文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是(shì)该(gāi)取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国住(zhù)房(fáng)和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房预售制了(le)，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房(fáng)者(zhě)的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给老百姓和(hé)社会，这是(shì)房地产(chǎn)从大开发时(shí)代步入高(gāo)质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也(yě)是(shì)对(duì)购房老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大(dà)开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如(rú)果按照经(jīng)济规律办事，中国一定(dìng)能实现房(fáng)地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制(zhì)、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能(néng)交付的风(fēng)险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者(zhě)非常不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房的风险。从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于(yú)保障购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预(yù)售制度？预售(shòu)制度怎么来的(de)？国外什么(me)情况？简单科(kē)普一下：商品房(fáng)预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)。其实，当前世(shì)界不少(shǎo)国(guó)家存在预(yù)售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国家一般有严格的监管保障措施(shī)，开(kāi)发商在项(xiàng)目获得(dé)政府批准后才(cái)可(kě)以开始销售，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后从银行一次性贷(dài)款支付剩余全部房(fáng)款，而(ér)是(shì)根据开发商工(gōng)程(chéng)进(jìn)度在完全交房(fáng)前进行(xíng)分(fēn)期支付。所以，预(yù)售制度(dù)是需要(yào)严格的资(zī)金监管、分期(qī)支付以及违约处(chù)罚措施作为保障的(de)，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民(mín)众不公平，所以不如借机取消预(yù)售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观(guān)讲预售制(zhì)度(dù)有一定历(lì)史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时(shí)代，取消预售(shòu)制(zhì)度有助(zhù)于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这(zhè)需要配(pèi)套房(fáng)企债(zhài)务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和房(fáng)地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化解(jiě)这个难题(tí)，让房地产回(huí)归实体(tǐ)经济和居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过(guò)硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向善(shàn)，是以客(kè)户为(wèi)中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一(yī)家(jiā)人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治(zhì)久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在当前(qián)的情(qíng)况下，取消预(yù)售制要(yào)结合(hé)稳楼(lóu)市(shì)、房地(dì)产(chǎn)软着陆(lù)、打通(tōng)金融支(zhī)持当(dāng)期三好生、新模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心参(cān)与财税改革方案(àn)研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期(qī)系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参(cān)考(kǎo)后来形(xíng)成的专著(zhù)《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港还未(wèi)推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出(chū)售(shòu)。这模(mó)式(shì)一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民数(shù)量(liàng)有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出(chū)售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)办立信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法加快自身资(zī)金周转。当时(shí)其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘后，除了分(fēn)层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的地势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期(qī)付(fù)款形(xíng)式(shì)，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了(le)自(zì)己的(de)房产。这(zhè)种方(fāng)式减(jiǎn)轻了(le)民众(zhòng)购房的资金(jīn)压力，加速了房(fáng)屋的建造(zào)和(hé)销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题(tí)，降低投(tóu)资(zī)风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模式成(chéng)为当时中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地(dì)解决了核心的(de)住房(fáng)供不应(yīng)求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动(dòng)了中国香(xiāng)港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监(jiān)管部(bù)门(mén)不断完善、规范化，建立健全的(de)监管机制(zhì)，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例(lì)如(rú)，1960年(nián)，位(wèi)于大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在(zài)预售前，确(què)保地价款已(yǐ)经(jīng)全部(bù)支付(fù)，还要证明自(zì)身有资金等能力把(bǎ)项目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套取监管账户资金(jīn)，中(zhōng)国香港要求律师行(xíng)在银行开设(shè)的(de)信托账户（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取(qǔ)全透明化(huà)机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内(nèi)地(dì)面(miàn)临(lín)住房需求大和供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优(yōu)先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进(jìn)程大于城(chéng)市化进程(chéng)，唯有解决住奶茶色口红适合什么肤色的人，肉桂奶茶色口红适合什么肤色(zhù)房(fáng)基(jī)础等城市化配套问题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推行(xíng)的是(shì)“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的(de)福利(lì)分房制度，住房市(shì)场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房(fáng)制度也出现了分配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于(yú)当时(shí)的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商(shāng)品房(fáng)的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地(dì)产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时(shí)引入中(zhōng)国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地逐步(bù)引(yǐn)进(jìn)中国香港预售商品(pǐn)房制(zhì)度，先后出台多(duō)项文件，大(dà)力支(zhī)持国(guó)内房(fáng)地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台《关于进(jìn)一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社会化的住(zhù)房新(xīn)体制，从(cóng)计划经济下的(de)福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房(fáng)地产市(shì)场采用(yòng)预售制，允许开发(fā)商卖期房，解(jiě)决了房(fáng)企缺(quē)少资金和开发时间周期(qī)长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民(mín)银行等(děng)多方迅速(sù)出台相关的(de)信贷政策，支持(chí)购房者，极大(dà)作用推(tuī)动了(le)房地产市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形(xíng)成契合中(zhōng)国内(nèi)地(dì)的商(shāng)品房预售(shòu)制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷(zhōng)是(shì)为(wèi)了缓解房(fáng)企资金压力(lì)，加(jiā)快(kuài)城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房(fáng)者，由购(gòu)房者支付定(dìng)金或房(fáng)款的(de)行为。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过(guò)程(chéng)中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商(shāng)办理预售许可证-签订(dìng)商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行备案登(dēng)记和(hé)预告登记(jì)-交付(fù)房屋。在(zài)购房(fáng)过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性付清(qīng)首付(fù)款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的(de)形式一次性(xìng)付清剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中国香港(gǎng)的按照(zhào)工程(chéng)进度付款有所不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开启了(le)高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)的(de)最主要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼(lóng)周期(qī)，同时增加(jiā)市场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了城镇化发(fā)展进程。预售制在过(guò)去(qù)20多年对中国内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起到了重要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了房地产市(shì)场(chǎng)快速发展阶段的(de)资金需(xū)求，也提高了居(jū)民居(jū)住水平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民从(cóng)筒子楼住(zhù)到(dào)住宅(zhái)小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进(jìn)步(bù)，数十(shí)年时间走(zǒu)完发达(dá)国家几百(bǎi)年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据(jù)我(wǒ)们发(fā)布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中(zhōng)国内地房地产行业的(de)发展(zhǎn)。中国内地(dì)房地(dì)产(chǎn)历经二十(shí)多(duō)年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的快速(sù)发(fā)展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从无(wú)到有、从国企(qǐ)先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成(chéng)为拉动中国内(nèi)地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业(yè)链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房地产对金(jīn)融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉动的投(tóu)资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定(dìng)资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房地产贷款占银(yín)行各(gè)项贷款余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务(wù)，占(zhàn)比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致(zhì)银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道(dào)，根据(jù)我们(men)的《中(zhōng)国住(zhù)房市值测算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资(zī)本市(shì)场发育尚不奶茶色口红适合什么肤色的人，肉桂奶茶色口红适合什么肤色成熟，直接融(róng)资比例(lì)较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存(cún)在，当前的负面效应(yīng)愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。比如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的(de)购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开(kāi)发商发(fā)生违(wéi)约，购房(fáng)者只能根(gēn)据购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需(xū)要(yào)根据按揭贷款合(hé)同按时向银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面(miàn)看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置(zhì)等(děng)系列风(fēng)险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用(yòng)和购房(fáng)者对行(xíng)业的(de)信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为(wèi)市场波动或经营(yíng)不善，出现资(zī)金链断裂(liè)等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购房者签订的预(yù)售合(hé)同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失还款能力或(huò)短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资(zī)金(jīn)去哪(nǎ)了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字(zì)那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房预售管(guǎn)理办(bàn)法》中明确(què)规(guī)定了开发企业(yè)预售商品(pǐn)房所得款项应(yīng)当用于有关的工(gōng)程建(jiàn)设(shè)，商品房(fáng)预售款监管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地(dì)产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国(guó)并没(méi)有统(tǒng)一的(de)预售资金监管(guǎn)规(guī)定，各(gè)地实(shí)行“一城一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监管资金(jīn)比(bǐ)例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目(mù)的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工(gōng)程总额报价(jià)计(jì)算重点(diǎn)资金。而(ér)事实是(shì)，不少购(gòu)房款未进入监(jiān)管账户、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的(de)？实(shí)际(jì)上(shàng)，在(zài)过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售(shòu)款监管账户资金(jīn)，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付(fù)资金(jīn)，再由工程方(fāng)将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程(chéng)进度所需。通过这(zhè)些(xiē)方式套取的资(zī)金，在(zài)房企各(gè)地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做(zuò)提供了资(zī)金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于购房者预(yù)付资金，一般设有(yǒu)定金或预付(fù)款保(bǎo)护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房(fáng)者支付(fù)的预付(fù)款比例相对较低，绝大(dà)部分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式：预付款一(yī)般以(yǐ)定金方(fāng)式支(zhī)付，或(huò)按工(gōng)程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一(yī)般采用两(liǎng)种方式(shì)发放按揭贷款，一是按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后(hòu)发(fā)放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出(chū)现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两(liǎng)种方式(shì)，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或第三(sān)方验(yàn)收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房(fáng)者提(tí)供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国(guó)期(qī)房定金一定(dìng)期限内无(wú)条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前(qián)资金由(yóu)第三(sān)方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方(fāng)数(shù)据，2021年美国(guó)平均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者(zhě)在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商挪用资(zī)金(jīn)，购(gòu)房者的定(dìng)金及首付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证行或产权(quán)保险公司的信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如(rú)果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不(bù)承担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银行根据(jù)工程进(jìn)度向开发商(shāng)提供(gōng)一定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开(kāi)发商施工进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查(chá)后(hòu)发(fā)放的验收凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭(píng)证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零(líng)首付购房，提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，房款按(àn)建(jiàn)造工(gōng)期(qī)进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批(pī)后(hòu)即可预售房屋(wū)。签署购房(fáng)合同前，购房(fáng)者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进行(xíng)预约(yuē)公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购(gòu)买，定金(jīn)按照德国法律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付公证费和土地交(jiāo)易(yì)税，分(fēn)别为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含在购房(fáng)款中，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国也采(cǎi)取按工期(qī)支付(fù)房款的(de)制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一(yī)般来说，支付节点可分为(wèi)公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室(shì)内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支(zhī)付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者可在支付房(fáng)款前申请(qǐng)房贷(dài)，房(fáng)贷利率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定利率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给(gěi)予购(gòu)房者一(yī)定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保(bǎo)险公司针对(duì)期房设计了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功能(néng)是当房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或(huò)修复(fù)，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的(de)房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出(chū)现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取(qǔ)按(àn)工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低(dī)，一般会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公(gōng)司(sī)的检验验收后才能(néng)交(jiāo)付，交付(fù)后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严(yán)格，资金(jīn)也由(yóu)律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程(chéng)中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即(jí)资金在进入开发商账户前(qián)经过两道关(guān)口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　日本期(qī)房交易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本(běn)二战结束后由于(yú)房屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日(rì)本(běn)政府1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的(de)法律(lǜ)。奶茶色口红适合什么肤色的人，肉桂奶茶色口红适合什么肤色>

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)物(wù)取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律(lǜ)要求开发(fā)商必须(xū)完(wán)成定金保全措(cuò)施才(cái)可预售。什么是(shì)定(dìng)金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购房合(hé)同时，开发(fā)商向金融机构或指定(dìng)保证机(jī)构或保险机构签订(dìng)定金保证(zhèng)委托合(hé)同(tóng)，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金(jīn)证明书(shū)交付(fù)给购(gòu)房者。除定(dìng)金外(wài)，其(qí)他预先支付(fù)的(de)购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可(kě)凭(píng)保证金证明书(shū)向金融机构或保证机(jī)构或保险公司兑(duì)付(fù)，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付(fù)违(wéi)约金(jīn)，一(yī)般约为(wèi)房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行(xíng)申请贷(dài)款(kuǎn)，但(dàn)交房后才(cái)开(kāi)始按揭贷款，除(chú)定金(jīn)外的剩余房款在(zài)交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付(fù)，所有资金进银行(xíng)专(zhuān)门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以及订金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡(pō)期房同样(yàng)采取按(àn)工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗(chuāng)等完工(gōng)等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也依照工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程中随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加而(ér)增加，未放(fàng)款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房(fáng)者(zhě)的(de)订金与付款会(huì)存入(rù)银行专门的项目资(zī)金账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋(wū)保修期，此后(hòu)购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对(duì)刚需和改善(shàn)型需求的(de)支(zhī)持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的(de)房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头并(bìng)购(gòu)重组整个行(xíng)业，为每个(gè)房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充分(fēn)估计(jì)形势复(fù)杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制。长效机(jī)制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金(jīn)保(bǎo)护机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充(chōng)分的保障。余(yú)款支付环节，建立(lì)按工程进(jìn)度(dù)付款机制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管(guǎn)环(huán)节(jié)，引入独立于开发商、银行的第(dì)三方资金监管机构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立(lì)商品(pǐn)房保修期制度。保修(xiū)期(qī)内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修(xiū)期结束后(hòu)支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的(de)过(guò)硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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