文：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了(le)。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建设工作会议(yì)提(tí)出“有条件(jiàn)的可(kě)以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售(shòu)制了，用(yòng)你的(de)钱，建你的房子(zi)，还烂(làn)尾了，这是(shì)对购(gòu)房(fáng)者的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和(hé)社会，这(zhè)是房地产从大开发时代(dài)步(bù)入高质(zhì)量发展阶段(duàn)的必然趋势，也(yě)是(shì)对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一(yī)手交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经地义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及(jí)长效机(jī)制，长效机制(zhì)四(sì)大关键是推动城市群(qún)战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税。如(rú)果按照经济(jì)规律办(bàn)事，中(zhōng)国一(yī)定能实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展，跨过(guò)这道关，解(jiě)好这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分(fēn)商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了(le)所(suǒ)有(yǒu)商品不(bù)能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个(gè)人层面看，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还(hái)要承担(dān)延迟(chí)交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落(luò)实中(zhōng)央房住不(bù)炒精神、有助于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发(fā)展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么(me)建议取(qǔ)消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国(guó)外什(shén)么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预(yù)售最早源于中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房(fáng)短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借(jiè)鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达(dá)国(guó)家(jiā)一般有严(yán)格(gé)的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后才可(kě)以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中国一(yī)样在支(zhī)付完首付(fù)款后从银(yín)行一次(cì)性贷款支付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度(dù)在完全交房前(qián)进行分期支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是(shì)需要严格的(de)资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施(shī)作为保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平(píng)，所以(yǐ)不如借机(jī)取消预(yù)售制(zhì)度，以后(hòu)改为现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲预(yù)售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国(guó)住房(fáng)进入存量(liàng)时代，取消(xiāo)预售制度(dù)有助于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要配(pèi)套房企债务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是(shì)个(gè)技术活，只要坚(jiān)持市场化(huà)改革，中(zhōng)国一定能化解这(zhè)个难题，让(ràng)房地产回(huí)归(guī)实体经济和(hé)居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子是天大(dà)的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这(zhè)个角度(dù)，取(qǔ)消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓安居乐(lè)业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业(yè)企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期三好生(shēng)、新模式(shì)等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国(guó)务院发(fā)展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财(cái)税改革方案研究时(shí)，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期(qī)系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风险确(què)实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十(sh承蒙不弃,余生尽予什么意思，承蒙不弃,余生尽予的意思í)世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题，分(fēn)层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或(huò)者其他(tā)临时住(zhù)宅，住(zhù)房的需求(qiú)是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为(wèi)单位，需(xū)要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中国(guó)香港地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开始探(tàn)求新(xīn)的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市民(mín)数量有所增(zēng)加，开(kāi)发商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多(duō)年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流(liú)通、资金周转有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除(chú)了分层出售、还(hái)印(yìn)发售楼说(shuō)明(míng)书，上(shàng)有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格(gé)、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买(mǎi)家的订金，采用类(lèi)似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了(le)自(zì)己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众购房的(de)资(zī)金(jīn)压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解决了(le)制造商的资金(jīn)问题(tí)，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期(qī)付款”的销售(shòu)模(mó)式成为当时中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的一大特(tè)色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心的住房(fáng)供不应(yīng)求的问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规(guī)范化，建立健全的监管(guǎn)机(jī)制，促进市场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了(le)对(duì)于(yú)预售楼花制(zhì)度(dù)的监(jiān)管，即要求开发商在(zài)预售前，确保地价款已(yǐ)经全(quán)部支(zhī)付，还要证明(míng)自身有资金等能力把项目完成，资金需放入(rù)律师所托管(guǎn)，支取时需(xū)律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要(yào)求律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的(de)责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将成最大风险方(fāng)，后续需自(zì)身推(tuī)动(dòng)项(xiàng)目完工。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化(huà)的(de)进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一(yī)步推进城市(shì)化(huà)。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租(zū)养房”的(de)福(fú)利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分(fēn)房制度也出现了分(fēn)配不公(gōng)、效(xiào)率低(dī)、配套(tào)差等问题，因此福(fú)利分房制度(dù)不再适用于当时(shí)的国(guó)情。叠加房地产市场(chǎng)面临(lín)商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商(shāng)品房供(gōng)应量小的困境(jìng)，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步引进(jìn)中(zhōng)国香港(gǎng)预(yù)售商品房制度，先后出台多项文(wén)件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院(yuàn)出(chū)台《关于进一步(bù)深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房(fáng)建设的(de)通(tōng)知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步(bù)实(shí)行住房分配货币化(huà)、住房供给商(shāng)品化、社会(huì)化的住房新体制，从计划(huà)经济下的(de)福利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资(zī)金和开(kāi)发(fā)时(shí)间周(zhōu)期长的两大(dà)难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项(xiàng)目的(de)开(kāi)发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应(yīng)速度加快(kuài)。自(zì)此中国(guó)内地开(kāi)始房(fáng)改货币化，中国(guó)人民银行等多方迅速出(chū)台相关的(de)信(xìn)贷政策，支持(chí)购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式(shì)后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企资(zī)金(jīn)压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发企业(yè)将正在建设中的(de)房屋预先出(chū)售给(gěi)购房者(zhě)，由购房者(zhě)支付(fù)定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商办理预售(shòu)许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和(hé)预(yù)告(gào)登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性(xìng)付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩(shèng)余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到(dào)了全部购房(fáng)款，这点与中国(guó)香(xiāng)港的(de)按照工程进度付款有所不同。对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启(qǐ)了高(gāo)周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售的最主要(yào)方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了(le)城镇化(huà)发(fā)展(zhǎn)进程。预售(shòu)制(zhì)在过去(qù)20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的(de)稳步发展起到(dào)了重要(yào)作用，不仅(jǐn)解决了(le)房地产(chǎn)市(shì)场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居(jū)，住房事业(yè)取得巨大进步，数(shù)十年时间走完(wán)发达国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国内(nèi)地商品住宅期房(fáng)销售面积占总(zǒng)销售面(miàn)积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　承蒙不弃,余生尽予什么意思，承蒙不弃,余生尽予的意思"是该取(qǔ)消预售制(zhì)了：问(wèn)题及建议" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230502143244126.png">

　　预售制也推动(dòng)了中国内(nèi)地房地产(chǎn)行业的发(fā)展。中国内地(dì)房地产历经二(èr)十多年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行(xíng)业各(gè)项指标(biāo)大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)面积和销售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济(jì)高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上(shàng)下游(yóu)产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批(pī)发、建材的带(dài)动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动(dòng)的(de)投(tóu)资占(zhàn)全社会固(gù)定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占(zhàn)固定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银(yín)行(xíng)不良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富效应(yīng)渠道(dào)，根据我们的《中国住房市(shì)值测算报(bào)告(gào)》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值(zhí)占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股(gǔ)债房市(shì)值的比例(lì)较(jiào)高，主(zhǔ)要(yào)是因为住房市(shì)值高(gāo)，以及中国资本市场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在，当(dāng)前(qián)的(de)负面效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房等(děng)风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的(de)购房合同(tóng)、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是(shì)两个(gè)独立(lì)的(de)合同关(guān)系(xì)，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要(yào)根(gēn)据按(àn)揭(jiē)贷款合同按时(shí)向银行(xíng)进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此购房(fáng)者承担的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到下行(xíng)周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险，进行(xíng)影(yǐng)响自身信用和购(gòu)房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场波动或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通(tōng)过与购(gòu)房者(zhě)签订的预售合(hé)同(tóng)和(hé)按揭合同，已经(jīng)从银(yín)行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险完全由银(yín)行承(chéng)担，银(yín)行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购(gòu)房(fáng)者的(de)预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个字(zì)那(nà)就是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房预售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确(què)规定了(le)开发(fā)企业(yè)预售商品房(fáng)所(suǒ)得款项(xiàng)应当用于有关的(de)工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年以来全(quán)国并没有统(tǒng)一的(de)预(yù)售资金(jīn)监管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆(kūn)明(míng)、重(zhòng)庆(qìng)、长沙(shā)等城市重(zhòng)点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等城市则(zé)按照(zhào)项目的建(jiàn)安(ān)成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管(guǎn)账户(hù)、或进入(rù)监管账户(hù)后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户(hù)资金如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过去房地产(chǎn)大开(kāi)发时(shí)代的高(gāo)周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调(diào)预售(shòu)款监管账(zhàng)户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义(yì)，获得监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金(jīn)转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过(guò)这些方式(shì)套取(qǔ)的资金，在房企各(gè)地项(xiàng)目(mù)间流动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样做提(tí)供(gōng)了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循(xún)环高周转模式，但一定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者预付资(zī)金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式(shì)：预付款一(yī)般以(yǐ)定金方式支(zhī)付，或按(àn)工程进度分期(qī)支(zhī)付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房者(zhě)开始月(yuè)供(gōng)；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付(fù)质量的(de)保(bǎo)障有两(liǎng)种方(fāng)式，一是期房由政府或第(dì)三方验收合(hé)格并提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭证取得购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的房款。二是(shì)开发(fā)商为购(gòu)房者提供(gōng)一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三(sān)方全程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定(dìng)期限内(nèi)无条件返还，最低(dī)首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付(fù)首付(fù)，其余房款交(jiāo)付(fù)后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资金(jīn)由第三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节，定金比例一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方(fāng)数(shù)据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后通(tōng)过(guò)按揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美国(guó)为防止开发(fā)商(shāng)挪用(yòng)资金，购房(fáng)者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房者资(zī)金可通(tōng)过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担任何责任与(yǔ)损失。而(ér)开发商在(zài)房屋建设过程中的资(zī)金全部来自银行，银行根据(jù)工程进(jìn)度向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直(zhí)接损害(hài)银(yín)行利益，银行有充分(fēn)动机(jī)监管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查(chá)后(承蒙不弃,余生尽予什么意思，承蒙不弃,余生尽予的意思hòu)发放的验收凭(píng)证，通过验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)向银(yín)行得到购房(fáng)者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按(àn)揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定(dìng)金(jīn)并进行预约公(gōng)证(zhèng)，签订合(hé)同后定金(jīn)退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照德(dé)国法律全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付公证费和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没有规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按(àn)工期支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)的(de)制(zhì)度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具(jù)体(tǐ)支(zhī)付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一般来(lái)说，支付节(jié)点可分为公证(zhèng)后、主体完(wán)工(gōng)、内(nèi)部水暖电路(lù)完工(gōng)、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及(jí)墙面完工(gōng)、地板完(wán)工、全部(bù)完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节(jié)奏分多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房(fáng)者一(yī)定使(shǐ)用期限，期(qī)限结束后，购房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公(gōng)司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的(de)功能是当房屋出(chū)现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险公司(sī)保证开发商赔(péi)偿或(huò)修复，开(kāi)发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英(yīng)国预售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖(mài)双方(fāng)均有一名律师，负(fù)责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无(wú)误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，当开发商出(chū)现财务(wù)、经营(yíng)问题(tí)时(shí)，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险公司(sī)赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式(shì)，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一般会(huì)在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋(wū)必须经过房(fáng)产公证公司的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期(qī)房预售资金监管极为(wèi)严格，资金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师(shī)，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商，即资金在(zài)进入开(kāi)发商账户前(qián)经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房(fáng)预付(fù)款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发(fā)商必须完成“预售(shòu)房(fáng)定金保全(quán)措施”，交房前付款比例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空白(bái)，社会上“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分，法律要求开发商必须完成定(dìng)金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的(de)保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明(míng)书交付(fù)给购房者。除定金外，其他(tā)预先(xiān)支付的购房款也受该措施(shī)保护。若开(kāi)发(fā)商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融机(jī)构或(huò)保证机(jī)构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可向银行申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外(wài)的(de)剩余房(fáng)款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合(hé)同(tóng)以及订金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的(de)首付及印花税，同时购房(fáng)者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期(qī)房同样采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的方式(shì)，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房付款流程做(zuò)了统一详细规(guī)定，要(yào)求所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一般为合(hé)同签(qiān)订后、地基完工、框架完(wán)工、管道(dào)门窗(chuāng)等(děng)完工等(děng)，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也(yě)依(yī)照工程(chéng)进度放(fàng)款(kuǎn)，月(yuè)供(gōng)在此过程(chéng)中随(suí)着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购房(fáng)者(zhě)的订(dìng)金与(yǔ)付款(kuǎn)会(huì)存入银(yín)行专(zhuān)门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的(de)房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需(xū)和改善型需(xū)求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复(fù)工(gōng)保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在(zài)起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业(yè)，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计(jì)形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效机制(zhì)。长效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立(lì)开发商(shāng)违(wéi)约(yuē)后(hòu)定(dìng)金保(bǎo)护(hù)机(jī)制(zhì)，如将(jiāng)已支付(fù)定金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购房者定(dìng)金(jīn)安全。签(qiān)订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期(qī)以及重大缺陷等情况提供充分的(de)保(bǎo)障。余款支(zhī)付(fù)环节，建(jiàn)立按工(gōng)程(chéng)进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立(lì)于开(kāi)发商、银行的(de)第三方资金监管机构，或(huò)由政(zhèng)府(fǔ)相关部门直(zhí)接监(jiān)管(guǎn)，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质量问(wèn)题全权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者在保修期(qī)结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品房预售制(zhì)是大势(shì)所趋(qū)。一(yī)方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对(duì)购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经(jīng)过(guò)时了(le)，该(gāi)取消了(le)，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的(de)提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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