导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大(dà)分化时(shí)代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中(zhōng)国(guó)房地产市(shì)场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关(guān)中国地产是(shì)否过(guò)剩(shèng)的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全(quán)国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查(chá)数据(jù)显示城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀疑(yí)，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一成，其中还(hái)包括(kuò)大(dà)量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等(děng)，因(yīn)此(cǐ)6亿(yì)栋(dòng)房屋中城镇住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城镇居民人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不是人均一(yī)间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施(shī)等因素(sù)密切(qiè)相关。中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数较发达国家还有(yǒu)很(hěn)大(dà)差距。人均(jūn)住宅间数(shù)大于1同样不意(yì)味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中(zhōng)国(guó)城镇居民户均(jūn)1套房，其中每(měi)户(hù)持(chí)有商品(pǐn)住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无(wú)直接公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根(gēn)据商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似乎意(yì)味着户户有房，然而事实(shí)上中国住宅市场(chǎng)供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的(de)住(zhù)宅套(tào)户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全国(guó)总人口的近三成都是(shì)流动人口，流(liú)动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生(shēng)了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍(réng)有四大新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一(yī)人户(hù)、两人户(hù)占(zhàn)比(bǐ)不(bù)断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，区域经济资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流(liú)入，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市的(de)新增住宅需求有(yǒu)望持(chí)续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大(dà)房(fáng)子”的改善性需(xū)求正在不(bù)断增加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下(xià)中国(guó)地(dì)产步入(rù)大分化(huà)时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么当下房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，大分(fēn)化(huà)时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体(tǐ)现(xiàn)在不同(tóng)能级城市之间，不同(tóng)区域(yù)板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突然(rán)激(jī)增，引发(fā)一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是(shì)供需平衡(héng)，或(huò)是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据(jù)并未公(gōng)布，我们无(wú)法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真(zhēn)的过(guò)剩了(le)？据此判断未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量(liàng)过(guò)剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查(chá)工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设(shè)行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及(jí)80多万(wàn)处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不(bù)到(dào)3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第(dì)七次(cì)人口普查数据(jù)公布了中(zhōng)国城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看似意味着人(rén)人都(dōu)有房间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间(jiān)数不能(néng)完全反映出城镇(zhèn)居民的居(jū)住(zhù)水平(píng)。

　　中国(guó)主要(yào)是(shì)以家(jiā)庭为单位购(gòu)买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住(zhù)宅主要分(fēn)两大类(lèi)，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自(zì)建房等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数(shù)量(liàng)。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直接公布(bù)，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二(èr)是(shì)居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户(hù)均(jūn)住(zhù)宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估(gū)算城镇居(jū)民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们(men)就能够(gòu)得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步(bù)，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得(dé)到居民(mín)住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就(jiù)能够(gòu)得(dé)到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统计。我们利用(yòng)既有统计(jì)数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房(fáng)地(dì)产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期(qī)房(fáng)占比近(jìn)9成。本文去除(chú)商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数里的(de)期房销(xiāo)售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修(xiū)的(de)时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需(xū)要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承(chéng)或赠与占(zhàn)比铜的化合价怎么判断+2和+1的区别，汞的化合价0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和购买二(èr)手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅与(yǔ)购(gòu)买二手房加总(zǒng)，得到(dào)商(shāng)品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅(zhái)增幅为(wèi)过(guò)去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期房，中国(guó)平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并不意(yì)味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来(lái)满足因人(rén)口流动、居民换房等因(yīn)素产(chǎn)生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经(jīng)验(yàn)来(lái)看，美国、英(yīng)国和(hé)日(rì)本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净(jìng)流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国(guó)的流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人(rén)口和(hé)省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流(liú)动(dòng)调查数(shù)据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资(zī)吸(xī)引打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高房价的大(dà)城市租赁(lìn)一套(tào)房，在房价较低的(de)县城购买一套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房无法满足(zú)庞大流动人口(kǒu)的租赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万户(hù)城镇居民住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基(jī)础设(shè)施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生活(huó)带来了很大(dà)的(de)不(bù)便和安(ān)全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右(yòu)的家庭没(méi)有独立卫浴(yù)和厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生(shēng)活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二居(jū)室，户(hù)型偏(piān)小(xiǎo)。其中一(yī)居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅户(hù)型更小，当然(rán)这与城市土地资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间农民带房(fáng)进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不(bù)及全国(guó)人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅(zhái)存(cún)在(zài)困(kùn)难，若按这(zhè)个(gè)标准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的家庭存在(zài)住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少(shǎo)新增82亿平。

　　对比(bǐ)铜的化合价怎么判断+2和+1的区别，汞的化合价发达国家(jiā)人均住(zhù)宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似(shì)已经(jīng)户户有房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口(kǒu)静态结构(gòu)和(hé)动态(tài)趋势演绎，决(jué)定了中国未来(lái)地产(chǎn)仍有需(xū)求释(shì)放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来城镇(zhèn)住宅需求主要(yào)来(lái)自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数(shù)增多(duō)，新(xīn)户购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户(hù)均(jūn)人口数(shù)不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示城镇户(hù)均(jūn)人口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数会因户(hù)均人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济(jì)发展(zhǎn)带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，资(zī)源和生(shēng)产(chǎn)要素逐步向经济带、都(dōu)市圈(quān)中心城市流入，区(qū)域经济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必(bì)涉及到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁入地住宅市(shì)场带来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量为72万(wàn)，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买经济适(shì)用房和其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势(shì)必(bì)会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城(chéng)中村(cūn)、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量(liàng)低、基础设(shè)施配套(tào)差(chà)、没(méi)有或(huò)少(shǎo)有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的(de)环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限于资(zī)金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央经济工(gōng)作会(huì)议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因(yīn)素，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平(píng)有(yǒu)着密切正(zhèng)向(xiàng)联系(xì)。随着经(jīng)济发展水平的提(tí)高，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多(duō)体现(xiàn)为住(zhù)宅供给(gěi)存(cún)在(zài)不足，供需出现错配，这是过(guò)去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基石。那么未(wèi)来(lái)将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分化不(bù)单局限(xiàn)于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间(jiān)的差异也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据(jù)调查的是(shì)人，并不是针(zhēn)对住宅(zhái)，因(yīn)此可能存(cún)在统计(jì)偏(piān)差。商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比实际值可能偏低，其(qí)增速可(kě)能超预期。

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