万柳书院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年年初(chū)“万柳少爷(yé)”的意外走红，让(ràng)这个位于(yú)北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾(céng)宣称(chēng)要(yào)做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团(tuán)成了共同(tóng)债务(wù)人被中国信达追债，中国信达为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中赫集(jí)团(tuán)，那些真正斥巨(jù)资购入房产的有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截(jié)至(zhì)发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候(hòu)，他(tā)们的姿势都那么优雅(yǎ)。利口酒属于什么酒类，利口酒可以直接喝吗”

　　不过事件背后，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没(méi)想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信(xìn)达(dá)在(zài)京东拍(pāi)卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有(yǒu)限公(gōng)司不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的(de)抵(dǐ)押物中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)的(de)处置主体是中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司北(běi)京市分(fēn)公司(sī)（下称中(zhōng)国信达北分），处(chù)置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债务人(rén)。目前(qián)，该项目已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就(jiù)是(shì)一起中(zhōng)国信达北(běi)分讨债的故(gù)事，但实际上(shàng)，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报(bào)道(dào)，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说(shuō)明这些(xiē)房(fáng)子实(shí)际上都是卖出去了(le)的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么(me)中国信达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子(zi)是“未出售”的(de)状态呢(ne)？只能说(shuō)明(míng)这些房子根(gēn)本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一(yī)财经(jīng)的(de)报道(dào)证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)早就把(bǎ)这75套房子(zi)抵押出去(qù)，现在还(hái)没资金解(jiě)抵押，所以不能(néng)网(wǎng)签、没(méi)办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的(de)顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院(yuàn)的(de)业主基本都是北京的高(gāo)端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据(jù)地产自媒体(tǐ)“地产八(bā)卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫(hè)集团的高(gāo)管(guǎn)、合(hé)作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良(liáng)债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没(méi)准还是(shì)债主中(zhōng)国(guó)信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律规定，民事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经支付(fù)价款并(bìng)实际占有(yǒu)，但未办(bàn)理(lǐ)过户手续的(de)，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不(bù)得(dé)查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的(de)可以向(xiàng)法(fǎ)院提(tí)出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购(gòu)房款或办(bàn)理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民法(fǎ)院(yuàn)关于(yú)商品房消(xiāo)费者权利(lì)保护问(wèn)题的批复》，以司法解释的(de)方式(shì)明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住(zhù)为(wèi)目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付请求权优先于(yú)建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及(jí)其(qí)他债权的，人民法院应当(dāng)予以(yǐ)支持(chí)。只(zhǐ)支付(fù)了部分价(jià)款的商(shāng)品房(fáng)消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩(shèng)余(yú)价款的(de)，可以适用前款规(guī)定。

　　也(yě)就是说，如果这75套(tào)房(fáng)子均为“已售(shòu)未(wèi)网(wǎng)签(qiān)”，那(nà)么这笔不良债权(quán)，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅不能卖出(chū)去回本(běn)，抵押的(de)这(zhè)75套房(fáng)子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔(péi)了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公(gōng)司成(chéng)为了唯一股东，后(hòu)者(zhě)由(yóu)中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开发(fā)商，相较其他(tā)房企，中赫集团既没有很大规(guī)模，也没有很高的国民知名(míng)度，但(dàn)却在北(běi)京(jīng)豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天(tiān)价，成为当时京(jīng)城最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名(míng)房(fáng)企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入(rù)市场，无论是一块(kuài)块从荷兰(lán)运回来的灰(huī)砖垒起来(lái)的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树(shù)，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都(dōu)令业内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的(de)缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对(duì)手是(shì)当(dāng)时(shí)有(yǒu)名(míng)的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北(běi)京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士(shì)，如知(zhī)名(míng)演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团的(de)“高端(duān)路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开(kāi)发商(shāng)光环(huán)的背后，这个(gè)地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成(chéng)为被执行(xíng)人(rén)，被执(zhí)行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能(néng)力(lì)而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾深挖(wā)出背后的中(zhōng)赫集团，发现其(qí)深陷财务危机(jī)。

　　从(cóng)知(zhī)名豪(háo)宅的(de)开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉(huī)的(de)人生轨迹跟着(zhe)急转直(zhí)下。而追根溯源，这(zhè)个(gè)转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了(le)多元化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之路(lù)并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过(guò)多(duō)元化业(yè)务，先(xiān)后进(jìn)军能源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国(guó)安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)从(cóng)中(zhōng)信(xìn)集团(tuán)手中拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部全部股权(quán)。如果北(běi)京国(guó)安的估值一(yī)直没变，那(nà)么中赫集(jí)团(tuán)拿(ná)下北京国(guó)安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什(shén)么又(yòu)要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人(rén)周金(jīn)辉夫(fū)妇将其手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质押(yā)陆续质押(yā)，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录(lù)。质权人包括海金商业(yè)保理、北京建工、山东国际信托、中融(róng)信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的(de)时间(jiān)完全吻合。

　　然而(ér)，入主北(běi)京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北(běi)京国(guó)安足球(qiú)俱乐(lè)部实现营业(yè)收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金压力(lì)，中赫集团和周(zhōu)金辉夫(fū)妇还(hái)在持续(xù)质押(yā)手中的(de)中赫集团股份，但国安和中赫的(de)经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的(de)高达11亿，北京国(guó)安也3次(cì)与中赫集团、中赫(hè)置地(dì)、及中赫集团(tuán)股东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等(děng)共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实(shí)控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京(jīng)国安，又如何能(néng)独善(shàn)其身？

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