5月(yuè)以来，房地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金(jīn)为代(dài)表的机构(gòu)对(duì)于这(zhè)一板块已经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数据显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的总份(fèn)额均较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个(gè)股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业(yè)标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但(dàn)公募所持房地(dì)产(chǎn)公(gōng)司市值在(zài)股票资产(chǎn)中的(de)占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业(yè)的持(chí)股比例(lì)也同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在今年(nián)一季度得以延(yán)续。数据统(tǒng)计显示(shì)，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公募(mù)对(duì)于房地(dì)产(chǎn)的投资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇(huì)总(zǒng)的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板块排名最高(gāo)的是保(bǎo)利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排(pái)位上看(kàn)均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集(jí)团退出百大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏(sū)链(liàn)上最后一环(huán)，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓(cāng)上还(hái)需要(yào)时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经(jīng)济圈(quān)判断房地产已经进入大分化时(shí)代(dài)，一二(èr)线(xiàn)城市(shì)好于三四线城(chéng)市。而映射(shè)到(dào)二级市(shì)场投资上，配(pèi)置房地产行业(yè)轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去(qù)不返了(le)。“如果按照产业(yè)周(zhōu)期来分类(lèi)，包括(kuò)房地产等几类(lèi)行业在盖(gài)特(tè)纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有(yǒu)什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生(shēng)了更大(dà)的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士(shì)持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米的(de)年销售面积(jī)很(hěn)难再出现了(le)，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还(hái)需(xū)要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时(shí)至今日(rì)，无论从城镇化的进程(chéng)，还是(shì)人均(jūn)住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居(jū)民(mín)的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过(guò)快上行(xíng)的房价(jià)，因而行业(yè)高增(zēng)的时代已经(jīng)过去，未(wèi)来(lái)行业的需(xū)求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的(de)高杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入到(dào)供(gōng)给侧(cè)出清(qīng)的(de)过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够(gòu)通过(guò)大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得市占(zhàn)率的(de)提升。当(dāng)行业(yè)需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是(shì)强竞争(zhēng)力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精(jīng)耕细(xì)作(zuò)个股成为公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房(fáng)地(dì)产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房(fáng)地产板块个(gè)股，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名(míng)第(dì)一的(de)上(shàng)实发展，五一假期(qī)归(guī)来(lái)后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来看，上实发展的主营业务(wù)为房地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的主要(yào)产(chǎn)品及服务(wù)为房地产销(xiāo)售(shòu)、房地产租(zū)赁、物(wù)业管(guǎn)理服务、工程项目(mù)、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类机构都(dōu)有对其布(bù)局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股股东来(lái)看， 具体包括公(gōng)募的(de)上(shàng)银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇(huì)金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻(jī)身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的(de)浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润(rùn)规模大(dà)幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫(yì)情时代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另(lìng)一方(fāng)面则(zé)是公(gōng)司拿(ná)地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一季度(dù)新增(zēng)虹(hóng)口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头(tóu)向好(hǎo)背景下，自然也吸引(yǐn)了(le)知名(míng)机构在(zài)其中持续驻足。从(cóng)第一季度十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东来看，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产品依然(rán)在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季(jì)还(hái)小幅增加了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的(de)地产公司，一季报交出(chū)的也是(shì)一(yī)份报喜的成(chéng)绩单(dān)：首(shǒu)季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两(liǎng)只公募(mù)指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金(jīn)相关(guān)人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地(dì)端看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商(shāng)测(cè)算(suàn)对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房企的利(lì)润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受限于信用问(wèn)题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企特利迦奥特曼的脚底痒怎么办，奥特曼的脚怕痒吗趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠(gāng)杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以(yǐ)下(xià)，而(ér)其他房企(qǐ)的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企的融(róng)资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的(de)是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会(huì)依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央(yāng)企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为库存的(de)优(yōu)势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出(chū)较低的融资成本，优(yōu)质的开发(fā)资(zī)源和良(liáng)好的不动产资产运(yùn)营(yíng)能力(lì)的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公司也(yě)是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债(zhài)权(quán)债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程(chéng)中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑(jí)在于(yú)集中度提升后，行(xíng)业(yè)进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速(sù)发展阶段更稳(wěn)定且(qiě)可预期的盈利(lì)和现金流创造能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关(guān)注估值相对较(jiào)低，企业自身资产的(de)质量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的(de)概率比较(jiào)低(dī)，行业内部将出(chū)现分(fēn)化，要关(guān)注(zhù)将受益于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星(xīng)石投(tóu)资首(shǒu)席研(yán)究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思路(lù)的话(huà)，或许还(hái)是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国资背(bèi)景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投(tóu)资部副(fù)总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察国(guó)企央(yāng)企在三个(gè)方面是否(fǒu)可以维持，首先是(shì)融(róng)资成(chéng)本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑(huá)，2023年一季(jì)度的业(yè)绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等(děng)房企营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚至是较大(dà)增(zēng)速的增长(zhǎng)。而(ér)这些公司也是机构的(de)重仓(cāng)对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩出(chū)现明显改善(shàn)的房(fáng)企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两三(sā特利迦奥特曼的脚底痒怎么办，奥特曼的脚怕痒吗n)年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍(réng)在(zài)持续性地拿地(dì)，且主要集中在(zài)核心城市(shì)，投资力(lì)度较大。投(tóu)资(zī)的驱动(dòng)能够(gòu)推动房企销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从而在2023年一(yī)季(jì)度市场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调(diào)整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复(fù)苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性。其实整个市(shì)场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成(chéng)都(dōu)等极个别城(chéng)市四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京(jīng)、上海在(zài)内的绝大多数城市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的情况。而(ér)现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按(àn)照(zhào)现在的经(jīng)济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资金面压力(lì)，可能会出现(xiàn)，到六(liù)月(yuè)份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市场的(de)短期(qī)反(fǎn)弹外的(de)一个市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第(dì)二季度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压(yā)力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董事长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏(sū)速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐(nài)心，这个时(shí)候，在房地产以(yǐ)及(jí)上(shàng)下游(yóu)就不是赚快钱的(de)时候(hòu)，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味(wèi)着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩(jì)会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐(nài)心地去等(děng)待它的基(jī)本(běn)面不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅(jǐn)为举例(lì)分析，不(bù)做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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