文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是(shì)对(duì)购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，这是(shì)房(fáng)地产从大开发(fā)时代步(bù)入高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制(zhì)，长效机制四(sì)大关(guān)键是推动(dòng)城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按(àn)照经济规律办事，中国一定(dìng)能实现房地产(chǎn)软着陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制(zhì)、改为现房销售？大(dà)家想想，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不能交付(fù)的(de)风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房(fáng)、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理(lǐ)甚至不(bù)能交房(fáng)的(de)风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)。取消预(yù)售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这(zhè)样有助于(yú)落(luò)实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益(yì)、有助(zhù)于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放(fàng)杠杆的(de)方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入了商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制度(dù)。其实，当(dāng)前世界不少国家存(cún)在(zài)预售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开(kāi)发商(shāng)在项目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样(yàng)在(zài)支付完首付款后从银(yín)行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开(kāi)发商(shāng)工程进度在(zài)完全交房前(qián)进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需(xū)要严格的(de)资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作(zuò)为(wèi)保障的，如(rú)果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公(gōng)平，所以不如借机(jī)取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预(yù)售制度(dù)有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存量时(shí)代，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓(xìng)和(hé)社会，当(dāng)然这需要(yào)配套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心和房地产长效(xiào)机(jī)制。这(zhè)是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能(néng)化解(jiě)这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是(shì)对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。所(suǒ)有商业的本(běn)质是向善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行(xíng)业(yè)企业(yè)健康(kāng)发展的重大(dà)措(cuò)施。在当前的情况下，取消预(yù)售制要(yào)结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三(sān)好(hǎo)生、新(xīn)模(mó)式等(děng)综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资(zī)金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临时(shí)住宅，住房的需求(qiú)是(shì)相(xiāng)当高，不过大多数(shù)居民的储蓄(xù)很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能(néng)购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出租是中(zhōng)国香(xiāng)港地(dì)产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题。针对这一系(xì)列问题，不少(shǎo)地产商(shāng)开(kāi)始探求(qiú)新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立信置业(yè)有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和(hé)多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流(liú)通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快(kuài)自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说(shuō)明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家(jiā)的订金(jīn)，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自(zì)己的(de)房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的(de)建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决了制造(zào)商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的(de)举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时中国香港房(fáng)地产市(shì)场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解(jiě)决了核心的住房(fáng)供(gōng)不(bù)应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动了中国香(xiāng)港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完(wán)善、规范化(huà)，建立健(jiàn)全(quán)的监管机制，促进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理部门(mén)提升了对于预(yù)售楼花制度(dù)的监管，即要求开(kāi)发商在预(yù)售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资金等能(néng)力把项目完(wán)成，资金(jīn)需放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和(hé)建(jiàn)筑(zhù)师的(de)核准。为了(le)防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中国香港要求律师(shī)行在(zài)银行(xíng)开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制(zhì)，且银(yín)行(xíng)的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续(xù)需(xū)自身(shēn)推动项目完工。随(suí)着监(jiān)管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代(dài)，中国内(nèi)地(dì)面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地优先发(fā)展重工业(yè)，强调(diào)基础建设，这一导向使前期发展工(gōng)业化(huà)的进(jìn)程大(dà)于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进一(yī)步(bù)推进城(chéng)市化。但(dàn)当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因(yīn)此(cǐ)福(fú)利(lì)分房制度不再适用于当时(shí)的国(guó)情(qíng)。叠(dié)加(jiā)房地产市(shì)场(chǎng)面(miàn)临商品房(fáng)的(de)需求量大，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房地产开发(fā)商(shāng)，商品房供应量小的(de)困境，此时(shí)引入中国香港的(de)“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是对内地房地产市场(chǎng)的(de)一(yī)针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐步引进(jìn)中(zhōng)国(guó)香港预售商品房制(zhì)度，先后出(chū)台(tái)多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关于(yú)进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加(jiā)快住房(fáng)建设(shè)的(de)通知》文件(jiàn)，决定停止住房无(wú)偿实(shí)物分配，逐步实行住房分(fēn)配(pèi)货币(bì)化(huà)、住房(fáng)供(gōng)给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的(de)商品房。房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)采用预售(shòu)制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少资(zī)金和开发(fā)时间(jiān)周期长的两大难题，开(kāi)发商(shāng)以(yǐ)预售款撬(qiào)动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供(gōng)应速(sù)度加快。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作用推动了房(fáng)地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式(shì)后，经调(diào)整形成契合中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是(shì)指房地产开发企业将(jiāng)正在建(jiàn)设(shè)中的房(fáng)屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付(fù)定金(jīn)或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售(shòu)许可(kě)证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋(wū)未建成，开发(fā)商可能已拿(ná)到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度(dù)付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售制(zhì)商(shāng)品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地(dì)商品房销售的最(zuì)主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售制在过去(qù)20多年(nián)对(duì)中国(guó)内地房地产市场的(de)稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅解决了房(fáng)地产市(shì)场快(kuài)速发展阶段的资(zī)金需求，也提(tí)高了(le)居民(mín)居住水平七美德分别对应哪几个天使 七美德分别是谁(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到(dào)住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已成为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面(miàn七美德分别对应哪几个天使 七美德分别是谁)积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了(le)中国内地房地产行业的发展。中国内地(dì)房地(dì)产历经二(èr)十多(duō)年(nián)长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业(yè)从无(wú)到有、从国企先(xiān)行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地(dì)产带动(dòng)的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对(duì)金(jīn)融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动(dòng)的投资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通(tōng)道业(yè)务，占(zhàn)比超过三分之一(yī)。从房(fáng)地产(chǎn)融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大(dà)面积违约，将导致银行(xíng)不(bù)良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠道(dào)，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测(cè)算(suàn)报(bào)告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德(dé)三(sān)国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股(gǔ)债(zhài)房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与股债(zhài)房市值的比例(lì)较高，主要是因为(wèi)住房市值高(gāo)，以及中(zhōng)国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融(róng)资比例较低，股票、债(zhài)券市值较(jiào)低，居(jū)民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的(de)风险确(què)实存(cún)在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的(de)单方面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交(jiāo)付的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为(wèi)两年，在(zài)此期间(jiān)，购房(fáng)者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期(qī)办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发商(shāng)之(zhī)间(jiān)的(de)购房合同(tóng)、购房者和银行的(de)按(àn)揭贷(dài)款合(hé)同是两(liǎng)个独立的(de)合同关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能(néng)根据购房合同(tóng)向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身(shēn)信用和购(gòu)房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按(àn)揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市场波动(dòng)或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一(yī)系(xì)列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购房者签订的预(yù)售合同和(hé)按揭合同，已经从(cóng)银行获(huò)得(dé)房(fáng)款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等(děng)，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏(huài)账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度(dù)看，购房者(zhě)的预(yù)售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两个字(zì)那(nà)就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的(de)《城市(shì)商(shāng)品(pǐn)房预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规(guī)定了开发(fā)企业(yè)预售商品房所得款项应(yīng)当用(yòng)于有关的(de)工(gōng)程建设，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管的具(jù)体办(bàn)法，由房地产管(guǎn)理部门(mén)制(zhì)定。但多年以来(lái)全国并没有统一(yī)的预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一(yī)策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管(guǎn)资金(jīn)比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目(mù)工程总额(é)报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少(shǎo)购(gòu)房款未进入监管账(zhàng)户(hù)、或(huò)进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走(zǒu)的(de)？实际上(shàng)，在过去(qù)房(fáng)地产大开发时代的高周转背(bèi)景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度(dù)所需(xū)。通过这些(xiē)方式套取(qǔ)的资金，在(zài)房企各地项目间流(liú)动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了(le)资金流动性，房(fáng)企抽调资(zī)金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模(mó)式(shì)，但一定(dìng)程度(dù)上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商(shāng)品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般(bān)设有(yǒu)定金或(huò)预付款保(bǎo)护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预(yù)付款比例相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预(yù)付款一般以定金(jīn)方(fāng)式(shì)支(zhī)付，或按(àn)工程进度分期(qī)支付，或(huò)二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售(shòu)商品(pǐn)房提供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付(fù)质量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付(fù)的(de)房(fáng)款(kuǎn)。二是开发(fā)商为购房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第(dì)三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一(yī)定期(qī)限(xiàn)内(nèi)无条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可(kě)低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通(tōng)过按(àn)揭贷款支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪(nuó)用资(zī)金(jīn)，购房者(zhě)的定金及(jí)首付(fù)款由第(dì)三方公证行(xíng)或(huò)产权(quán)保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承担任何责(zé)任与损失。而(ér)开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全部来自银行，银行(xíng)根据(jù)工程进度(dù)向开(kāi)发商提供(gōng)一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪(nuó)用(yòng)资金直接损(sǔn)害(hài)银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发(fā)商施工进度。开发商在(zài)房(fáng)屋交付时(shí)需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部(bù)门经审(shěn)查后(hòu)发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银(yín)行(xíng)得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获(huò)批(pī)后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后，购房者(zhě)需支付(fù)公证费和(hé)土地交易(yì)税(shuì)，分别为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含在购房款中，属(shǔ)于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没有规定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可(kě)零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取按工期支付房款的制度，一般(bān)分(fēn)7笔进行(xíng)支(zhī)付(fù)，具体支(zhī)付节(jié)点、比(bǐ)例(lì)因项目(mù)而异。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证(zhèng)后(hòu)、主体完(wán)工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内清(qīng)洁及(jí)墙面完(wán)工(gōng)、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付(fù)房款前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结(jié)束后，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修(xiū)复(fù)，开发商破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买(mǎi)卖双方律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双方均(jūn)有(yǒu)一名律师(shī)，负责沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同等(děng)各个环节(jié)，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了(le)10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，当开发(fā)商出现财务(wù)、经营问(wèn)题时，购房者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式(shì)，但(dàn)是交房前(qián)付款比例相(xiāng)对较低，一(yī)般(bān)会(huì)在合(hé)同(tóng)签订(dìng)6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规(guī)定房(fáng)屋必须经过房产公(gōng)证公(gōng)司的检验验(yàn)收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度(dù)、支付相关(guān)款项过程(chéng)中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在进入(rù)开发商账(zhàng)户前经过两道(dào)关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元时，开发(fā)商必须完成“预售房(fáng)定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失(shī)衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房(fáng)者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完(wán)成定(dìng)金保全措施才可预售。什(shén)么是定(dìng)金(jīn)保全措施(shī)？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开(kāi)发商(shāng)向金融(róng)机构或指定(dìng)保证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金(jīn)的(de)保(bǎo)证(zhèng)或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应(yīng)的保证(zhèng)金证明书交付(fù)给购房者。除(chú)定(dìng)金(jīn)外，其他(tā)预先支(zhī)付(fù)的购(gòu)房(fáng)款也受该措(cuò)施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明(míng)书(shū)向金融机构或(huò)保证(zhèng)机构(gòu)或保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时(shí)，开发商需向购房(fáng)者赔付违(wéi)约金，一般约(yuē)为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金(jīn)，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者(zhě)即(jí)可(kě)向银行申请贷款，但(dàn)交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在(zài)交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期(qī)房购(gòu)房(fáng)者违(wéi)约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余款按工程(chéng)进度(dù)支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户(hù)，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发(fā)商有统一的选购权合同以及订(dìng)金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付(fù)15％的首(shǒu)付及印花税，同(tóng)时购房者向银(yín)行(xíng)申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房付款流程(chéng)做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷(dài)款的(de)增加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行专门(mén)的项(xiàng)目资(zī)金账户，账(zhàng)户资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出(chū)手临(lín)界点，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加(jiā)大(dà)对刚需和(hé)改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民(mín)生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工(gōng)具(jù)支持(chí)。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行(xíng)业，为每个(gè)房企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复(fù)杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后(hòu)定金保护(hù)机制(zhì)，如将已支付(fù)定金冻结至(zhì)房屋(wū)交付(fù)阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或交房后按揭贷(dài)款机制，充(chōng)分(fēn)保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发(fā)商、银(yín)行的第三方资(zī)金监管(guǎn)机(jī)构，或由政府(fǔ)相关部门直接(jiē)监管，以(yǐ)此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期(qī)制度。保修(xiū)期内，开发商应对(duì)房屋(wū)质量问题全权负责、免费(fèi)维修(xiū)，购房者(zhě)在保(bǎo)修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房(fáng)预(yù)售制是大势(shì)所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能(néng)兑(duì)现的(de)营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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