导(dǎo)读

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市(shì)场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产脱销什么意思啊，什么叫做脱销持续(xù)低景(jǐng)气，有(yǒu)关(guān)中国地(dì)产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图(tú)厘清中国(guó)城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未来(lái)地(dì)产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部(bù)披(pī)露全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部披露的(de)近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其(qí)中(zhōng)还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能(néng)满足，它(tā)与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密(mì)切相(xiāng)关。中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数较发达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅(zhái)间数大于(yú)1同样不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户均(jūn)1套(tào)房，其(qí)中每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公布(bù)中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算(suàn)结果显示(shì)，目(mù)前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎意(yì)味(wèi)着户户(hù)有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟(shú)房地产市场的(de)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户(hù)均一套房(fáng)无法满(mǎn)足流动人口的租赁(lìn)和置业(yè)需求。全(quán)国总人口的近三(sān)成都是流动人(rén)口，流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而(ér)产生了(le)额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国(guó)未来地(dì)产仍(réng)有四(sì)大(dà)新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占(zhàn)比不(bù)断增(zēng)加，导致家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购(gòu)房需(xū)求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分(fēn)化(huà)日(rì)益(yì)明(míng)显，区(qū)域经济(jì)资(zī)源分配的(de)再集(jí)中(zhōng)吸引着(zhe)人(rén)口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在(zài)2000年以前建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住(zhù)宅建筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小(xiǎo)”住(zhù)宅(zhái)的改造势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国(guó)家有着不小差(chà)距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体(tǐ)现在不同(tóng)能级城市之(zhī)间(jiān)，不同区(qū)域板块之间，不(bù)同品质(zhì)住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议(yì)。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜(xī)由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出(chū)中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数(shù)，回答(dá)当前的(de)房子是(shì)否(fǒu)真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)数量过剩的直观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情况为主题的新(xīn)闻(wén)发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业获取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及80多(duō)万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑住不(bù)到(dào)3人，住宅市(shì)场看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房(fáng)屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意味(wèi)着人人都(dōu)有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单(dān)单从人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数不能完全反映出城(chéng)镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购(gòu)买成套住(zhù)宅，一套(tào)设施齐全的住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住(zhù)宅主要分(fēn)两大类(lèi)，一类(lèi)是商品(pǐn)住宅，另(lìng)一(yī)类是保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来(lái)源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国(guó)居民户(hù)均住宅数量，我们主要(yào)用到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住(zhù)宅数(shù)量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商(shāng)品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅和非(fēi)商品住宅比例，推(tuī)算得(dé)到居(jū)民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住(zhù)宅总数除以家(jiā)庭户数(shù)，我们就(jiù)能够得到(dào)城镇户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套(tào)房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我们利(lì)用既有统(tǒng)计(jì)数(shù)据，大致测(cè)算(suàn)得(dé)到中国存量房(fáng)地(dì)产套(tào)数，并进一(yī)步推(tuī)算中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）脱销什么意思啊，什么叫做脱销ng>城镇居民户(hù)均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商(shāng)品住(zhù)宅（包含现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商(shāng)品住(zhù)宅累计(jì)销售套数里(lǐ)的期房销售，得(dé)到商品住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房后(hòu)装(zhuāng)修的时(shí)间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除(chú)以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商(shāng)品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数(shù)据(jù)显示中国城镇居(jū)民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租(zū)房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购(gòu)买二手房(fáng)都是商品住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅(zhái)与购(gòu)买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民(mín)所有住(zhù)宅(zhái)的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例(lì)，从而我们估算出(chū)2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆(lù)续(xù)交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民(mín)已经(jīng)达到(dào)了(le)户均(jūn)一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着(zhe)中国城镇化进(jìn)展终结，甚至(zhì)意(yì)味着(zhe)中国(guó)地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不(bù)意味着(zhe)住宅(zhái)市场供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套(tào)户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的(de)住宅市(shì)场供不应(yīng)求，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作(zuò)的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房价的大(dà)城市(shì)租赁一(yī)套房，在房(fáng)价(jià)较低的县城购买一(yī)套房。所(suǒ)以说户均一套房(fáng)无法满足庞(páng)大流(liú)动人口的租赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅(zhái)中依然(rán)有不(bù)少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大(dà)等(děng)问题(tí)，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的(de)不便和安全(quán)隐患，并且居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的(de)老旧小区(qū)很难满足现代生活(huó)需求，在未来大(dà)都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏(piān)小。其中一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土(tǔ)地(dì)资源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两年间农(nóng)民带(dài)房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)小于均值，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人均水平(píng)的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界定为住宅(zhái)存在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少(shǎo)新(xīn)增82亿(yì)平(píng)。

　　对(duì)比发达(dá)国家人均(jūn)住宅(zhái)面积(jī)，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总(zǒng)量会更多(duō)。脱销什么意思啊，什么叫做脱销strong>

　　四、户均已然(rán)1套房(fáng)，未来地(dì)产还(hái)会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国(guó)人口静态结构和动态(tài)趋势(shì)演绎(yì)，决定了(le)中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于(yú)四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城(chéng)镇家庭户均人口(kǒu)数(shù)不(bù)断(duàn)下降，六普显示(shì)城镇(zhèn)户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户(hù)、二人户的占比明(míng)显上升，人(rén)口(kǒu)小家庭化(huà)趋势(shì)将继续(xù)延续，导(dǎo)致户(hù)数会(huì)因户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日(rì)益明显，资(zī)源和(hé)生产(chǎn)要(yào)素(sù)逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资(zī)源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住人口增(zēng)量为(wèi)72万，而(ér)出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改(gǎi)善(shàn)性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住(zhù)宅的(de)占(zhàn)比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居(jū)民(mín)追求美(měi)好(hǎo)、宜(yí)居生(shēng)活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限于资(zī)金，倾(qīng)向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提(tí)高生活品(pǐn)质，以小换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的(de)中(zhōng)央经济工作(zuò)会议明确(què)指(zhǐ)出(chū)支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住(zhù)宅间数较(jiào)其他(tā)国家(jiā)依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济水平(píng)有着密切正向联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中国(guó)的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足，供需出现(xiàn)错(cuò)配，这是过去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅(zhái)质(zhì)量的(de)供需(xū)冲突。房(fáng)地产大(dà)分化(huà)时代已至，这种分化不单(dān)局限于城市(shì)能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之(zhī)间的差(chà)异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查(chá)数据(jù)调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差(chà)。商品住(zhù)宅占比实(shí)际(jì)值可能偏(piān)低，其增速可能超预期。