导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入(rù)大干腊肉特别硬怎么处理，腊肉太干太硬变软小妙招分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是(shì)中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住(zhù)宅真实(shí)情况，据此判断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极(jí)度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包(bāo)括(kuò)大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居(jū)民人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不(bù)是人均一间房所(suǒ)能满足，它(tā)与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相关。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较发(fā)达(dá)国家还有(yǒu)很(hěn)大差距(jù)。人均住宅间数(shù)大(dà)于1同样不意(yì)味着中国住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其(qí)中每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国(guó)家庭户均(jūn)住宅(zhái)的数据，我们(men)根据(jù)商品(pǐn)住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前(qián)城镇家庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房(fáng)似(shì)乎(hū)意味着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅(zhái)市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足流动人(rén)口的(de)租赁和置(zhì)业需求。全国(guó)总(zǒng)人口的近三成都是(shì)流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从(cóng)而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍(réng)有(yǒu)四(sì)大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩(suō)小，一人(rén)户、两人户占比(bǐ)不(bù)断(duàn)增加，导(dǎo)致家(jiā)庭(tíng)户数增多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将延续(xù)，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分(fēn)化日益(yì)明显，区域(yù)经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入(rù)城市的新增(zēng)住宅需(xū)求有(yǒu)望持(chí)续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前(qián)建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)的(de)住(zhù)宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国(guó)家(jiā)有着不小差距，“住上更大(dà)房子(zi)”的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)正在不断(duàn)增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中(zhōng)国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时(shí)代已至，大分化时代下(xià)地产矛(máo)盾则更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化必将体(tǐ)现在不同能(néng)级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间(jiān)，不(bù)同品(pǐn)质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全(quán)国(guó)已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给(gěi)过剩，还是供需平衡(héng)，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据(jù)并未公布(bù)，我们(men)无(wú)法直(zhí)接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当(dāng)前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险普(pǔ)查工作(zuò)情况为主题的(de)新(xīn)闻发布会上，负责人对外(wài)披露(lù)：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设(shè)行(xíng)业获(huò)取了全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住(zhù)不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房干腊肉特别硬怎么处理，腊肉太干太硬变软小妙招屋建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以上，以栋(dòng)数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的(de)算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看(kàn)似意味着人(rén)人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素密切(qiè)相关。单单(dān)从人(rén)均住宅间数不(bù)能完(wán)全反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算(suàn)思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分(fēn)两(liǎng)大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直(zhí)接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一(yī)是(shì)每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数(shù)（统计局）；二(èr)是居民(mín)住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国(guó)居(jū)民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数(shù)量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数(shù)相加，我们(men)就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数(shù)，我们就(jiù)能(néng)够得到城镇(zhèn)户(hù)均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利(lì)用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到(dào)中国存量房(fáng)地(dì)产套数(shù)，并进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套(tào)商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销售中期(qī)房占比近(jìn)9成(chéng)。本(běn)文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得(dé)到商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以(yǐ)家庭户(hù)数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推算中国(guó)城镇居(jū)民拥有的(de)户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国(guó)城镇居民的(de)住宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买二(èr)手房都是(shì)商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得(dé)到(dào)商品住宅(zhái)占居(jū)民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增(zēng)幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的实(shí)际(jì)变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会(huì)在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套房(fáng)的三(sān)点含义(yì)

　　既(jì)然(rán)城镇居民已经达到了户均一(yī)套房的程(chéng)度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚至(zhì)意(yì)味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着(zhe)住(zhù)宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余(yú)住宅来满足因(yīn)人口(kǒu)流动、居民(mín)换房等因素产(chǎn)生的住宅需(xū)求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国(guó)、英国和(hé)日(rì)本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房(fáng)，就会造(zào)成(chéng)人口净流入地的(de)住宅市场供(gōng)不应(yīng)求(qiú)，造(zào)成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数(shù)据显示，在上(shàng)海、杭州以及(jí)南京工作的(de)流(liú)动人口(kǒu)在(zài)老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工资吸(xī)引打工人(rén)，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实(shí)际(jì)上会占据两套房，在(zài)高(gāo)房价(jià)的大城市租赁一(yī)套房，在房(fáng)价较低的县城购(gòu)买一套房(fáng)。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大流动人口(kǒu)的租(zū)赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依(yī)然有(yǒu)不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万户城(chéng)镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年(nián)以前建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施(shī)陈(chén)旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世纪修建的(de)老旧小区很(hěn)难满足现代生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和二居(jū)室，户型偏(piān)小。其中一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型(xíng)更小，当然这与城市土(tǔ)地资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来(lái)地产的需(xū)求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定(dìng)为住宅(zhái)干腊肉特别硬怎么处理，腊肉太干太硬变软小妙招存(cún)在困难，若(ruò)按这(zhè)个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平(píng)，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑家庭(tíng)户(hù)人(rén)数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要(yào)的住宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房(fáng)，未来地(dì)产还(hái)会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户户有房(fáng)。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结构和(hé)动(dòng)态(tài)趋势演绎，决定了(le)中国(guó)未来(lái)地产(chǎn)仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套(tào)住宅(zhái)现实之下，中国未(wèi)来城(chéng)镇住(zhù)宅需(xū)求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数(shù)增多(duō)，新(xīn)户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)人口(kǒu)数不断下降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势(shì)将继续延(yán)续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经(jīng)济(jì)发展带(dài)来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益(yì)明(míng)显，资源和生产要(yào)素逐步(bù)向经济带(dài)、都市圈(quān)中(zhōng)心城(chéng)市流入，区域(yù)经济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移势必(bì)涉及到(dào)买房租房(fáng)，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小区改善(shàn)性需求依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造(zào)时间为(wèi)2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新(xīn)增(zēng)8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和(hé)原(yuán)公有住宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求(qiú)增加9755万户。49％的(de)家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了(le)商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买(mǎi)经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中村和旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设(shè)施配(pèi)套差、没(méi)有或少有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于中(zhōng)小户(hù)型。已(yǐ)有住宅家庭希望(wàng)提高(gāo)生活品质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒(shū)适度与经济水平有着密切正向联系。随着经(jīng)济(jì)发(fā)展(zhǎn)水平的提高，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配(pèi)，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来(lái)将是住宅质量的(de)供需(xū)冲突。房(fáng)地产大(dà)分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单(dān)局限(xiàn)于城市能级之间差异，优(yōu)质小区和(hé)老旧(jiù)二手(shǒu)房之(zhī)间的差异也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查(chá)的是(shì)人，并不是针对(duì)住宅，因此可(kě)能存在(zài)统计偏(piān)差(chà)。商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)实际值可能(néng)偏低，其(qí)增速可能超预期。

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