近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人(rén)士对(duì)此表示，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红(hóng)体现出(chū)该类产(chǎn)品长期投(tóu)资价值，通过观测(cè)经营(yíng)活动(dòng)现金流、可(kě)供(gōng)分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目(mù)底层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他(tā)们也(yě)提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生现金收益(y果冻和跳跳糖是啥意思，果冻和跳跳糖是干什么用的ì)，特许经营权分红目前已包含(hán)了利润分配和(hé)本金的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解资(zī)产(chǎn)类(lèi)型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额(é)占可供分配金额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责(zé)人对此表示，投(tóu)资(zī)公募(mù)REITs的(de)主要收益来源为持有期分(fēn)红收(shōu)益，以及基金份额交易(yì)价格的变(biàn)化。基金份额(é)二(èr)级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市场因素(sù)的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自(zì)基(jī)础设(shè)施资产的(de)经营现金(jīn)流，投资人通过基金募集(jí)材料和信息披露文件，结(jié)合行业(yè)及市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基础(chǔ)设(shè)施(shī)项(xiàng)目的经营业绩(jì)，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获得的(de)现金(jīn)收益(yì)，对于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营高级副总监李华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，根据《公(gōng)开募集基础设(shè)施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施(shī)基金(jīn)应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可分配金额以(yǐ)现(xiàn)金形式(shì)分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分(fēn)红机制(zhì)体现(xiàn)出(chū)REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认为，从(cóng)投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特(tè)点。二(èr)级市场价格(gé)反映这(zhè)类(lèi)产品“股性(xìng)”的(de)一(yī)面(miàn)，分红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求，分红类似于债(zhài)券派(pài)息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多(duō)元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮(bāng)助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相(xiāng)对于(yú)投资债券(quàn)相对高的收益(yì)性，在(zài)有效控制(zhì)风险的(de)前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价(jià)格走势(shì)的关(guān)键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完(wán)成率不(bù)达预期，一定程度上(shàng)影响了(le)公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格波动受多重(zhòng)因(yīn)素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的分(fēn)红有利于(yú)吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市(shì)场的(de)投资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人也(yě)表(biǎo)示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈(chéng)现(xiàn)向股票和债券回归的过(guò)程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经(jīng)营果冻和跳跳糖是啥意思，果冻和跳跳糖是干什么用的业绩相对经济活力的(de)改善有一(yī)定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额(é)的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基(jī)金份(fèn)额的分红(hóng)金额进行计(jì)算。除权操作是对分红前后基金份额净(jìng)值(zhí)变化的修(xiū)正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可(kě)以获得公平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分(fēn)红(hóng)可增(zēng)强投资者长期投资的信(xìn)心，同时需(xū)结(jié)合持有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对(duì)整体收益(yì)的影响程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分红(hóng)包括(kuò)利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提(tí)是本金(jīn)之上的(de)增(zēng)值部分(fēn)不同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界(jiè)定(dìng)为(wèi)“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值(zhí)两个(gè)部分(fēn)，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比(bǐ)例是(shì)变动的，与现有公募基金分红差异很大，大(dà)多数(shù)普通(tōng)投资(zī)者可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定(dìng)性，这(zhè)是该类投(tóu)资者应该(gāi)注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许(xǔ)经营权类和产权类两(liǎng)大资(zī)产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包(bāo)括每年的现金分(fēn)红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的(de)收益主要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括了利润分(fēn)配和本金的(de)归(guī)还(hái)，两者(zhě)的比率(lǜ)也是(shì)变动的，对(duì)特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资(zī)者在(zài)选择(zé)投资标的(de)时(shí)，应了(le)解公募REITs底层(céng)资产的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资(zī)产属性不(bù)同而形成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公募(mù)REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益(yì)”，更(gèng)看(kàn)重底层资产(chǎn)的价(jià)值增(zēng)值，所以相(xiāng)对股性偏(piān)强。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择(zé)产品的二级市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配(pèi)金额的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确。基于(yú)这个特(tè)点，剩余经营期(qī)限较短(duǎn)的(de)特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水平。对于(yú)剩(shèng)余期(qī)限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有足(zú)够年限(xiàn)收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒(xǐng)投(tóu)资(zī)者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项目剩余(yú)期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比(bǐ)，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的(de)更新改造或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金(jīn)等追加投资，有机会(huì)进一步(bù)延长经营期(qī)限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续(xù)经营的(de)假(jiǎ)设(shè)反映(yìng)在(zài)基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多(duō)位(wèi)业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等(děng)指标，来观察和评估项目(mù)底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流(liú)，二是(shì)可供分配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质(zhì)性区果冻和跳跳糖是啥意思，果冻和跳跳糖是干什么用的(qū)别。经营活动(dòng)产生的(de)现(xiàn)金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现金流，基(jī)于(yú)企业本身经营(yíng)活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行(xíng)调整，加期初现金，最终得(dé)到的(de)账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新(xīn)选(xuǎn)择(zé)，投(tóu)资价值体现在相(xiāng)对(duì)股(gǔ)债市场独立的资产(chǎn)配置功能(néng)，比较适合长期持(chí)有。建议投资(zī)者对经营权(quán)类(lèi)的(de)资产可以更多关注(zhù)内(nèi)部(bù)收(shōu)益率的高低，对(duì)产权类的资产更多关注(zhù)分(fēn)派率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来(lái)自底层(céng)资(zī)产的经营净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资(zī)回(huí)报，投资者可(kě)综(zōng)合考虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管理(lǐ)机构(gòu)实(shí)力、公(gōng)募基金(jīn)管理人(rén)实(shí)力等多重(zhòng)因素来(lái)选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的(de)短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投(tóu)资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明(míng)显、同(tóng)时分(fēn)红(hóng)规模较为可观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的(de)实(shí)际分红金(jīn)额与(yǔ)募(mù)集材料中(zhōng)披露预(yù)测进行比较分析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行判断。”中(zhōng)金基金上述负(fù)责人也称(chēng)。

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