng)性文件而非规定，未(wèi)来(lái)如何具体认定其中的(de)细则，还需要(yào)看(kàn)各城市落地执(zhí)行情(qíng)况。

　　不过，张大(dà)伟(wěi)表示，“从目前(qián)市场看，经纪服务领(lǐng)域的调整改善、规范化(huà)，有利于行(xíng)业健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)。同(tóng)时，由(yóu)于二手房很多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如(rú)产权(quán)抵(dǐ)押、不同税费(fèi)等都(dōu)可能对(duì)交易产生影(yǐng)响，这对房地产(chǎn)经纪服务行业的(de)专(zhuān)业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研(yán)究总监陆(lù)骑麟指(zhǐ)出，在二手房(fáng)买卖过(guò)程中(zhōng)，原本(běn)应该(gāi)由(yóu)上下家(jiā)各支付一半的(de)中介费，但在一些热点城市(shì)的二手房交(jiāo)易(yì)过(guò)程(chéng)中，往往会有这样(yàng)的情形，因部分购(gòu)房(fáng)者处(chù)于弱势地位，从而(ér)会出现中介费及税费均由(yóu)购房(fáng)者(zhě)来承担。即使一些房(fáng)东(dōng)愿(yuàn)意承担中介(jiè)费，这(zhè)部(bù)分(fēn)费用也可能通过转嫁的方(fāng)式，在房价中有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上(shàng)家把中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗(sú)成’的(de)情况，一些(xiē)房(fáng)产中介公司将其视为向购(gòu)房者(zhě)单边收费的(de)行为。部分中介公司可(kě)能(néng)会利用(yòng)其支配地位，在原先经纪服(fú)务(wù)收费的基础上，再(zài)次向房东收(shōu)取费用，而(ér)这部(bù)分费用，房东往往会将(jiāng)其转再次转嫁给购房者(zhě)，这实际上相当于变相(xiāng)推高了房价。两部门提(tí)出严(yán)禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于(yú)提高交易中操(cāo)作的(de)透明(míng)度，也(yě)有利于房价(jià)的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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